29/06-05/07 澳洲一週要聞 ｜SMSF投資禁令恐衝擊供應？業界警告數萬套新房或消失｜拍賣市場降溫加劇，賣家紛紛撤拍或提前成交避險｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. SMSF投資禁令恐衝擊供應？業界警告數萬套新房或消失

新聞二. 拍賣市場降溫加劇，賣家紛紛撤拍或提前成交避險

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.SMSF投資禁令恐衝擊供應？業界警告數萬套新房或消失

聯邦政府宣布禁止自管退休金基金（SMSF）透過借貸投資住宅物業後，市場憂慮聲浪持續擴大。澳洲城市發展協會（UDIA）警告，這項政策可能令超過4萬套新住宅供應消失，甚至抵消政府耗資100億澳元推動的住房未來基金（Housing Australia Future Fund，HAFF）效果。

UDIA主席Oscar Stanley指出，根據財政部估算，每年約有4000宗SMSF住宅貸款，但由於每名SMSF買家往往能帶動兩至三套住宅開發，因此實際影響遠大於表面數字。協會估計，未來數年累積下來，可能有超過4萬套新住宅無法落成。

他認為，這將直接削弱市場供應能力，尤其是在澳洲正面臨嚴重住房短缺的背景下。

業界指出，SMSF買家雖然佔整體市場比例不高，但在新樓盤開發中扮演關鍵角色。由於大型住宅項目通常需要達到一定比例的預售（Presales）才能獲得銀行建築融資，而SMSF投資者往往是最早進場的買家之一。

不少發展商表示，SMSF買家常佔預售比例約三成，若這批資金退出市場，部分項目可能無法達到融資門檻，最終延遲甚至取消興建。

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，政府與業界對SMSF貸款數量的統計方式不同，因此實際影響可能被低估。

她指出，政府統計的是最終完成貸款的數字，但發展商看到的是更早階段的預售需求。很多SMSF買家在樓盤尚未落成前已簽署合約，這些預售承諾往往是項目能否啟動的關鍵。

Conisbee認為：「影響不只是少了一位買家，而是可能影響整個項目能否開工，以及最終有多少住宅能夠供應市場。」

最新官方數據亦反映供應壓力正在增加。

澳洲5月份新住宅批准數量連續第三個月下跌至17,019套，其中公寓、聯排別墅及半獨立住宅等高密度住宅批准量同樣連跌三個月。

在政府積極推動增加住房供應的同時，市場卻出現新項目減少的現象，引發業界擔憂。部分發展商已感受到政策帶來的即時衝擊。

一名於昆士蘭東南部開發聯排別墅項目的發展商透露，公司現時有超過100套住宅正在興建，其中約75套已售予SMSF買家。然而新政策公布後，多宗原本已簽約或等待貸款批核的交易被迫取消。

他坦言：「三個星期只完成一宗成交，多個買家直接退出，銀行亦開始質疑項目後續融資安排。」

該發展商指出，其項目三分之二以上買家均來自SMSF市場，因此新政策對銷售造成即時影響。

支持政策的一方則認為，限制SMSF借貸有助降低投資需求，讓更多首次置業者有機會進入市場，同時避免退休金資金過度流向房地產市場。

不過，反對者認為，SMSF投資者購買的新住宅本身就屬於新增供應，而且他們不能自住，只能出租，因此實際上是增加租賃市場庫存，而非與首次置業者直接競爭。

在目前住宅供應不足、租金持續上升的環境下，市場正關注這項政策究竟會否進一步削弱新住宅開發意願，令供應問題雪上加霜。

那麼問題來了：如果限制SMSF投資真的導致新住宅供應減少，最終受影響的會是投資者，還是租客與首次置業者？

在解決住房危機時，政府應該優先壓抑投資需求，還是優先刺激住宅供應？

新聞二.拍賣市場降溫加劇　賣家紛紛撤拍或提前成交避險

澳洲房市調整持續深化，愈來愈多業主開始改變出售策略。面對拍賣成交率持續下滑，不少賣家選擇提前接受買家出價，或乾脆撤回拍賣計劃，等待市場回暖後再出售物業。

根據Cotality數據，截至6月21日當週，約19%的拍賣物業最終撤拍，明顯高於一年前的11.5%。自聯邦政府於5月預算案公布投資房稅務改革後，撤拍比例持續上升，反映市場信心正快速轉弱。

Cotality研究主管Gerard Burg表示，市場降溫速度遠超不少賣家預期。

他指出，許多業主開始意識到市場未必能達到自己理想的成交價格，因此選擇暫時退出市場，等待未來更好的出售時機。

除了撤拍外，另一個明顯趨勢是提前成交（Pre-Auction Sale）大幅增加。

數據顯示，在5月初僅有34.2%的物業於拍賣前成交，但到了6月下旬，比例已升至38.9%。

換言之，愈來愈多賣家寧願提前接受合理報價，也不願冒著拍賣流拍的風險公開競價。

市場人士認為，聯邦政府取消負扣稅（Negative Gearing）及資本增值稅優惠（CGT Discount）的改革，加上連續加息、生活成本上升以及全球局勢不確定性，進一步削弱買家信心。

目前全澳拍賣清空率已逼近40%的歷史低位，而悉尼及墨爾本房價跌幅亦明顯擴大。

其中，悉尼房價單在6月份便下跌1.2%，成為本輪調整最受關注的市場之一。來自阿德萊德的業主Cameron White便分享了自己的經歷。

他與伴侶原本計劃透過拍賣出售聯排別墅，但在拍賣前數天收到買家出價後，最終決定直接成交。他表示，看房人數遠低於預期，令自己開始感到不安。

這種現象在悉尼與墨爾本尤其明顯。悉尼近期錄得超過六年來最低拍賣成交率，而墨爾本亦出現近五年最差表現。部分機構預測，若市場持續低迷，本輪房價調整幅度可能進一步擴大。

雖然財政部估計稅務改革僅會令房價增長放緩約2%，但Morgan Stanley則認為，澳洲房價最壞情況下可能出現10%的修正幅度，成為近40年來最大規模的房市調整之一。

另一方面，買家策略亦正在改變。Aus Property Professionals行政總裁Lloyd Edge指出，目前許多買家已不願等到拍賣當天，而是主動在拍賣前與業主協商價格，希望以更有利條件完成交易。

墨爾本高端地產公司Marshall White亦發現，提前成交及場外交易（Off-Market Sales）數量大幅增加。截至目前，今年約39%的物業於拍賣前售出，高於2021年的34%。

部分高端住宅甚至尚未正式上市，便已透過私下競爭完成成交。

Marshall White銷售總監John Bongiorno表示：「我們甚至出現了拍賣前的拍賣。」「有些房子還沒正式公開上市，已經有多位買家私下競價爭奪。」

整體而言，市場正在從過去賣方主導逐漸轉向買方主導。隨著房價調整、買家信心下降以及成交速度放緩，愈來愈多業主開始選擇更靈活的出售方式，以降低市場波動帶來的風險。

那麼問題來了：如果你是賣家，在市場持續下跌的情況下，會選擇提前接受合理出價，還是堅持拍賣爭取更高價格？

當愈來愈多業主撤拍觀望時，你認為房價調整已接近尾聲，還是才剛剛開始？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 06 July 2026 09:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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