22/06-28/06 澳洲一週要聞 ｜墨爾本悉尼跌入冰點！拍賣市場創疫情以來最差表現｜悉尼房價恐再跌12萬？機構預測新財年調整持續｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 墨爾本悉尼跌入冰點！拍賣市場創疫情以來最差表現

新聞二. 悉尼房價恐再跌12萬？機構預測新財年調整持續

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.墨爾本悉尼跌入冰點！拍賣市場創疫情以來最差表現

澳洲兩大房市正進一步陷入低迷。最新數據顯示，悉尼與墨爾本拍賣市場雙雙錄得近年最差表現，其中悉尼清空率跌至2020年疫情爆發以來最低水平，墨爾本則創下近五年來最疲弱的一週。

根據Cotality數據，截至6月28日當週，全澳共有1771套物業安排拍賣，較前一週再減少近6%。全國初步拍賣清空率僅錄得49.2%，市場預計待最終數據公布後，實際清空率很可能再次跌至40%出頭，與前一週42.3%的六年低位相若。

Cotality研究總監Tim Lawless表示，自5月中旬以來，全國拍賣量持續低於去年同期，反映越來越多業主選擇暫停出售計劃，等待市場回穩。他指出：「業主正在重新考慮是否要賣房。」「持續疲弱的清空率正影響賣家的信心。」

悉尼市場依然是本輪調整的重災區。本週悉尼共錄得642場拍賣，數量與前一週持平，但較去年同期減少接近17%。初步清空率進一步跌至47.3%，創下自2020年4月疫情封城以來最低水平。

儘管整體市場疲弱，優質物業仍然吸引買家競爭。例如位於Glebe的四房獨立屋，最初指導價為270萬至297萬澳元，其後上調至300萬澳元，最終以323萬澳元成交，共吸引6組買家登記競投，其中5組正式出價。

負責銷售的BresicWhitney經紀Hanna Kim表示，買家並沒有消失，只是變得更加理性。她指出：「買家仍然願意買房，但出價明顯更加謹慎和有紀律。」

墨爾本情況同樣不樂觀。當週共有910套住宅進行拍賣，初步清空率跌至50.2%，創下自2021年疫情封城期間以來最低水平。

在Toorak一套四房住宅拍賣中，最終成交價為365.8萬澳元，雖然成功售出，但競價過程相當艱難。最後兩組買家僅以每次加價1000澳元的方式競爭，整個最後階段持續約11分鐘。買家代理Matt Cleverdon形容：「這就是現在市場的縮影。」「每個人都有明確的心理底線。」「要買家再多出1000澳元都非常困難。」

他認為，市場普遍預期房價仍有進一步下跌空間，因此買家變得格外保守。相比之下，阿德萊德成為少數逆勢表現強勁的城市。當週拍賣數量由93場增加至115場，初步清空率更由40%大幅反彈至68.7%，創下近五週最佳表現，再次成為全澳最強房市之一。

布里斯本雖然仍然疲弱，但略有改善。當週清空率升至39.3%，較前一週的33.3%有所回升。坎培拉則進一步轉弱，拍賣清空率由47.1%跌至39.5%。

目前市場普遍認為，今年以來的三次加息、聯邦政府房產稅務改革，以及生活成本上升，正共同壓抑買家信心。越來越多賣家選擇延後上市，而買家則繼續等待價格進一步調整。

不過，聯邦財長Jim Chalmers對市場表現保持相對冷靜。他表示，房地產市場本來就存在周期波動，不應因短期數據而過度反應。

然而從近期數據來看，悉尼與墨爾本的調整已不再只是個別案例，而是逐漸形成明顯趨勢。當拍賣量下降、清空率持續探底，市場正在從過去幾年的賣方市場，快速轉向買方市場。

那麼問題來了：當悉尼拍賣清空率跌回疫情水平，房價是否仍有進一步下跌空間？面對當前市場，你會選擇現在入市，還是繼續等待更好的機會？

新聞二.悉尼房價恐再跌12萬？機構預測新財年調整持續

澳洲房市調整仍未結束。根據房地產平台Domain最新預測，在連續加息、高生活成本以及聯邦政府房產稅務改革的多重壓力下，悉尼房價於2026-27財年可能進一步下跌最高7%，相當於中位價蒸發約12.2萬澳元。

報告指出，悉尼高端住宅市場將首當其衝，而墨爾本房價跌幅甚至可能達到8%，中位價有機會自2021年以來首次跌破100萬澳元。

自聯邦預算案公布限制負扣稅（Negative Gearing）及資本增值稅優惠（CGT Discount）後，市場調整明顯加速。過去四週，悉尼房價已下跌1.1%，墨爾本則下跌0.9%。

Domain首席經濟學家Nicola Powell表示，目前市場正處於相當複雜的階段。她指出，過去數月的三次加息已明顯削弱借貸能力，而新稅制改革則進一步打擊投資者信心，對悉尼與墨爾本影響尤其明顯。

根據Domain五種不同情境模型推算：悉尼房價預計下跌3%至7%，即約5.2萬至12.2萬澳元。墨爾本房價預計下跌4%至8%，即約4.2萬至8.4萬澳元。相比之下，中型城市仍維持增長，但升幅明顯放緩。

布里斯本、阿德萊德及珀斯未來一年預計仍可錄得3%至10%增長，但已遠低於過去兩年的高速上升階段。Powell形容：「這些城市之前像在高速公路上飛馳，如今正進入限速學校區。」

雖然房價面臨壓力，但Domain認為大幅崩盤機會不高。原因在於建築成本仍處於高位，許多業主若無急售需求，將選擇暫停出售計劃，從而限制市場供應，避免價格自由落體式下跌。

此外，買家信心也持續疲弱。Westpac最新「購房時機指數」（Time to Buy a Dwelling Index）於截至5月的三個月內暴跌14.3%，跌至極度悲觀水平。

Westpac更預測，今年下半年全國房屋成交量可能下跌約20%。Powell表示：「房地產本質上是一場信心遊戲。」「當人們擔心工作安全、經濟前景及全球局勢時，買房與賣房決定都會被推遲。」

她指出，悉尼、墨爾本及坎培拉目前同時面臨掛牌量增加與買家信心下降的雙重壓力，因此價格調整幅度相對較大。另一方面，單位市場（Units）表現有望優於獨立屋。

Domain預測，未來一年悉尼、布里斯本及珀斯的公寓價格增長將超越獨立屋，反映市場正逐漸轉向較具負擔能力的住宅類型。

值得關注的是，布里斯本有機會超越悉尼，成為全澳最昂貴的公寓市場。由於2032年奧運基建工程持續推進，大量建築勞工被吸納至基建項目，導致住宅供應受壓，進一步推高單位價格。

聯邦房屋部長Clare O’Neil本週亦首次公開承認，澳洲房市正經歷價格修正（Price Correction）。她表示，市場降溫部分來自政府的投資者稅務改革，部分則源於加息影響，而這些變化正讓首次置業者在拍賣市場上獲得更多機會。

不過，Powell同時提醒首次置業買家保持謹慎。她指出：「最糟糕的情況，是剛買房後房價繼續下跌，導致陷入負資產（Negative Equity）。」「買房初期往往是最脆弱的階段。」

目前Domain預計未來一年不會再出現額外加息，並有機會於2027財年後段迎來減息。然而部分機構仍持不同看法，例如Barrenjoey仍預期今年內可能再加息一次。

另一方面，SQM Research預測悉尼今年全年跌幅將介乎7%至9%，墨爾本則下跌5%至7%；而Morgan Stanley更認為本輪調整最壞情況下可達10%跌幅，將成為澳洲近40年來最大規模的房價修正之一。

那麼問題來了：如果悉尼房價真的下跌7%至10%，你認為這會吸引更多首次置業者進場，還是買家仍會繼續觀望？當市場開始進入調整周期，你會選擇現在尋找機會，還是等待更低的價格出現？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Wed 01 July 2026 11:30 AM AEST

【結語】

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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