01/06-07/06 澳洲一週要聞｜買家開始掌握主導權？澳洲房市議價空間創近年新高｜房價跌10%真的很可怕？澳洲樓市正在重新定價｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao
2天前
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新聞一. 買家開始掌握主導權？澳洲房市議價空間創近年新高

新聞二. 房價跌10%真的很可怕？澳洲樓市正在重新定價

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.買家開始掌握主導權？澳洲房市議價空間創近年新高

澳洲房市持續降溫。隨著聯邦預算案推出房地產稅改、利率維持高位，加上市場信心轉弱，買家正逐漸重掌主導權。最新數據顯示，無論是開價、成交價還是拍賣表現，都反映市場正在向買方市場傾斜。

根據 Cotality 數據，過去三個月首府城市私人銷售物業的成交價，平均較原始開價低約 5%，明顯高於過去十年平均的 3.3%。這代表越來越多賣家開始接受議價，市場談判空間正在擴大。

Cotality 研究主管 Tim Lawless 指出，目前市場可能比三個月數據顯示的更弱。所謂賣方折扣，本質上反映的是市場中有多少議價空間。當折扣擴大，通常意味著賣家更願意下調價格，以換取成交。

他認為，買家現在在很多方面已經重新坐回主導位置。過去市場火熱時，買家擔心錯過機會，往往被迫快速出價；但現在，市場急迫感已明顯消退。加上部分城市掛牌量上升，賣家面對的競爭也變得更大。

維州大型地產集團 Jellis Craig 表示，4月至5月以來，市場活躍度明顯下滑，需求與價格同步轉弱。該機構認為，在其主要經營的維州市場，部分地區價格相比年初已下跌約 5%至10%。

Jellis Craig 行政總裁 Andrew McCann 表示，現在無論是中介還是業主，都必須重新調整價格預期。如果一套房在去年11月或12月出售，現在很可能已經無法賣到同樣價格。這也令業主和中介在定價時變得更加困難，因為市場接受的價格水平正在快速變化。

不過，對買家而言，這反而可能是近 18個月以來最有利的市場環境。尤其是在維州，部分房源已被認為存在低估，議價空間明顯增加。

SQM Research 數據亦顯示，澳洲五大主要城市5月份開價全面下跌。其中，阿德萊德開價下跌 1.7%，墨爾本下跌 1.1%，布里斯本下跌 1.0%，珀斯下跌 0.8%，悉尼則下跌 0.3%。雖然全國數據看似仍然平穩，但實際上主要城市已經開始全面進入調整階段。

SQM Research 創辦人 Louis Christopher 指出，全國房價表面持平，掩蓋了主要城市正在降溫的現實。目前仍在上漲的，主要是 Canberra、Darwin 與 Hobart 等較小市場，而八大首府中已有五個城市出現按月下跌。

拍賣市場也同步釋放警訊。上週全澳首府城市拍賣市場中，未成交物業數量首次超過成交物業數量，清空率跌破50%，創近六年來最弱水平之一。同期，悉尼房價下跌 0.9%，墨爾本下跌 0.8%，全國房價增長則基本停滯。

市場降價的跡象也越來越普遍。房地產平台 Homer 追蹤超過4萬個房源後發現，近四分之一房源已經下調過一次價格指導區間。其中悉尼變化最明顯，約 26.6% 的房源已經降低價格指引。

不過，專家亦提醒，價格指引下調並不代表買家可以完全相信中介報價。即使業主預期已經降低，部分房源的指引價格與最終成交價之間仍可能存在差距。因此，買家仍需要研究近期成交數據，而不能只依賴廣告上的價格範圍。

整體來看，澳洲房市正在由過去幾年的賣方市場，逐步轉向買方市場。賣家若想成交，必須更現實地調整價格；買家則有更多時間比較、談判，甚至等待更好的機會。

那麼問題來了：

當買家重新掌握主導權，這會是首次置業者等來的機會，還是市場下跌周期的開始？

如果未來房價繼續下調 5%至10%，你會選擇現在進場，還是繼續等待更低價格？

新聞二.房價跌10%真的很可怕？澳洲樓市正在重新定價

近期澳洲房市明顯降溫。工黨政府宣布調整負扣稅（Negative Gearing）與資本增值稅折扣（CGT Discount）後，投資者信心迅速轉弱，拍賣清空率跌破50%，悉尼與墨爾本房價亦開始下滑。

Morgan Stanley預測，本輪調整中澳洲部分市場房價可能下跌最高10%。若成真，這將成為近40年來幅度較大的房市修正之一。

但問題是：10%的跌幅，真的有想像中那麼可怕嗎？

從長期來看，澳洲房價自2000年以來已上漲超過400%。即使回調10%，也只是大致回到2024年中左右的價格水平。換句話說，對長期持有者而言，這更像是從高位回落，而不是市場崩盤。

對首次置業者來說，房價下跌反而可能帶來一些機會。過去幾年，年輕買家面對高房價、高利率與投資者競爭，入市難度極高。如果投資需求減少、價格回落，部分買家可能終於有機會重新進場。

不過，市場也存在現實風險。使用5%首付計劃入市的買家，因為初始本金很少，若房價下跌5%至10%，短期內可能面臨**負資產（Negative Equity）**問題，也就是房屋價值低於貸款餘額。

但多位經濟學家認為，負資產真正成為問題，通常是在業主被迫出售時，例如失業、離婚或無法繼續供款。若能長期持有，透過還貸與市場恢復，多數買家仍有機會慢慢走出低谷。

歷史上，澳洲也曾嘗試取消負扣稅。1985年，Hawke政府曾短暫取消該政策，兩年後又恢復。當時部分城市租金確實上升，但專家指出，租金變化主要仍取決於空置率與供需關係，不能完全歸因於稅制改革。

這次爭議的核心也在這裡：政府希望降低投資者對現有住房的競爭，讓更多首次置業者有機會買房；但業界擔心，若投資者退出市場，出租房源減少，租金反而可能進一步上升。

房價下跌也會影響整體經濟。當屋主感覺資產縮水，消費信心可能下降，裝修、家具、房產交易、貸款、搬家等相關行業都會受到影響。不過，專家普遍認為，10%的跌幅仍未必足以引發金融系統風險。

真正需要警惕的，是如果房價下跌幅度擴大至20%甚至25%，才可能對家庭消費、銀行風險與整體經濟造成更明顯衝擊。

整體來看，澳洲房市正在進入一個重新定價階段。這不是單純的「崩盤」，也不是短期情緒波動，而是利率、政策、投資需求與住房可負擔性共同作用下的市場調整。

那麼問題來了：

如果房價真的下跌10%，這會是危機，還是首次置業者等待已久的機會？

政府打擊投資需求，真的能改善住房可負擔性，還是會把壓力轉移到租房市場？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

州份	清空率	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	49%	388	1,184
New South Wales (NSW)	43%	642	1,530
Queensland (QLD)	30%	219	984
South Australia (SA)	61%	77	275
Western Australia (WA)	26%	19	464
Northern Territory (NT)	100%	3	21
ACT	56%	43	99
Tasmania (TAS)	50%	2	170