新聞一. 珀斯逼近百萬，悉尼達 176 萬！澳洲樓市進入新時代 新聞二. 澳洲建築加速：十年拖延後，新屋完工時間首次縮短 新聞三. 澳洲淹水區房價蒸發 420 億，財富分化加劇 新聞一. 珀斯逼近百萬，悉尼達 176 萬！澳洲樓市進入新時代 澳洲房價持續飆升，西澳首府珀斯（Perth）的獨立屋中位價即將突破 100 萬澳元 ，成為本土最後一個跨入「百萬俱樂部」的大城市。與此同時，悉尼的獨立屋中位價更再創歷史新高，達到 176 萬澳元 ，凸顯澳洲全國房價負擔能力的嚴峻問題。 根據《Domain》9 月季度房價報告，珀斯的房屋中位價距離百萬大關不到 2 萬澳元，過去一年已上漲近 9 萬澳元。除了塔斯馬尼亞州首府荷巴特（Hobart）與北領地達爾文（Darwin）外，全澳主要首府城市的房價幾乎全面突破百萬。 全國房價已連續 11 個季度上升 ，是自 2015 年以來最長的持續增長期。9 月季度更錄得近四年來最快的房價升幅，推動全國房價再創新高。在各大城市中，布里斯本的中位價（約 110.1 萬澳元）首次超越坎培拉（110 萬澳元）與墨爾本（108..

為什麼選擇澳洲？ 對許多香港人而言， 移民澳洲 一直是個兼具夢想與實際考量的選擇。澳洲以高生活品質、健全福利制度、完善教育與安全的社會環境著稱，再加上地理位置相對接近亞洲，讓許多人視之為理想的第二家園。 高品質生活環境 澳洲連續多年被評為「全球最宜居國家」之一。根據《2024年全球城市生活質素排名》，悉尼位居全球第12名，而墨爾本、布里斯本、阿德萊德、珀斯等城市亦名列前茅。 清新的空氣、優美的自然環境與政治穩定，使澳洲成為讓人安心定居的地方。這裡治安良好，城市綠化率高，從沿海的陽光沙灘到內陸的廣袤山野，生活節奏雖悠閒卻充滿活力。 完善的教育制度 澳洲的教育制度世界聞名，八所大學躋身全球百大。永久居民的子女可享有12年免費公立教育，升讀大學時更可享受政府提供的 高等教育無息貸款（HECS-HELP） 。 此外，澳洲校園充滿多元文化氛圍，學生能夠接觸不同文化背景的同儕與觀點，培養國際視野，這也是許多家長選擇澳洲的重要原因之一。 優越的醫療福利 澳洲的醫療制度以 Medicare國民醫療保險計劃 為核心，永久居民可免費享用大部分公立醫療服務，包括家庭

新聞一. 日本資金想救澳洲房市？太多規定讓人投不起！ 新聞二. 澳洲房市新風口：逾百熱門郊區首付不到4萬即可上車 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 日本資金想救澳洲房市？太多規定讓人投不起！ 日本住友林業發言人警告說，澳洲的 外資投資規定 、 印花稅制度 以及 開發審批程序 ，正在阻礙住宅市場的投資，而這正是澳洲在努力 增加新房供應時面臨的一大挑戰 。 該公司澳洲區負責人 Yasuhiro Odagane 週二在珀斯舉行的年度產業會議上表示，這些障礙讓澳洲在全球市場上爭取急需的資金時，處於不利位置。 他指出：「與北美相比，澳洲的土地開發行政審批過程非常緩慢。」 他透過翻譯進一步說明：「結果就是，只有大型開發商才能長期持有開發用地，他們既能擁有又能開發土地，從而控制供應與價格。日本投資者對澳洲市場有興趣，但大多數人傾向於低風險投資，這也進一步拖慢了投資進度。」 總部設於東京並在當地上市的住友林業，去年收購了澳洲最大住宅建築商 Metricon 的控股權，並參與開發一個價值 12 億澳元的「長租公寓（build-to-rent）」項目。...

在許多移民眼中，澳洲象徵著更高的收入、更好的教育與更舒適的生活。然而，現實卻往往比想像中更殘酷。即使是年收入 20 萬澳幣的專業人士家庭，也可能在高稅率與高生活成本的壓力下陷入「月光族」困境。 在最新一期的理財影片中，澳洲房產與稅務專家 Alison老師 以一個真實案例，深入剖析了為何高收入家庭仍會出現負現金流，並提出一個在澳洲日益受到青睞的財務策略—— Rentvesting（租住投資） ，幫助家庭改善現金流、享受稅務優惠，最終邁向財務自由。 澳洲高收入家庭也逃不過現金流壓力 根據澳洲統計局（2024年5月）的數據，全職員工平均週薪為 2,010 澳幣，折合年薪約 104,520 澳幣。表面上看似收入可觀，但稅負與生活成本卻讓實際可支配收入大打折扣。 以一個在墨爾本工作的香港移民家庭為例： 李先生是 IT 工程師，李太太是護士，兩人年收入合共 200,000 澳幣； 他們在 Doncaster East 購置一套價值 1,400,000 澳幣的自住房，支付 280,000 澳幣首期，貸款 1,120,000 澳幣，利率 5.8%； 每月還款高

新聞一. 大量投資者回歸已引起央行警惕？ 新聞二. 因首置族需求帶動，這些郊區房價或迎來上升！ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 大量投資者回歸已引起央行警惕？ 澳洲央行（RBA）警告說，大批房地產投資者重返樓市， 特別是在昆士蘭 ，趁著利率下降而入市，這是金融體系面臨的一大主要風險。 雖然目前與住房相關的脆弱性仍在可控範圍內，銀行放貸也保持謹慎，但澳洲儲備銀行表示，它與其他金融監管機構正密切關注投資者可能加劇房價波動的風險。 澳洲央行（RBA）在其半年一次的金融體系檢視報告中表示：「若投資者活動在已經高企的水平上再大幅增加，可能會 顯著放大住房信貸與價格周期 ，從而導致金融脆弱性的積聚。」 自從RBA開始降息以來，今年4月起住房投資貸款增長已經超過自住業主的房貸增長。 對此，RBA 強調：「雖然投資性房貸歷史上違約風險低於其他類型房貸，但投資者活動往往比自住需求更能驅動房價走勢。而在嚴重的經濟下行中， 投資房貸的違約風險可能更高 。」 投資者若預期房價下跌，更可能拋售物業，因為許多投資房產在扣除租金收入後仍存在持有成本；同時，這些房產對業

近年來，愈來愈多香港專業人士將目光投向澳洲，而社工（Social Worker）這個高度專業且具社會價值的行業，更成為熱門之選。隨著澳洲社會對心理健康、青少年服務、家庭支援和社區發展的需求持續上升，對專業社工的需求也逐年增加。對香港的社工而言，移民澳洲不僅能拓展職涯發展機會，還能享受更高的生活質素和完善的教育資源。本文將全面解析資格要求、移民途徑、申請流程與生活指南，幫助你做好準備。 澳洲對社工的需求與前景 社工已被列入澳洲緊缺職業清單（ANZSCO Code: 272511 Social Worker）。隨著人口老化和社會服務需求不斷增長，政府持續加大投入，使得社工行業的前景穩定而長遠。 薪酬方面，初級社工年薪約為 A$ 65,000–75,000，中級職位約為 A$80,000–100,000，高級或主管級別甚至可超過 A$110,000。工作環境涵蓋政府機構、非牟利組織（NGO）、醫院、學校和社區中心。地區分布上，悉尼和墨爾本機會最多，但競爭激烈；布里斯本、阿德萊德和柏斯需求穩定，且生活成本較低；而偏遠地區（Regional Areas）則

新聞一. 澳洲樓市逐漸升溫，現在該“買”還是“賣”？ 新聞二. 人到中年才買首套房？！澳首置者年齡飆升！ 新聞三. 驚！RBA行長警告：澳洲物價會越來越貴！ 新聞四. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 澳洲樓市逐漸升溫，現在該“買”還是“賣”？ 賣方在今年春季佔據主導地位 ，而買家則因今年以來已出現三次降息，手上可支配資金更多，不過卻要在遠低於需求水平的有限房源中激烈競爭。 這正是數據機構 Cotality 所描繪的市場現況。該機構透過分析房價指數、薪資增長、入門級住房價格、拍賣清盤率、房源數量以及竣工量，勾勒出當前房市正在發生的情況。 薪資增長與利率下降，買家的需求正在上升，因為這提高了借貸能力，但市場供應仍然緊張。這些情況正推高房價，尤其是首次置業者最想購買的物業。從經濟條件來看，當前市場屬於賣方市場。 Year Price ($’000) 2002 230 2004 250 2006 280 2008 270 2009 260 2010 380 2011 330 2012 350 2013 400 2014 440 2015 460 2016

大家好！現時的澳洲樓市，到底是「危」還是「機」？還是正處於前所未有的歷史十字路口？一方面，通脹和失業率雙雙走高，讓澳洲央行（RBA）在加息與減息之間進退維谷；另一方面，澳洲樓市卻像猛獸般持續攀升，屢創歷史新高。 根據 PropTrack 與 Cotality 八月份最新報告，澳洲樓市已連續八個月強勁增長： 截至八月的三個月內，全國住宅價值上漲 1.8% ，創自 2024 年第二季度以來的最大季度升幅。 過去一年，全國房價累計上漲 5.3% ，中位數住宅增值近 4.8 萬澳元 。 過去五年，全國房價累計漲幅高達 50.4% ，平均每年升約 10%。 PropTrack Home Price Index, August 2025 Cotality Monthly Housing Chart Pack 政策提前開火：5%首次置業成焦點 聯邦政府原定於明年實施的「 首置人士保證計劃 （Home Guarantee Scheme）」，已閃電提前至 今年 10 月 1 日 ，條件大幅放寬： 名額不限 收入沒限制 官方公告： Housing Austr

新聞一. 坎培拉房產市場正在發生天翻地覆的變化！ 新聞二. 維州出手！削權地方議會，這能真正解決供應問題嗎？ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 坎培拉房產市場正在發生天翻地覆的變化！ 在全澳各地，縮小居所規模的人正在做同樣的事：把原本寬敞的家庭住宅換成更小的房子。 在堪培拉，隨著開發項目不斷推進，這種趨勢正在推動市場上出現一股新的力量。 正如某房產開發公司人士 Narelle Casey 在近期 RealTalk 播客節目中所說，堪培拉的「縮屋族」其實是在以家庭住宅換取一種 「上鎖即走」的公寓生活方式 。 然而，與「downsizer（縮屋族）」這個稱呼所暗示的不同，這並非單純出於空間的考量，而更多是 為了方便 。 她補充道：「他們依然需要空間，依然希望有 130 到 200 平方米的居所。但他們已經不再需要那個大院子，因為孩子們都搬出去了。」 開發商們也在回應買家的需求與樓盤多樣化選擇的同時將更多空間寬敞的公寓推向市場。 越來越常見的情況是，一房與兩房的單位主要由首次置業者購買，部分則吸引投資者；而同一棟樓內的三房單位，則大多吸引「縮小居

新聞一. 太難了！這群人已經被迫搬出悉尼！ 新聞二. 爆雷！澳洲四大銀行ANZ面臨幾億澳元罰款也要裁員？！ 新聞三. 澳洲八大州一週要聞 新聞一. 太難了！這群人已經被迫搬出悉尼！ 教育、努力工作，以及在二十多歲時做出明智的理財決定，曾經是三十多歲就能買房的成功公式。 但對悉尼越來越多的千禧一代來說，這套公式已經不再適用。 即使有人勉強湊齊了首付——在入門級房價增長遠超薪資增長的情況下——也選擇離開悉尼，到其他地方去追尋買房的夢想。 30歲的 Laura Head 在悉尼生活了七年，但靠着專業服務業的薪水，「買房似乎完全不可能」。最後，她選擇搬回阿德萊德，在市中心步行可達的地方，以44萬澳元買下一套一居室公寓。 她說：「我在職業生涯走到某個階段，薪水算是不錯了，但生活方式卻完全不是我當初想像的那樣。我感到很不爽，因為我做了所有正確的事情，這本身已經很幸運了。我上了大學、找到工作、努力工作，但最後發現房市對我來說根本不可及。而且我已經算是非常、非常、非常幸運了，那其他人又該怎麼辦呢？」 Head 並不是唯一有這種感受的人。從全國數據來看，1947

一、前言 對於剛從澳洲完成學業的國際學生來說， Temporary Graduate Visa (Subclass 485) 是從學校生活過渡到工作與未來規劃的重要橋樑。持這簽證可合法留在澳洲，累積工作經驗，甚至為申請永久居留做準備。隨著澳洲政府在 2024–2025 年間對 485 簽證政策做出一系列調整，掌握最新規範能幫你免掉因資料錯誤或逾期申請帶來的風險。 二、485 簽證簡介 485 簽證屬於臨時居留簽證，主要為剛完成澳洲課程的畢業生提供留澳工作與生活的機會。目前主要分為兩大類別／幹道： Graduate Work Stream（職業導向工作類） 適合完成與特定技術職業相關的課程（如技術或專科課程、廚藝、工程、護理等）。 需要通過相關職業評估（Skills Assessment）。 Post-Study Work Stream（高等教育學位類） 適用於完成 Bachelor、Master（授課型或研究型）或 PhD 的學生。 不一定要求職業評估，停留時間通常比 Graduate Work Stream 長。 申請成功後，你可在簽證有

就在2025年8月21，澳洲多個城市同時爆發反移民活動，場面可謂火藥味十足。事前已有消息在社交媒體流傳，呼籲民眾「8月31號不要出門」。果然，當天的街頭幾乎變成了「政治大亂鬥」的實況轉播。 在悉尼的 George Street，警方與反移民示威者正面衝突，警笛聲、口號聲、怒吼聲此起彼伏，最後更有兩人被捕。墨爾本的 Bourke Street，平日是購物天堂，上週日卻變成抗議與反抗議者的對峙場，推撞不斷，警察手忙腳亂。阿德萊德有多達 15,000 人集會遊行，達爾文則有約 200 名示威者高喊「總理下台」。整個澳洲一日之間，彷彿陷入「政治龍捲風」，怒吼、標語、警車和人群交織成混亂畫面。 這一波反移民怒火，究竟從何而來？ 房價壓力：怨氣的催化劑 最直接的原因之一，是住房壓力。近年來，隨著移民人口增加，房屋需求急升，樓價持續飆漲。Finder 的報告顯示，首次置業者平均預算已高達百萬澳元，許多人必須依靠父母或掏空積蓄才能入市。 悉尼獨立屋中位價已達 170 萬澳元，布里斯本 120 萬，而阿德萊德也接近 100 萬，遠超大部分家庭的負擔能力。當本地居民

新聞一. 澳洲春季房產市場火熱，投資者正在打壓首次置業者？ 新聞二. 請注意！你居住的區域可能正在經歷「兒童衰退」！ 新聞三. 驚！珀斯技工年薪高達25萬澳元？！ 新聞四. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 澳洲春季房產市場火熱，投資者正在打壓首次置業者？ 上週末的拍賣會堪稱是澳洲房地產市場的戰場。一位投資者出價超過了準自住買家，導致後者當場流下真實的眼淚。令人遺憾的是，隨著關鍵的春季銷售旺季全面啟動，這種場景在未來幾個月可能會在全澳洲變得普遍。 Domain 研究主管 Nicola Powell 預測，接下來的幾個月市場將非常火熱，因為自住買家（包括那些辛苦的首次置業者）與投資者之間的 競爭將全面加劇 。 利率是其中的一個重要因素 。澳洲儲備銀行自去年以來的 13 次加息使悉尼房價下跌了 9%，約 14 萬澳元，而今年的三次降息則幫助房價回升了約 7 萬澳元。 根據她的計算， 最新的降息將使住房可負擔性改善約 3 萬澳元 。但由於市場需求如此之高，Powell 預計悉尼房價在未來幾個月將上漲同樣的金額，從而在短短幾個月內抵消降息帶來的可負擔性改善。

新聞一. 澳洲住房目標告急，新州居民強烈抵制開發？ 新聞二. 房市熱潮再起：春季入市才是絕佳時機？ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 澳洲住房目標告急，新州居民強烈抵制開發？ 澳洲在實現 Albanese 政府設定的「建造120萬套住房」目標上，正越來越落後，遭遇到了成本超支及社區反對的阻力。 代表全國最大建築商及住宅開發商的「澳洲建築商協會」（Master Builders Australia）表示，其預測顯示，直到2029年中期， 每年將出現3.6萬套住房的缺口 。這意味著最終將比需求少18萬套住房，比最初預計的數字多出2萬套。 正當新州政府準備與部分居民展開持久戰之際，建築商和開發商也發出了警告。，這些居民居住在計劃進行大規模建設的地區，包括悉尼東部富裕的 Woollahra ，以及北部一些抵制增建住房的社區。 新州規劃廳長 Paul Scully 在Financial Review房地產峰會上表示，反對新開發的居民實際上是 在支持一種「住房隔離」，甚至「積極爭取」讓這些地區變得沒有小孩 。 他表示，新州長期以來允許一個體制逐步形成，

在澳洲，持續上升的樓價與高額的首期儲蓄門檻，令不少年輕人置業夢難以實現。然而，澳洲政府於2025年10月1日推出的「首次置業人士半成首期買樓計劃」將為首次置業者帶來嶄新機會。這項政策不僅可大幅降低進場門檻，還有望成為新世代上樓的有力跳板。 📋 計劃簡介 這項全新的首置買樓計劃，讓合資格的首次置業人士只需支付5%的首期即可置業，無需額外購買昂貴的貸款機構抵押貸款保險（LMI）。政府將為餘下的15%首期提供擔保，相比傳統要求儲足20%首期及強制性保險，明顯降低進場門檻。 🆕 政策更新亮點（2025年10月1日起） 自2025年10月1日起，政府將進一步擴大「首次置業人士半成首期買樓計劃」，主要更新包括： 取消收入上限 ：所有首次置業人士均可申請，無論收入高低。 取消年度名額限制 ：不再設有每年名額限制，所有合資格人士均可申請。 提高樓價上限 ：悉尼樓價上限提高至150萬澳元，墨爾本95萬澳元，布里斯本及坎培拉100萬澳元。 這些變動將使更多地區的首次置業人士受惠，特別是在高需求地區。 🏠 政策適用範圍與資格要求 ✅ 適用對象 首次置業人士 ：從

新聞一. 澳洲10月1日起買房門檻大幅下降！2.5萬首付就能上車？ 新聞二. 驚！新加坡資本豪擲100億澳幣入駐澳洲學生宿舍市場！ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 澳洲10月1日起買房門檻大幅下降！2.5萬首付就能上車？ 根據ABC NEWS的最新報導，一項允許所有首置業者僅以 5% 首期 購買物業的計劃，將於 10 月 開始實施，比工黨在聯邦大選中承諾的時間提早了三個月。 擴大版的「首置業者擔保計劃」是工黨在大選中的標誌性住房政策之一。該計劃 取消了每年可使用人數的限制 ，並 放寬了收入及房價的合資格上限 。 從 10 月起，首置業者將能夠僅以 5% 首期 購房， 無需支付貸款保險 ，這筆費用往往會讓置業者的前期成本額外增加數萬澳元。 同時，收入限制也將於 10 月起取消。 針對過去批評指計劃的房價上限過低、難以買到理想房屋，10 月起價格上限也將調升 —— 悉尼從 $90 萬 上調至 $150 萬 ；墨爾本從 $80 萬 上調至 $95 萬 ；布里斯本則從 $70 萬 上調至 $100 萬 ；全國其他地區亦有

新聞一. 利率下降，大批投資者重返市場，競爭加劇？ 新聞二. 四大銀行上調房價增長預測！ 新聞三. 隱藏價目表惹眾怒！澳洲咖啡店不公開價格，客人結帳驚見高價嚇一跳！ 新聞四. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 利率下降，大批投資者重返市場，競爭加劇？ 根據澳洲統計局週三公布的數據，由於經歷兩次降息後借貸成本下降，加上相比首次購屋者和自住買家面臨的負擔能力障礙較少，投資者在 6 月季度重返房市的速度快於首次購屋者和其他自住買家。 在截至 6 月的三個月內， 投資性貸款新增了 1656 筆 ，較 3 月季度成長 3.5%，是自去年 9 月以來的首次增長，季調後貸款總數達到 49,065 筆。 AMP 首席經濟學家 Shane Oliver 表示，投資者的表現強於首次購屋者和自住買家，顯示出這群投資者在今年預計房價平均上漲 6% 的房市中展現出更強勁的動能。 根據他週三對Financial Review表示，目前看來，投資者在這一輪房地產市場中的角色變得更加重要。對自住買家或首次購屋者來說，負擔能力是一個更大的限制。對投資者來說這當然也是個問題，但影響沒那

對於計劃移居、留學、或在澳洲工作的香港人來說，理解「稅務居民」（tax resident）與「非稅務居民」（non-resident for tax purposes）之間的分別，至關重要。這不僅會影響你在澳洲需繳納多少稅，也牽涉到海外收入、資產申報、福利資格等多方面問題。 本文將深入解析澳洲稅務居民的判定標準、港人常見的情況與誤區，並提供實用建議，助你及早做好稅務規劃，避免日後陷入不必要的稅務風險。 什麼是「稅務居民」？與「非稅居民」有何分別？ 在澳洲稅法下，「稅務居民」並非單純根據簽證或國籍判定，而是根據你的實際居住狀況與生活重心來界定。你的身份會直接影響： 應課稅範圍 ：稅務居民需申報 全球收入 （包括香港的租金、股息、投資利得等）；非稅居民只需申報 澳洲來源收入 稅率與免稅額 ：稅務居民享有 AUD 18,200 的免稅額 ，非稅居民則從第一元收入開始按較高稅率納稅 福利與退稅資格 ：稅務居民有機會獲得退稅、家庭福利（如Family Tax Benefit）等，而非居民無此資格 澳洲稅局（ATO）如何判定你是否為稅務居民？...

新聞一. 奧運點火！布里斯本這幾個區域已經全面爆發？ 新聞二. 降息引爆房市！墨爾本郊區房價飆破歷史新高！ 新聞三. 大陸投資者湧入澳洲，三年累積總價高達88億澳元！ 新聞四. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 奧運點火！布里斯本這幾個區域已經全面爆發？ 根據 InfoTrack 旗下房產交割平台 SettleIT 的數據，自 2021 年布里斯本被宣布為奧運主辦城市至 2024 年， 昆士蘭的投資型房產交易量已增加了 47% 。 InfoTrack 房地產部門主管 Lee Bailie 對此表示，投資者不斷湧入昆士蘭、布里斯本及東南昆士蘭地區，這股上升趨勢是非常顯著的。在 2025 財政年度中，SettleIT 所有交易中有 40.9% 是針對土地或住宅的投資型交易。該公司發現，自 2021 年至 2023 年， 投資性房產交易量上升了 26% ，而 從 2023 年至 2025 年又進一步上升了 21% 。 Lee認為這是人們對布里斯班房地產的重大信心。這種信心來自於布里斯本與最近的主辦城市東京、巴黎以及 2028 年奧運主辦城市洛杉磯並列。 布

在當前的投資市場中，手握70萬港幣可以做什麼？ 若不敢涉足高波動的股票市場，許多人會選擇將資金存入定期存款。然而，近期香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅下滑，定期利率跌破1%，「食息族」瞬間淪為「食風族」。 70萬港幣既不足以在香港購買收租物業的首期，也難以在本地找到高回報的投資選項。於是，不少人將目光投向海外房地產市場，其中澳洲憑藉法制完善、政治穩定與透明的交易制度，長期成為海外投資者的熱門選擇。 然而，不少香港投資者卻覺得澳洲房價早已高不可攀。如今，即使是Perth、Adelaide及Brisbane等地的獨立屋中位價，也普遍超過80萬至100萬澳幣。這樣的價格讓許多人誤以為自己無法涉足澳洲市場。 事實上，澳洲仍有「低門檻」的投資機會——例如首都坎培拉（Canberra）。 以70萬港幣作首期，便有機會在當地購入優質公寓，享有約5%的租金回報率及潛在升值空間。更吸引的是，坎培拉對外國買家 不徵收額外印花稅 ，與本地買家享有同等條件，首期及印花稅的總入場費僅需70多萬港幣。相比之下，悉尼與墨爾本的外國人額外印花稅高達樓價的8-9%，布里斯本則需