預算案後房價跌最快地區曝光！澳洲拍賣清空率跌破50%！樓市降溫比疫情期間更嚴重？澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 房價下跌反成入市良機？首置買家與換房族開始撿漏 新聞二. 悉尼租金再創新高！租客近四成收入都用來交租 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.房價下跌反成入市良機？首置買家與換房族開始撿漏 悉尼與墨爾本房市持續降溫，但對部分首次置業者及換房家庭而言，這輪調整反而創造了近年難得的入市窗口。隨著競爭減少、賣家預期下調，買家不但擁有更大的議價空間，部分家庭更成功以低於數月前市場水平的價格購入理想住宅。 悉尼首次置業者 Rohene Chatterjee 與 Kiran Joy，近日以100萬澳元購入西悉尼 Marayong 一套五房聯排住宅。相比幾個月前同類型物業的成交價，他們大約節省了 5萬澳元。 兩人表示，若放在去年由賣家主導的市場環境下，這套住宅幾乎不可能以100萬澳元成交。如今市場上的競爭買家明顯減少，他們在價格談判中擁有更多話語權，也不再需要因擔心錯失機會而盲目追價。 悉尼房價自今年1月見頂以來，住宅中位價已蒸發接近 5萬澳元，目前大致回到一年前的水平。墨爾本房價同樣持續下跌，但調整速度略慢於悉尼。房價下跌並非平均分布於所有市場。數據

新聞一. SMSF投資禁令恐衝擊供應？業界警告數萬套新房或消失 新聞二. 拍賣市場降溫加劇，賣家紛紛撤拍或提前成交避險 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.SMSF投資禁令恐衝擊供應？業界警告數萬套新房或消失 聯邦政府宣布禁止自管退休金基金（SMSF）透過借貸投資住宅物業後，市場憂慮聲浪持續擴大。澳洲城市發展協會（UDIA）警告，這項政策可能令超過4萬套新住宅供應消失，甚至抵消政府耗資100億澳元推動的住房未來基金（Housing Australia Future Fund，HAFF）效果。 UDIA主席Oscar Stanley指出，根據財政部估算，每年約有4000宗SMSF住宅貸款，但由於每名SMSF買家往往能帶動兩至三套住宅開發，因此實際影響遠大於表面數字。協會估計，未來數年累積下來，可能有超過4萬套新住宅無法落成。 他認為，這將直接削弱市場供應能力，尤其是在澳洲正面臨嚴重住房短缺的背景下。 業界指出，SMSF買家雖然佔整體市場比例不高，但在新樓盤開發中扮演關鍵角色。由於大型住宅項目通常需要達到一定比例的預售（Presales）才能獲得銀

新聞一. 墨爾本悉尼跌入冰點！拍賣市場創疫情以來最差表現 新聞二. 悉尼房價恐再跌12萬？機構預測新財年調整持續 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.墨爾本悉尼跌入冰點！拍賣市場創疫情以來最差表現 澳洲兩大房市正進一步陷入低迷。最新數據顯示，悉尼與墨爾本拍賣市場雙雙錄得近年最差表現，其中悉尼清空率跌至2020年疫情爆發以來最低水平，墨爾本則創下近五年來最疲弱的一週。 根據Cotality數據，截至6月28日當週，全澳共有1771套物業安排拍賣，較前一週再減少近6%。全國初步拍賣清空率僅錄得49.2%，市場預計待最終數據公布後，實際清空率很可能再次跌至40%出頭，與前一週42.3%的六年低位相若。 Cotality研究總監Tim Lawless表示，自5月中旬以來，全國拍賣量持續低於去年同期，反映越來越多業主選擇暫停出售計劃，等待市場回穩。他指出：「業主正在重新考慮是否要賣房。」「持續疲弱的清空率正影響賣家的信心。」 悉尼市場依然是本輪調整的重災區。本週悉尼共錄得642場拍賣，數量與前一週持平，但較去年同期減少接近17%。初步清空率進一步跌至47

新聞一. 拍賣市場跌穿疫情水平？清空率恐跌至40%，買家全面觀望 新聞二. 悉尼建築成本失控，住房供應危機進一步惡化 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.拍賣市場跌穿疫情水平？清空率恐跌至40%，買家全面觀望 澳洲房市持續降溫，拍賣市場更出現近年罕見的低迷情況。最新數據顯示，截至6月21日當週，全國主要城市初步拍賣清空率跌至47.4%，創下自2020年疫情爆發以來最差表現之一。 市場分析更預計，待所有成交數據更新後，最終清空率很可能進一步跌至40%出頭，接近疫情封城時期的低位。 根據Cotality數據，上週共有1869套物業安排拍賣，較前一週再減少10.8%。與此同時，撤拍率持續攀升，約23.6%的拍賣物業選擇撤回市場，另有接近一半物業選擇提前成交，反映不少業主已不願意在目前市況下公開競價。 Cotality研究總監Tim Lawless指出，這代表賣家對拍賣市場的信心正持續下降。 雖然澳洲儲備銀行本月選擇維持利率不變，但今年以來累積的三次加息，加上聯邦政府推出的房地產稅務改革，以及伊朗衝突引發的生活成本上升，仍然持續打擊市場信心。...

澳洲房地產市場法規健全、透明度高，並且極度保護個人財產，神聖不可侵犯。 這樣的特點令世界各地的有錢人，都會把澳洲樓當成資產配置時的重要一環，在澳投資房產也一向受到港人追捧。 每個人都可以在澳洲買樓，港人也不例外，並且都享有永久產權（首都坎培拉除外），而且不限購，買多少層樓都可以。 但是關於到底買一手樓好，還是二手樓好，很多人卻猶豫不決。 本文主要從政策法規方面做一些對比，使得投資者心中有數。 一、 澳洲一手樓比二手樓更貴嗎？ 很多人提起澳洲買樓，都會有一個固有印象。 那就是： 澳洲一手樓會比二手樓貴，所以本地人喜歡買二手樓、外國人只能買一手樓。 這其實是一個誤解。 首先，很多人不知道，其實澳洲本地人也喜歡買一手樓，並且澳洲政府是鼓勵自己的居民買一手樓的。 澳洲各州政府會常年變著花樣地提供層出不窮的一手樓補貼措施。 比如，澳洲人買一手樓會有印花稅減免、新房補貼、建築補貼，等等，尤其是2021年，部分州政府推出的「新房擔保計劃」，令很多澳洲本地人在購買一手樓時，只需要付5%的首付，就可以購買。 其次，澳洲的一手樓並不見得比二手樓貴。..

新聞一. 拍賣市場持續探底，稅改衝擊仍未結束？ 新聞二. 首置買家免印花稅！ACT率先出手，買樓成本最多省4萬？ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.拍賣市場持續探底，稅改衝擊仍未結束？ 澳洲拍賣市場持續低迷，全國拍賣清空率已連續第五週徘徊在近年低位。根據最新數據，截至6月14日當週，全國初步清空率僅為54%，而隨著最終結果陸續更新，市場預計最終清空率很可能再次跌破50%，反映買家信心仍然疲弱。 市場分析指出，自聯邦預算案宣布收緊負扣稅（Negative Gearing）及資本增值稅優惠（CGT Discount）後，投資者明顯退場，加上高利率環境持續，進一步拖累市場成交。Cotality研究總監Tim Lawless表示，短短一個月內市場氣氛已出現明顯轉變，不少業主對價格下跌速度感到意外。 數據顯示，悉尼與墨爾本已正式進入下行週期。5月份悉尼樓價下跌0.9%，墨爾本下跌0.8%。部分中介更指出，自4月以來，部分物業開價已下調接近10%，顯示賣家正逐步接受市場現實。 不過，對買家而言，這反而創造更多機會。由於不少業主選擇暫緩出售，市場庫存結構開

內容摘要 「澳洲生活質素是否真的比香港好？」是香港人在考慮移居澳洲時問得最多的問題。然而，這個問題沒有統一的答案——因為「生活質素」因人而異，取決於你最重視的是什麼：空間、教育、家庭時間、收入增長、城市效率，還是戶外環境。 本文以十一個生活維度為框架，客觀對比香港與澳洲的實際生活差異，並輔以EIU、Mercer、Demographia等國際機構的最新數據（2024至2025年）。文章同時附有「香港 vs 澳洲生活質素十一維度對比表」及「港人移居澳洲五大城市比較表」，以及常見問題解答（Q&A）。 一、這不是「澳洲一定好」或「香港一定好」的問題 在許多移民故事中，澳洲被描繪成「地方大、空氣好、節奏慢、適合家庭」的理想地；香港則以「效率高、交通方便、工作機會集中、生活便利」見稱。兩個形容都有其真實性，問題在於：這兩種生活價值，你個人更看重哪一種？ 本文的立場不是推薦移民，也不是勸阻移民，而是幫助讀者以客觀、數據支撐的方式，評估澳洲生活的真實面貌——包括它的優勢，以及它常被忽略的代價。 二、國際排名怎樣看澳洲與香港？ 在主要的國際城市生活質素排名中，

內容摘要 「買學區房」是香港移民家庭在澳洲置業時最常提出的置業目標之一。然而，澳洲的學區制度與香港截然不同——沒有單一官方「全國學校排名榜」，學區邊界因州而異，不同物業類型（公立學區房 vs 私校附近物業）的選擇邏輯完全不同，而且「住在附近」和「在官方校區內」之間，往往只隔一條街。 本文將系統梳理澳洲學區房的制度框架、學校排名的正確解讀方式、五大城市熱門學區概覽（附對比表）、買學區房前的必查事項，以及六大常見誤區（附誤區對照表）和常見問題解答（Q&A），協助華人家庭在「排名、校區、房產價值」三個維度同時做出理性決策。 一、為什麼澳洲買樓要看學區？ 澳洲的公立教育系統採用「學區制度」，大多數州政府公立學校的招生政策，優先錄取居住在官方劃定學區範圍內的學生。這意味着住址直接影響子女進入特定公立學校的機會，令「學區房」成為有孩子的家庭在選房時最重要的考量之一。 對投資者而言，熱門學區的物業具備三個財務意義：穩定的家庭型租客需求（降低空置率）；學區溢價帶來的相對保值能力；以及有學齡子女的家庭通常租期較長（降低周轉成本）。然而，「學區」並非房產升值的萬能保

內容摘要 許多香港人在研究澳洲置業成本時，對 GST（商品及服務稅）感到困惑——買樓是否需要多付10%？新樓和舊樓的處理方式有何不同？什麼是「GST Withholding at Settlement」？這些問題若不弄清楚，可能在 Settlement 時措手不及。 本文將系統梳理澳洲 GST 在物業交易中的應用規則，涵蓋不同物業類型的 GST 適用情況（附對比表）、2018 年起實施的 GST Withholding 制度、Margin Scheme 的概念，以及海外買家的特別注意事項，並提供一份簽約前的 GST 核查清單（附表格），配合常見問題解答（Q&A）。 一、為何買樓時要了解 GST？ 澳洲的 GST（Goods and Services Tax，商品及服務稅）是由聯邦政府徵收的 10% 消費稅，適用於大多數商品和服務交易。然而，物業交易的 GST 規則並非一刀切——不同的物業類型（新樓、舊樓、商業樓）、不同的交易性質（出售、出租）及不同的賣方身份（個人業主、開發商、投資公司），都可能帶來截然不同的 GST 處理方式。 對大多數港人買家

新聞一. 買家開始掌握主導權？澳洲房市議價空間創近年新高 新聞二. 房價跌10%真的很可怕？澳洲樓市正在重新定價 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.買家開始掌握主導權？澳洲房市議價空間創近年新高 澳洲房市持續降溫。隨著聯邦預算案推出房地產稅改、利率維持高位，加上市場信心轉弱，買家正逐漸重掌主導權。最新數據顯示，無論是開價、成交價還是拍賣表現，都反映市場正在向買方市場傾斜。 根據 Cotality 數據，過去三個月首府城市私人銷售物業的成交價，平均較原始開價低約 5%，明顯高於過去十年平均的 3.3%。這代表越來越多賣家開始接受議價，市場談判空間正在擴大。 Cotality 研究主管 Tim Lawless 指出，目前市場可能比三個月數據顯示的更弱。所謂賣方折扣，本質上反映的是市場中有多少議價空間。當折扣擴大，通常意味著賣家更願意下調價格，以換取成交。 他認為，買家現在在很多方面已經重新坐回主導位置。過去市場火熱時，買家擔心錯過機會，往往被迫快速出價；但現在，市場急迫感已明顯消退。加上部分城市掛牌量上升，賣家面對的競爭也變得更大。 維州大型地產

文章摘要 「買了澳洲樓，是否就等於拿到移民資格？」這是近年在香港移民社群中最廣泛流傳、同時也最容易造成財務及法律風險的認知誤區之一。在全球多個國家推行「黃金簽證」政策（即以購置指定金額物業換取居留資格）的背景下，不少香港投資者自然地將這套「買樓換身份」邏輯套用於澳洲，殊不知澳洲的移民制度與上述國家存在根本性差異。 部分海外樓盤展銷會及地產中介的宣傳語言，進一步加深了這一誤解。「置業鋪路澳洲新生活」「投資物業助你移民」等說法，在措辭上刻意模糊了「有所幫助」與「可以達成」之間的本質差距，令不少置業者在未釐清移民條件的情況下，已先行作出重大的財務承諾。 本文以分析性框架，系統拆解「買澳洲樓可以移民」這一說法背後的五大具體誤解，釐清簽證、永久居留、公民身份與物業持有在法律上的獨立性，介紹外國買家在澳洲置業面對的實際監管規定，並通過兩個對比案例，說明「先評估移民條件、再部署置業」的正確決策順序。 一、導言：「買樓移民」誤解的成因分析 1.1 全球黃金簽證的背景效應 過去十五年間，葡萄牙、希臘、馬耳他、杜拜、英國（現已廢除）等多個國家和地區相繼推出「黃金簽證

引言：新移民買樓不是只看樓價 對許多新移民而言，在澳洲置業是落地生根的重要一步——既是財務安排，也是生活安全感的建立。然而，澳洲的買樓流程、稅費結構、貸款審批、合約制度及海外買家規定，與香港、台灣、中國內地或東南亞市場存在根本性差異。若以原居地的置業經驗直接套用，極易在法律合規、財務預算或物業選擇上出現嚴重失誤。 本文系統整理新移民在澳洲置業時最常見的 10 個錯誤，逐一分析成因及後果，並提供可操作的防範建議。文章同時附有「買家身份資格對比表」、「各州外籍附加印花稅對比表」及「12 項購房前核查清單」，以及常見問題解答（Q&A），協助讀者在行動前建立完整的置業知識框架。 錯誤 1：未搞清楚自己的買家身份 澳洲的房產市場對不同身份的買家設有截然不同的法律框架。新移民最容易犯的第一個錯誤，是以為「住在澳洲就等於本地買家」，從而忽略了對自身身份類別的確認——而身份類別直接決定了可購買的物業類型、是否需要FIRB 申請，以及需繳交的稅費結構。 以下表格整理五類常見買家身份的核心差異： 買家身份 FIRB 要求 可購物業類型 主要注意事項 澳洲公民 不

文章摘要 「不要把所有雞蛋放在同一個籃子」在投資界已是耳熟能詳的道理，但落實到澳洲物業投資的實際操作，大多數海外投資者——尤其是香港及中國內地的買家——仍然傾向以「孤注一擲式」的方式入市：全倉買入單一城市的一間物業，以最高槓桿博取最大升值潛力，卻忽略了風險集中所帶來的潛在脆弱性。 本文以資產配置的系統性視角，從「為何澳洲物業適合作為分散工具」出發，逐步深入分析城市分散、物業類型多元化、價格區間搭配及現金流策略的實際操作框架，並以具體的數據和情景，協助讀者將概念轉化為可執行的行動路線。 一、為何用澳洲物業做資產配置？ 對香港投資者而言，討論「海外置業」時，最常聽到的理由是「升值空間」和「租金回報」。然而從資產配置的角度，這兩個因素反而不是最核心的考量，真正決定澳洲物業是否適合納入個人資產組合的，是以下三個結構性優勢： 1.1 貨幣分散：以澳元資產對沖港元集中風險 香港投資者的資產往往高度集中於港元計價的資產——香港物業、港股、銀行存款——而港元自1983年起與美元掛鉤，令整個資產組合在匯率層面與美元政策高度相關。一旦聯繫匯率制度面臨壓力，或美元購買

近年愈來愈多香港投資者，開始認真考慮將目光由本地樓市轉向澳洲。一邊是自己最熟悉的香港市場，另一邊是制度透明、生活質素高、人口持續增長的澳洲——這個選擇並沒有標準答案，但有清晰的分析框架可以依循。 本文從宏觀環境、投資回報、入場門檻、稅務成本、管理操作及風險六個維度，以數據為基礎、以投資者視角為出發點，全面比較澳洲與香港物業投資的實際優缺點，協助你釐清哪一個市場更符合你的目標與風險承受能力。 一、宏觀環境：人口、經濟與樓市走勢 物業的長遠升值潛力，從來不是由單一樓盤決定，而是由城市背後的人口增長動力、經濟結構及政策環境共同塑造。在這個層面，澳洲與香港呈現出截然不同的市場特質。 1.1 澳洲：移民驅動的穩健增長軌跡 悉尼、墨爾本、布里斯本等澳洲主要城市，長期受惠於聯邦政府的積極移民政策。根據澳洲統計局（ABS）數據，澳洲在2022至2024年間錄得歷史性的海外移民淨流入，年均淨移民人數超過45萬，顯著超越疫情前的年均約25萬水平。大量新移民對住宅的剛性需求，直接令多個城市的租務空置率跌至1%至2%的歷史低位，亦為住宅物業的需求基礎提供長期支撐。...

文章摘要 近年愈來愈多香港居民認真考慮移居澳洲，動因涵蓋子女教育規劃、生活質素提升及資產配置分散。澳洲以完善的法制、優質的教育及醫療體系，以及相對開放的社會環境，長期位居港人移居目的地的首位之列。 對持有英國國民（海外）護照（BNO）的香港居民而言，澳洲提供了一條有別於一般國際移民的「特別通道」——Hong Kong Stream（俗稱「避風港政策」），允許符合條件的港人透過先取得臨時簽證、再逐步申請永久居留的方式，以較傳統技術移民計分制更為穩定可預期的路線取得澳洲永久居民（PR）身份。 然而，澳洲移民簽證制度複雜，不同簽證在申請資格、工作條件、可停留年期及通往PR的路徑上存在顯著差異。選擇適合自身情況的路線，需要對各類簽證的核心條件有清晰認識，並結合個人的年齡、學歷、職業背景及家庭結構作出客觀評估。 本文以系統性的分析框架，從各類臨時簽證的深度解析、Hong Kong Stream永居路線的具體要求，到按不同人生階段的路線規劃建議，為香港居民提供一份可直接應用於移民規劃的完整參考指南。 一、香港人移民澳洲的核心優勢：為何比想像中可行？ 1.1

新聞一. 澳洲樓市進入「大暫停」？買家賣家都在觀望 新聞二. 悉尼跌得比墨爾本更快？澳洲最大樓市正式領跌全國 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.澳洲樓市進入「大暫停」？買家賣家都在觀望 聯邦預算案公布兩週後，澳洲房市明顯陷入停滯。隨著工黨政府宣布調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT），首次置業者、投資者與賣家都開始放慢腳步，等待市場反應進一步明朗。 市場人士已將這一輪放緩稱為 「The Great Pause（大暫停）」。不少買家原本積極看房，但 在政策公布後選擇暫停入市，等待價格、供應與貸款環境重新穩定。 財政部在預算文件中保守預測，稅務改革可能令房價在未來幾年內少漲約 2%。但部分經濟學家與房產分析師認為，在高利率與中東局勢不確定性疊加下，房價跌幅可能高達 10%。 Westpac 分析更預測，新投資者活動可能下降 34%，整體房屋交易量下跌 20%，今年各大首府城市房價增長恐全面停滯。 市場最大的問題，是買賣雙方預期嚴重脫節。悉尼中介指出，買家已開始按「新市場」出價，但不少賣家仍停留在預算案前的價

新聞一. 悉尼房市開始裂開了？買家與投資者同步撤退？ 新聞二. 澳洲租金重新失控？一年內恐暴漲10%！ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.悉尼房市開始裂開了？買家與投資者同步撤退 澳洲房市正在出現一個明顯轉折點。隨著工黨政府正式確認調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT），市場信心迅速轉弱，而悉尼，成為最先受到衝擊的城市。 最新數據顯示，悉尼與墨爾本的拍賣掛牌量，在預算案公布後短短一週內下跌近15%。更關鍵的是，悉尼周末拍賣清空率已跌破50%，較前一週急跌6個百分點，市場正式進入典型「下跌週期區間」。 業界人士直言，市場情緒惡化的速度遠超預期。 McGrath 創辦人 John McGrath 表示，悉尼市場原本已經承受高利率、高生活成本，以及中東局勢帶來的不確定性，而這次預算案中的房產稅改革，成了「壓垮市場的最後一根稻草」。 他更直言：政府這次是直接動到了澳洲人最核心的資產。 Cotality 數據亦顯示，全國拍賣清空率在過去7週內，第5次跌破60%。按照歷史經驗，當清空率長時間低於60%，往往代表房價

新聞一. 負扣稅要變天，誰會是最大輸家？ 新聞二. 澳洲住房危機恐先惡化？新政策被批「未救先傷」 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.負扣稅要變天，誰會是最大輸家？ 澳洲政府即將推出的新一輪房產稅改革，正引發市場巨大震盪。市場預期，工黨政府將在聯邦預算案中調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT Discount），而業界警告：真正受衝擊的，可能不是房價，而是租房市場。 根據消息，政府計劃取消現有投資房的負扣稅優惠，並削減投資物業的50%資本增值稅折扣。不過，現有投資物業將獲「祖父條款（grandfathering）」保護，而新建住宅則可能繼續享有優惠，以維持新房供應。 市場人士擔心，這些改動將進一步打擊投資者信心。業界指出，現時投資者本身已面對高利率、高持有成本與負現金流壓力，一旦稅務優惠減少，部分投資者可能選擇直接退出市場。 澳洲房地產協會（REIA）直言：目前最大的風險是租房市場。 專家警告，如果投資者減少買房，市場上的出租房源將進一步短缺，租金壓力恐再次惡化。尤其在維州，市場數據顯示，租賃物業數量已較

新聞一. 買家突然不敢買了？升息＋預算案陰影重擊房市 新聞二. 5%首付後遺症爆發？澳洲首次置業者違約風險上升 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.買家突然不敢買了？升息＋預算案陰影重擊房市 澳洲房市持續受到升息與政策不確定性衝擊。最新數據顯示，上週全國拍賣初步清空率跌至56.5%，成為今年第二低水平，反映買家在利率上升與聯邦預算案可能調整房產稅制的陰影下，開始轉趨保守。 根據 Cotality 數據，上週全國共有2212套物業拍賣，雖然拍賣量仍較去年同期高出27.5%，但市場成交明顯轉弱。業內人士指出，近期市場最大的壓力，除了升息本身，更來自外界對政府可能修改房產投資稅務政策的擔憂。 其中，悉尼與墨爾本壓力最為明顯。墨爾本上週共有1078場拍賣，清空率跌至57.7%，創2024年9月底以來最低；悉尼則錄得55.2%清空率，為近四週最低水平。 不過，即使整體市場轉冷，部分優質物業仍能錄得強勁成交。例如悉尼 Glebe 一套四房住宅最終以435.5萬澳元成交，較價格指引高出65.5萬，吸引7組買家競爭。業內指出，目前市場呈現明顯分化：真正具備地段