15/06-21/06 澳洲一週要聞 ｜拍賣市場跌穿疫情水平？清空率恐跌至40%，買家全面觀望｜悉尼建築成本失控，住房供應危機進一步惡化｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 拍賣市場跌穿疫情水平？清空率恐跌至40%，買家全面觀望

新聞二. 悉尼建築成本失控，住房供應危機進一步惡化

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.拍賣市場跌穿疫情水平？清空率恐跌至40%，買家全面觀望

澳洲房市持續降溫，拍賣市場更出現近年罕見的低迷情況。最新數據顯示，截至6月21日當週，全國主要城市初步拍賣清空率跌至47.4%，創下自2020年疫情爆發以來最差表現之一。

市場分析更預計，待所有成交數據更新後，最終清空率很可能進一步跌至40%出頭，接近疫情封城時期的低位。

根據Cotality數據，上週共有1869套物業安排拍賣，較前一週再減少10.8%。與此同時，撤拍率持續攀升，約23.6%的拍賣物業選擇撤回市場，另有接近一半物業選擇提前成交，反映不少業主已不願意在目前市況下公開競價。

Cotality研究總監Tim Lawless指出，這代表賣家對拍賣市場的信心正持續下降。

雖然澳洲儲備銀行本月選擇維持利率不變，但今年以來累積的三次加息，加上聯邦政府推出的房地產稅務改革，以及伊朗衝突引發的生活成本上升，仍然持續打擊市場信心。

市場普遍認為，影響最大的仍然是聯邦政府宣布的重大房產稅制改革。根據新政策，自2027年7月起，投資房將面臨最低30%的資本增值稅（CGT）稅率，同時取消現有住宅的負扣稅（Negative Gearing）優惠。這被視為近數十年來對投資房市場最重大的政策調整。

總理Anthony Albanese則認為，這些措施有助於首次置業者進入市場。他指出，過去首置買家經常需要與享有稅務優惠的投資者競爭，而現在市場環境正逐步改變。

不過，市場反應顯然較為謹慎。SQM Research創辦人Louis Christopher預測：

悉尼房價今年最多可能下跌9%，墨爾本最多下跌7%。

他認為，除了霍巴特及達爾文之外，大部分澳洲首府城市都已經見頂，未來將進入增長放緩甚至價格回調階段。

Ray White高層Thomas McGlynn指出，目前市場最大的問題在於買賣雙方對價格的預期差距持續擴大。買家已開始接受市場轉弱的現實，但不少賣家仍未完全調整心理預期，因此成交速度明顯放慢。

不過他認為，市場需求並未消失，目前活躍買家數量與3至4月相比差異不大，只是買家願意支付的價格已經不同。隨著冬季過後賣家逐步接受新價格水平，成交率有望逐步回升。

整體而言，澳洲房市正經歷近年最明顯的一次情緒逆轉。高利率、生活成本壓力及稅改政策同時發酵，令市場從去年賣方主導的環境，逐漸轉向買方市場。

那麼問題來了：

當拍賣清空率跌至疫情以來最低水平，現在究竟是買家的機會，還是更大跌幅的開始？

如果悉尼與墨爾本真的分別下跌9%及7%，你認為足以改善澳洲的住房負擔能力嗎？

新聞二.悉尼建築成本失控，住房供應危機進一步惡化

澳洲住房短缺問題持續惡化，而悉尼西區這個原本被寄予厚望的供應重鎮，如今卻面臨開發停滯的困境。最新報告指出，由於建築成本、人工成本、政府稅費及法規要求持續上升，越來越多發展商無法在西區住宅項目中獲利，開始轉向高端地區興建豪華公寓，甚至直接退出住宅市場。

Ray White Commercial Western Sydney報告顯示，未來至2041年，西悉尼每年將新增約5.9萬人口，需要新增約25,636套住宅才能滿足需求。然而目前整個西悉尼地區實際施工中的住宅僅有5,484套，供應遠遠落後於人口增長速度。

雖然目前每年住宅審批量已達約22,500套，整體待開發項目更超過82,000套，但真正動工的項目卻明顯不足。

Ray White Commercial Western Sydney董事總經理Peter Vines表示：

「問題不是沒有土地，也不是沒有審批，而是開發商根本蓋不起來。」

他指出，近年建築成本已經超過市場售價增長速度，導致許多住宅項目失去利潤空間。除了人工和材料成本持續上漲外，複雜的審批流程及繁重的行政要求，也讓不少建商選擇離開住宅市場。

他坦言：

「很多開發商已經不想碰住宅項目，轉去做工業、商業或零售地產。」

西悉尼大型發展商ALAND創辦人Andrew Hrsto亦表示，公司近年已逐步將重心移向靠近市中心的地區，因為當地公寓售價較高，足以覆蓋不斷上升的建築成本。

他直言：

「利物浦（Liverpool）現在幾乎沒有人願意開發住宅。」

「不是需求不足，而是開發商不足。」

更大的問題來自基礎設施成本。

在西悉尼部分新興區域，每套公寓需要承擔接近10萬澳元的地方政府及州政府基礎建設費用。道路、水電、排污及公共設施建設成本高昂，進一步壓縮項目利潤。

不少澳洲家庭仍然希望擁有獨立屋及後院，但要增加這類住房供應，就必須向綠地區域（Greenfield Areas）擴張。然而這些地區往往缺乏基本基建，需要政府提前投入大量資金。

其中位於Camden附近的Wilton Greens便是一個典型例子。有居民四年前已購買土地，但由於基建配套不足，預計要到2028年才能接駁供水及污水系統。

Liverpool市長Ned Mannoun認為，政府必須提前投資大型基礎建設，否則供應問題只會持續惡化。

他建議州政府與地方政府共同提前投入資金建設道路、水電及公共設施，再透過未來土地開發逐步回收成本。

另一方面，住房需求卻持續增加。

ABS數據顯示，悉尼在2025財年新增人口約7.5萬人，當中大部分來自海外移民。而人口增長最快的地區包括：

Box Hill（+3,900人）

Marsden Park（+3,200人）

Austral（+3,100人）

全部位於西悉尼外圍地區。

房價方面，雖然整體悉尼市場已開始降溫，但外西區表現依然強勁。根據Cotality數據，截至今年5月，Penrith及St Marys等地區樓價年增幅仍接近12%，成為全悉尼增長最快區域之一。

在悉尼十大房價增長最快區域中，有八個位於外西區。

然而專家警告，如果供應問題持續無法解決，最終受影響的不只是購房者。

Peter Vines指出，當房價及租金持續上升，教師、警察、護士等關鍵技術人才將越來越難在西悉尼居住。

他表示：

「租金會繼續上升，越來越多人將被迫離開悉尼。」

「我們可能失去大量技術工人和專業人才。」

整體而言，西悉尼正面臨一個矛盾局面：人口快速湧入、住房需求持續增加，但真正能夠開發住宅的企業卻越來越少。當供應無法跟上需求，住房負擔能力問題或將進一步惡化。

那麼問題來了：

當住宅項目已經無利可圖，政府是否應該減少稅費及基建成本，協助開發商增加供應？

如果教師、護士和警察都負擔不起西悉尼的住房，這座城市未來還能正常運作嗎？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 22 June 2026 9:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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