【澳洲樓市2025-2026】5%澳洲首次置業：澳洲樓市偷步核爆，買家搶入市，趕坐政策順風車
- Alison Tao
- 9月30日
- 讀畢需時 5 分鐘
大家好！現時的澳洲樓市，到底是「危」還是「機」？還是正處於前所未有的歷史十字路口？一方面，通脹和失業率雙雙走高，讓澳洲央行（RBA）在加息與減息之間進退維谷；另一方面，澳洲樓市卻像猛獸般持續攀升，屢創歷史新高。
根據 PropTrack 與 Cotality 八月份最新報告，澳洲樓市已連續八個月強勁增長：
截至八月的三個月內，全國住宅價值上漲 1.8%，創自 2024 年第二季度以來的最大季度升幅。
過去一年，全國房價累計上漲 5.3%，中位數住宅增值近 4.8 萬澳元。
過去五年，全國房價累計漲幅高達 50.4%，平均每年升約 10%。
政策提前開火：5%首次置業成焦點
聯邦政府原定於明年實施的「首置人士保證計劃（Home Guarantee Scheme）」，已閃電提前至 今年 10 月 1 日，條件大幅放寬：
名額不限
收入沒限制
這意味著首次置業者與投資者可趁政策順風車，但也可能是一場高風險的樓市博弈。
升市全面擴散與結構性轉移
PropTrack 八月報告顯示，全國房價單月上漲 0.5%，已連續八個月上升。Cotality 的數據進一步揭示升勢不再僅限低端市場：
過去兩年，低端市場（最便宜的 25%）是增長主要動力。
近三個月，中端市場（中間 50%）季度增長 2.2%，首次超越低端市場的 2.1%。
這表示市場信心正從可負擔性底層向中產階級蔓延。結合5%首次置業政策，投資者應關注中端住宅區域。 同時，全國掛牌房源比五年平均低 20.2%，供應短缺仍在推高房價。
央行政策的雙刃劍
今年澳洲央行已三次降息，現金利率從 4.35% 降至 3.6%，但最新經濟數據讓減息前景受限：
7 月核心通脹回升至 2.8%
第二季度 GDP 季增 0.6%，年增 1.8%，高於 RBA 預測的 1.2%
RBA 行長 Michele Bullock 警告，降息空間可能有限，貸款利率短期內可能維持高位，對購房者和投資者都是雙刃劍。
資金應該瞄準哪裡？各大城市攻守策略
達爾文 (Darwin) – 被遺忘的黑馬
房價增長：8 月增長 0.8%，年增 10.4%
租金回報率：7.6%，毛租金回報率 6.5% 全國最高
投資洞察：投資者貸款比例高達 44.2%，顯示「聰明錢」已跨州獵取高現金流資產
攻守策略：短期政策刺激有限，適合長線價值投資，流動性相對較弱
布里斯本、珀斯、阿德萊德 – 最強「鐵三角」
布里斯本：月增長 1.3%，季度增 3.0%，年增 7.9%，供應量低 15.8%
珀斯：8 月增長 1.1%，年增 6.6%，供應量比五年平均低近 40%，待售天數僅 14 天
阿德萊德：月增 0.9%，年增 6.5%，供應緊張
策略：抓住供需基本面，優先選擇中低價位房產，防止追高風險
悉尼 – 領跑首府城市
房價增長：8 月增 0.7%，季度增 1.7%，年增 2.1%
政策影響：Home Guarantee Scheme 上限從 90 萬提升至 150 萬
策略：精準狙擊 130-145 萬澳元房產，專注核心藍籌地段，注意低租金回報（3%）風險
墨爾本 & 坎培拉 – 潛力版塊
墨爾本：8 月增 0.3%，季度增 1.0%，仍比 2022 年高位低 3%
坎培拉：8 月增 0.4%，季度增 1.5%，市場穩定
策略：適合穩健型投資者，重點關注可受政策提振的剛需房產
霍巴特 – 風險警示區
房價走勢：8 月下降 0.2%，季度跌 0.6%，房價比峰值低 10.4%
策略：暫緩激進投資，觀察市場回調
減息、政策與房價核爆
澳洲央行今年三次降息，加上人口增長及房屋供需不足，使房價進一步上揚。根據 NHSAC 報告，2024 年完成的新住宅僅 177,000 套，遠低於 223,000 套需求，未來五年將缺口達 262,000 套。
工黨政府提前實施的 Home Guarantee Scheme，使首次置業者僅需 5% 首期 就能上車，樓價上限大幅提升，悉尼高達 150 萬，布里斯本 100 萬，阿德萊德 90 萬，墨爾本 95 萬。這釋放出巨量購買力，將引發特定價格區間的房產需求海嘯。
潛在風險與泡沫警示
多位專家警告，澳洲5%首次置業政策可能推高房價、鼓勵高槓桿操作：
Lateral Economics：政策首年可惠及 91,900 個家庭，推高房價 3.5%-6.6%，部分首置區漲幅可能高達 9.9%
Grattan Institute：政策擴展偏向高收入者，對真正需要幫助的人幫助有限
Jensen Property：泡沫可能透過利率上升、失業率上升、政策干預失敗或全球危機破裂
投資者自保策略
控制槓桿：貸款價值比 (LVR) 控制在 70%-80%
選擇優質資產：地段優越、學區良好、交通便利
現金流管理：確保正向或中性現金流，設定止蝕位
策略精準：集中購買價格略低於政策上限的房產，避免追高
結語
澳洲房地產市場正站在歷史十字路口。PropTrack 與 Cotality 數據揭示「結構性轉移」與「政策催化」共同推動樓市升浪。Home Guarantee Scheme 像政府點燃的火箭，將房價推向前所未有的軌道。
對理性投資者而言，關鍵是在把握短期套利的同時，保持對長期風險的清醒認識，並為市場變化做好充分準備。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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