澳洲 GST（消費稅）與買樓有何關係？

內容摘要

許多香港人在研究澳洲置業成本時，對 GST（商品及服務稅）感到困惑——買樓是否需要多付10%？新樓和舊樓的處理方式有何不同？什麼是「GST Withholding at Settlement」？這些問題若不弄清楚，可能在 Settlement 時措手不及。

本文將系統梳理澳洲 GST 在物業交易中的應用規則，涵蓋不同物業類型的 GST 適用情況（附對比表）、2018 年起實施的 GST Withholding 制度、Margin Scheme 的概念，以及海外買家的特別注意事項，並提供一份簽約前的 GST 核查清單（附表格），配合常見問題解答（Q&A）。

一、為何買樓時要了解 GST？

澳洲的 GST（Goods and Services Tax，商品及服務稅）是由聯邦政府徵收的 10% 消費稅，適用於大多數商品和服務交易。然而，物業交易的 GST 規則並非一刀切——不同的物業類型（新樓、舊樓、商業樓）、不同的交易性質（出售、出租）及不同的賣方身份（個人業主、開發商、投資公司），都可能帶來截然不同的 GST 處理方式。

對大多數港人買家而言，買二手住宅通常不涉及額外的 GST，但買全新住宅或樓花時，GST 的處理方式就變得複雜，若不了解，可能在 Settlement 前才發現合約中有需要處理的 GST Withholding 要求，令資金安排出現緊張。了解 GST 的基本規則，可以幫助你更準確地預算置業成本，並在看合約時知道應該核查哪些條款。

二、什麼是 GST？基本概念

GST 全名 Goods and Services Tax，是澳洲自 2000 年 7 月 1 日起實施的聯邦消費稅，標準稅率為 10%，由澳洲稅務局（ATO）負責管理。

GST 的基本運作邏輯如下：已登記 GST 的商家（Registered Entity）在銷售商品或服務時，向買家徵收 GST，並將收到的 GST 上繳 ATO；同時，該商家可就其業務採購所支付的 GST 申請抵銷（Input Tax Credit），只需將兩者差額上繳。對普通消費者而言，他們是 GST 的最終承擔者，但通常不需要直接與 ATO 打交道。

在物業交易中，GST 的處理方式因物業類型及交易性質而大相逕庭，這也是本文重點所在。

三、不同物業類型的 GST 規則：對比一覽

以下表格整理六種常見物業交易情境的 GST 適用情況，三色標示幫助你快速判斷是否涉及 GST 責任：

物業類型	GST 適用情況	GST Withholding 要求	買家實際影響
二手住宅（現有住宅）	一般不涉及GST（Input-Taxed Supply）	一般不需要Withholding	買家無需額外處理 GST；正常支付樓價即可
全新住宅（首次出售）	通常涉及 GST（Taxable Supply）	通常需要 GST Withholding at Settlement	GST 通常已包含在合約價內；Settlement 時律師協助代扣部分款項直接交ATO
樓花（Off-the-Plan）	通常涉及 GST（同全新住宅）	通常需要 GST Withholding at Settlement	合約需確認GST是否Inclusive；Settlement時由律師處理Withholding
住宅用空置地（Potential Residential Land）	可能涉及 GST（視情況而定）	可能需要 GST Withholding	需確認是否屬「Potential Residential Land」的法定定義；建議由律師核查
商業物業	通常涉及 GST（Taxable Supply）	視交易類型；部分可能適用 Going Concern 豁免	買家若持有 ABN 及已登記GST，可申請 Input Tax Credit 抵銷
住宅物業出租（業主收租）	住宅租金通常不涉及 GST（Input-Taxed）	不適用	業主收住宅租金無需向租客徵收 GST；不能就住宅出租相關支出申請 GST 退回
⚠  注意：以上為一般原則，實際 GST 責任取決於個別交易的具體情況，包括賣方是否已登記 GST、物業的使用性質及交易結構。簽約前務必由澳洲稅務顧問或律師確認適用規則，以 ATO 最新指引為準。

四、買二手住宅：一般不涉及 GST

在GST法律框架下，現有住宅（Existing Residential Premises）的出售屬於「Input-Taxed Supply」（投入稅化供應）。這意味着賣方不需要就出售二手住宅向買家徵收 GST，買家亦無需在 Settlement 時處理任何 GST 相關事項。

對港人買家而言，這是最常見的保護規則：購置悉尼北岸的二手獨立屋、墨爾本東區的二手公寓或布里斯本的二手聯排屋，一般情況下合約價即為買家需要支付的全部金額，不存在「樓價再加 10%」的 GST 問題。當然，仍需支付其他標準買樓費用——印花稅（Stamp Duty）、律師費、按揭申請費及驗樓費等。

注意事項：「現有住宅」在GST法律下有具體定義，主要指曾作為住宅使用的物業。若賣方在出售前對物業進行了大規模翻新，令其在法律上被視為「實質新建」的住宅，則可能不再符合現有住宅的定義，需個案判斷。

五、買全新住宅或樓花：GST 通常已包含在合約價內

5.1 為何全新住宅涉及 GST？

全新住宅（New Residential Premises）的首次出售，在 GST 法律下屬於「Taxable Supply」（應課稅供應），意味着賣方（通常是開發商）需要就交易向 ATO 申報及繳付 GST。這並不代表買家需要「額外多付10%」——開發商通常會將 GST 計入合約定價（GST Inclusive）。

以一套合約售價 88 萬澳元的全新公寓為例，在 GST Inclusive 的合約下，這 88 萬澳元已包含了 GST（即 GST 金額約為 88 萬 ÷ 11 = 約 8 萬澳元，其餘約 80 萬澳元為物業本身的供應值）。買家支付的是合約總價，開發商在收到款項後負責將其中的 GST 部分上繳 ATO。

5.2 全新住宅的定義

澳洲 GST 法律對「全新住宅」（New Residential Premises）的定義包括：從未被用作住宅的新建物業（First Supply as Residential）；由開發商完成大規模實質性重建（Substantial Renovation）後首次出售的物業；未附帶任何建築物的住宅用地（Vacant Land）。判斷一個物業是否屬於「全新住宅」可能涉及細緻的法律分析，若有疑問，應交由律師或稅務顧問核查。

六、GST Withholding at Settlement：2018 年起的重要制度

6.1 制度背景及目的

自 2018 年 7 月 1 日起，澳洲聯邦政府實施了「住宅物業 GST Withholding」制度（Tax and Superannuation Laws Amendment Act 2018）。在此之前，曾出現部分開發商在收到買家付款後，將 GST 全數截留而不上繳ATO 的情況，令政府蒙受稅收損失。

新制度要求：在購買某些全新住宅或潛在住宅用地時，買家在 Settlement 時需將合約價格中的 GST 部分，直接代扣並支付給 ATO，而非全部支付給賣方。這並非買家的額外負擔，只是改變了 GST 的支付路徑——原本由賣方收齊全款後再上繳 ATO，改為買家在 Settlement 時直接分拆支付：GST 部分交 ATO，其餘部分交賣方。

6.2 GST Withholding 的金額如何計算？

GST Withholding 金額的計算，取決於賣方是否使用「Margin Scheme」：

• 一般情況（不使用 Margin Scheme）：Withholding 金額為合約售價的 1/11（即 GST 金額）。以 88 萬澳元的合約售價計算，Withholding 金額為 88 萬 ÷ 11 = 約 8 萬澳元。

• 賣方使用 Margin Scheme：Withholding 金額為合約售價的 7%（而非 1/11）。以 88 萬澳元計算，Withholding 金額為 88 萬 × 7% = 約 6.16 萬澳元。之所以使用 7% 而非 1/11，是因為在 Margin Scheme 下，賣方的實際 GST 負擔通常低於合約售價的 1/11，這個比率是 ATO 為簡化計算而設定的安全港（Safe Harbour）。

合約中必須清楚列明賣方是否使用 Margin Scheme，因為這直接影響 Withholding 金額。買家的律師或Conveyancer 負責在 Settlement 時安排相關付款，並向 ATO 提交所需表格。

6.3 賣方的通知義務

ATO 要求賣方在出售可能涉及 GST Withholding 的物業時，必須以書面形式向買家發出通知（Withholding Notice），告知以下事項：是否需要 GST Withholding；若需要，Withholding 的金額是多少。這份通知應包含在合約附件中，或於 Settlement 前提供。

若買家在合約中沒有看到相關通知，應主動要求賣方補充說明，並由律師確認 Settlement 時的 GST 安排，而非假設「沒有通知 = 不涉及 GST」。

七、Margin Scheme：新樓合約中常見的術語

Margin Scheme 是澳洲 GST 制度下賣方可選擇採用的一種 GST 計算方式，常見於發展商出售新住宅或部分商業物業交易中。

在一般適用 GST 的物業交易中，賣方通常需按成交價格的 1/11 計算並繳納 GST；而在 Margin Scheme 下，GST 僅按「利潤差額（Margin）」計算，即成交價格與賣方合資格成本基礎之間差額的 1/11，因此通常可降低應繳 GST 金額。

對買家而言，Margin Scheme 的直接影響之一，是 GST Withholding 的計算方式會由一般的 1/11 改為 7% withholding rate（如適用）。

此外，若買家購入物業是以物業發展或商業用途為目的，並希望申請 Input Tax Credit 抵銷 GST，在賣方採用 Margin Scheme 的情況下，買家通常無法就該交易中的 GST 成分申請完整 GST credit。

因此，買賣合約是否採用 Margin Scheme，對自住買家、一般投資者及物業發展商的稅務影響可能存在明顯差異，簽約前應先取得獨立會計或稅務意見。

八、住宅出租：業主收租不需徵收 GST

對投資者而言，一個經常被問到的問題是：「我買來收租，出租時需要向租客徵收 GST 嗎？」

答案是：住宅物業的出租（Residential Rent）屬於 Input-Taxed Supply，業主不需要向租客收取 GST，租客支付的週租或月租是最終金額，不存在「租金再加 10%」的安排。

然而，這個 Input-Taxed 的狀態有一個重要的連帶效果：由於住宅出租不是應課稅供應，業主就住宅出租相關支出（如物業管理費、維修費、廣告費）所支付的 GST，通常不能申請 Input Tax Credit 抵銷。換言之，住宅出租業主的 GST 相關成本，從稅務角度而言是「沒有進出」的——既不需要向租客收 GST，也不能就業務支出申請GST 退回。

這與商業物業的出租安排截然不同：商業租金通常須加收 GST，而已登記 GST 的業主可就相關業務支出申請Input Tax Credit。

九、商業物業的 GST：與住宅物業截然不同

若你的投資目標是商業物業（Commercial Property），GST 規則與住宅物業存在根本差異：

• 商業物業的出售通常屬於 Taxable Supply，賣方需就交易向 ATO 申報及繳付 GST（若賣方已登記GST）。

• 買家若持有 ABN 並已登記 GST，且物業將用於 GST 應課稅業務，可就購入時支付的 GST 申請 Input Tax Credit 抵銷，有效降低實際購置成本。

• 部分商業物業交易可能適用「Going Concern」豁免——若整個業務（包括租客及租約）一同移交，交易可能被視為 Going Concern，令 GST 豁免適用。但此豁免的條件相當嚴格，需個案評估。

• 商業物業的租金通常須加收 10% GST，租客每月支付（租金 + GST）給業主，業主扣除相關支出的 GST 後，將淨額上繳 ATO。

由於商業物業的 GST 規則遠比住宅複雜，且與買家的整體 GST 登記狀態及業務結構高度相關，任何商業物業交易在簽約前均應由具備房地產 GST 經驗的稅務顧問進行全面評估。

十、海外買家的特別注意事項

對港人及海外買家而言，在 GST 規則之外，還需注意以下與 GST 相關的額外考量：

• 買全新住宅或樓花時確認 GST Inclusive：在展銷會或代理提供的售價中，應主動確認該價格是否為 GST Inclusive（已包含 GST）。若合約以 GST Exclusive 方式報價，實際付款金額將高出 10%。通常新住宅的合約定價均為 GST Inclusive，但務必在合約中白紙黑字確認。

• 不要混淆 GST 與印花稅（Stamp Duty）：GST 是聯邦政府徵收的稅項，由 ATO 管理；印花稅是各州及領地政府徵收的稅項，按物業價格計算（外籍買家還須額外繳交外國買家附加印花稅）。兩者是完全獨立的稅項，不要誤以為其中一個已包含另一個。

• GST Withholding 與 FIRB 申請費並存：購置全新住宅的外籍非居民買家，同時面臨 FIRB 申請費（以物業價值計算，70萬至100萬澳元物業為28,200澳元）及 GST Withholding 的雙重安排。兩者均在 Settlement 前後需要資金調配，應提前與律師及按揭銀行協調資金時間表。

• 由律師全程核查 GST 安排：澳洲的買賣合約通常由律師或 Conveyancer 處理，GST Withholding 所需的 ATO 表格提交，亦是律師在 Settlement 流程中的標準職責之一。海外買家尤其應確保委託的律師熟悉 GST Withholding 程序，避免因遺漏表格而令 Settlement 延誤。

十一、簽約前的 GST 核查清單

以下表格整理買樓合約簽署前應核查的七個 GST 相關事項，建議在正式簽約前與律師逐項確認：

核查項目	具體確認事項	如何查証
物業類型確認	這是全新住宅、二手住宅、住宅用地還是商業物業？首次出售的「新住宅」定義在 GST 法律下有具體標準	律師、合約條款核查
賣方 GST 登記狀態	賣方是否已向 ATO 登記 GST？賣方是個人業主、開發商還是持有 ABN 的公司？	賣方通知書、律師核查
合約價格：GST Inclusive 還是Exclusive？	合約列明的售價是否已包含 GST（GST Inclusive）？部分合約可能以 GST Exclusive 方式報價，需加算10%	仔細閱讀合約條款；若不確定，交律師確認
GST Withholding 通知書	賣方有否發出書面 Withholding Notice？Notice 是說明需要Withholding 還是無需 Withholding？Settlement 時需要代扣金額是多少？	合約附件；若無相關通知，應要求賣方補發
Margin Scheme 的使用	合約是否列明賣方採用 Margin Scheme 計算 GST？Margin Scheme 會影響 Withholding 金額的計算方式	合約條款；律師或稅務顧問核查
ATO 表格及Settlement 安排	律師或 Conveyancer 是否已準備好GST Withholding 的 ATO 表格（Form 1）？Settlement Statement 是否清楚列出 GST 支付安排？	與律師或 Conveyancer 確認
投資者 ABN 及 GST 登記考量	若以商業模式購入物業（如物業發展），是否需要登記 ABN 及 GST？能否申請 Input Tax Credit？	稅務顧問（Tax Agent）

十二、常見問題（Q&A）

以下整理港人買家就澳洲 GST 最常提出的問題：

Q  買二手樓要付 GST 嗎？

A  一般情況下，二手住宅（現有住宅）的出售屬於 Input-Taxed Supply，買家不需要額外支付 GST，合約售價即為買家的全部支付金額（另加各州印花稅、律師費等標準交易費用）。唯一需要注意的例外情況是：若賣方在出售前對物業進行了大規模「實質性重建」（Substantial Renovation），該物業可能在 GST 法律下被視為全新住宅，令 GST 規則適用。此類情況較少見，但若物業剛完成大型翻新，應由律師核查其 GST 性質。

Q  買全新住宅是不是要多付 10%？

A  不一定——大多數情況下，開發商的合約售價 is GST Inclusive（已包含 GST）。以一套售價 88 萬澳元的全新公寓為例，這 88 萬澳元已包含了約 8 萬澳元的 GST，買家支付的仍是合約總價，並非在 88 萬之上再加10%。真正的分別在於 Settlement 時的資金流向：在 GST Withholding 制度下，買家的律師或 Conveyancer 會將其中約 8 萬澳元直接代扣並匯付給 ATO，其餘約 80 萬澳元才支付給開發商——買家的總支付金額不變，只是支付路徑分拆。

Q  GST 和印花稅（Stamp Duty）是同一回事嗎？

A  不是，兩者是完全不同的稅項。GST 是澳洲聯邦政府徵收的商品及服務稅，稅率為 10%，由澳洲稅務局（ATO）管理，適用於符合條件的物業交易。印花稅（Stamp Duty）則由各州及領地政府分別徵收，稅率因物業售價及買家身份而異，由各州稅務機關（如 NSW Revenue NSW、VIC State Revenue Office）管理。兩者的徵收機構不同、計算方法不同、適用條件不同。對外籍非居民買家而言，還須額外繳交外籍附加印花稅（NSW 9%, VIC 為 8%，QLD/WA/SA 為 7%），這同樣是印花稅框架下的州政府稅項，與 GST 無關。

Q  買樓花（Off-the-Plan）會涉及 GST Withholding 嗎？

A 是的，樓花（Off-the-Plan）通常屬於「全新住宅」的首次銷售，若賣方（開發商）已登記 GST，交易通常涉及 GST，Settlement 時亦可能需要 GST Withholding。需要特別留意的是：樓花合約通常在物業竣工前數月甚至數年簽署，而 GST Withholding 的具體操作發生在 Settlement 時（即竣工後）。因此，在簽署樓花合約時，應確認：合約售價是否 GST Inclusive？合約中是否已列出 GST Withholding 的通知及安排？賣方是否使用Margin Scheme（影響 Withholding 金額計算）？這些細節若在簽約時未弄清楚，可能在數年後竣工交樓時才遇到資金安排的困難。

Q  我打算買一個商業物業收租，GST 如何影響我的回報率計算？

A  商業物業的 GST 影響需從兩個維度考慮：（一）購入時：若賣方已登記 GST 且交易屬 Taxable Supply，合約售價中包含 GST。若你持有 ABN 並已登記 GST，且物業將用於 GST 應課稅業務，你可就購入時支付的GST 申請 Input Tax Credit 抵銷，有效降低購置成本。例如，若商業物業售價為 110 萬澳元（含 10% GST 即10 萬澳元），成功申請 Input Tax Credit 後，你的實際淨購置成本為 100 萬澳元；（二）出租時：商業租金通常須加收 10% GST，租客每月支付（租金 + GST），你需按期向 ATO 申報並上繳。計算租金回報率時，通常以「租金本身（不含 GST）」作為分子，因為 GST 部分最終需要上繳，並非你的實際收入。商業物業的 GST 安排較複雜，建議在置業前委託具備商業物業稅務經驗的稅務顧問進行全面規劃。

十三、結論：GST 不一定增加買樓成本，但一定要看懂合約

對大多數購置二手住宅的港人自住買家而言，GST 通常不會帶來額外的財務負擔——合約售價即是你需要支付的全部物業對價（另加標準交易費用）。然而，購置全新住宅、樓花、住宅用空置地或商業物業時，GST 的影響就變得不可忽視，尤其是 GST Withholding 制度在 Settlement 時的資金安排。

最重要的防禦措施，是在簽署任何買賣合約前，確保你的律師已審閱合約中的 GST 條款，並就以下三個核心問題提供書面確認：合約售價是否已包含 GST？Settlement 時是否需要 GST Withholding？賣方是否使用 Margin Scheme？當你對這三個問題都有清晰答案時，GST 就不再是一個令人困惑的未知數，而是一個可以納入完整置業預算的已知項目。

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。

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