18/05-24/05 澳洲一週要聞 ｜悉尼房市開始裂開了？買家與投資者同步撤退｜澳洲租金重新失控？一年內恐暴漲10%！｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 悉尼房市開始裂開了？買家與投資者同步撤退？

新聞二. 澳洲租金重新失控？一年內恐暴漲10%！

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.悉尼房市開始裂開了？買家與投資者同步撤退

澳洲房市正在出現一個明顯轉折點。隨著工黨政府正式確認調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT），市場信心迅速轉弱，而悉尼，成為最先受到衝擊的城市。

最新數據顯示，悉尼與墨爾本的拍賣掛牌量，在預算案公布後短短一週內下跌近15%。更關鍵的是，悉尼周末拍賣清空率已跌破50%，較前一週急跌6個百分點，市場正式進入典型「下跌週期區間」。

業界人士直言，市場情緒惡化的速度遠超預期。

McGrath 創辦人 John McGrath 表示，悉尼市場原本已經承受高利率、高生活成本，以及中東局勢帶來的不確定性，而這次預算案中的房產稅改革，成了「壓垮市場的最後一根稻草」。

他更直言：政府這次是直接動到了澳洲人最核心的資產。

Cotality 數據亦顯示，全國拍賣清空率在過去7週內，第5次跌破60%。按照歷史經驗，當清空率長時間低於60%，往往代表房價已進入下跌階段。

目前，悉尼房價過去三個月已下跌0.9%，墨爾本更跌1.5%。其中，悉尼高端市場跌幅最明顯，最高價區間房價三個月內已下滑3.1%。

市場另一個重要訊號，是看房人數正在快速下降。Ray White 數據顯示，全國 open home 平均到場人數已跌至2.1人，遠低於去年同期的3.4人，反映買家觀望情緒正在迅速升溫。

不過，市場並非全面崩跌。

在悉尼低價位市場（約90萬以下），房價過去三個月反而上升1.9%。業界指出，由於首次置業者仍受政府5%首付政策支持，因此入門市場仍有一定需求與競爭。

換句話說，澳洲房市正在進一步「兩極化」： 高端投資市場開始轉冷，但低價入門市場仍然有人搶。

整體來看，市場最大的問題已不只是利率，而是信心。當投資者開始退場、買家擔心房價繼續跌，市場成交自然會愈來愈慢。

正如分析師所說： 「沒有人想接正在下跌的刀子（catch a falling knife）。」

那麼問題來了：當悉尼市場開始明顯轉弱，這只是短期情緒，還是真正的下跌週期開始？而當投資者退場後，澳洲房市未來會變得更健康，還是供應問題反而會更嚴重？

新聞二.澳洲租金重新失控？一年內恐暴漲10%！

澳洲租金正在重新加速上漲。最新數據顯示，全澳主要城市租金按年平均上升 6.9%，創下近 2年半最大升幅，市場更預計未來一年租金升幅可能突破 10%。

其中，布里斯本租金年升8.7% 表現最猛；悉尼上升7.1%，墨爾本亦升6.3%。即使在房價開始放緩、買家信心轉弱的情況下，租金市場卻完全走向另一個方向。

業界認為，問題核心依然是：房屋供應遠遠不足。

近年澳洲人口持續增長，但新屋建築速度卻一直追不上需求。加上建築成本、人工、利率與開發壓力仍然高企，市場短期內根本看不到供需恢復平衡的可能。

而聯邦預算案最新公布的房地產稅務改革，更令市場擔心租盤供應會進一步惡化。

根據新政策，未來購買「現有住宅」的投資者，將失去負扣稅（Negative Gearing）與50%資本增值稅折扣（CGT Discount）優惠，只有新建住宅可繼續享有相關稅務優惠。

雖然政府希望透過政策，把資金引導至新建住宅市場，但不少業界人士警告，短期內可能出現反效果。

SQM Research 創辦人 Louis Christopher 直言：

「未來兩年出租房源只會更少。」

他指出，當投資者回報下降，自然會減少購買投資房，甚至部分投資者可能選擇退出市場。當出租房供應下降，但租屋需求仍然高企，租金自然會被推得更高。

Christopher 更預計，未來租金升幅有機會再次回到疫情後最瘋狂時期。

目前澳洲租金年升幅，已由去年5月的 2.5%，急升至現在的 6.9%。市場擔心，這可能只是新一輪租金暴漲的開始。

部分投資界人士認為，負扣稅其實變相幫助房東承擔持有成本。當利息、地稅、保險與管理成本持續增加時，如果沒有稅務優惠，業主只會更積極提高租金。

Property Investment Professionals of Australia 主席 Cate Bakos 表示：

「當投資者財務壓力增加，他們自然會嘗試把租金推到市場能接受的最高水平。」

但亦有經濟學家反駁，租金從來不是「成本加成」模式。

獨立經濟學家 Saul Eslake 認為，真正決定租金的，其實是市場供應與空置率，而不是房東的持有成本。

他指出，即使之前利率下降，租金也沒有跟著回落；現在租金重新飆升，本質仍然是因為市場缺房。

另一方面，租金重新加速，亦令通脹問題變得更棘手。

Barrenjoey 首席經濟學家 Jo Masters 警告，租金是澳洲CPI裡最難壓下去的部分之一，而且影響通常具有「延後性」。

也就是說，今天看到的租金升幅，很多會在未來幾個月才真正反映到官方通脹數據裡。

換句話說，現在的租金上漲，很可能只是後面更高通脹壓力的前奏。

市場開始擔心，如果投資者因政策退場、建屋速度又追不上人口增長，澳洲可能再次進入「租屋供應危機」。

而當越來越多人買不起房，被迫長期租屋時，租金問題可能會進一步惡化。

那麼問題來了： 當政府打擊投資需求，但新屋供應又未能快速補上，澳洲租金是否只會越升越高？ 而這場「租屋危機」，會不會最終比房價問題更加嚴重？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 25 May 2026 9:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。

👉Website: investwithalison.com

👉Email: hello@investwithalison.com

👉Linkedin: linkedin.com/in/alisontaoaustralia/