06/07-12/07 澳洲一週要聞 ｜房價下跌反成入市良機？首置買家與換房族開始撿漏｜悉尼租金再創新高！租客近四成收入都用來交租｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 房價下跌反成入市良機？首置買家與換房族開始撿漏

新聞二. 悉尼租金再創新高！租客近四成收入都用來交租

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.房價下跌反成入市良機？首置買家與換房族開始撿漏

悉尼與墨爾本房市持續降溫，但對部分首次置業者及換房家庭而言，這輪調整反而創造了近年難得的入市窗口。隨著競爭減少、賣家預期下調，買家不但擁有更大的議價空間，部分家庭更成功以低於數月前市場水平的價格購入理想住宅。

悉尼首次置業者 Rohene Chatterjee 與 Kiran Joy，近日以100萬澳元購入西悉尼 Marayong 一套五房聯排住宅。相比幾個月前同類型物業的成交價，他們大約節省了 5萬澳元。

兩人表示，若放在去年由賣家主導的市場環境下，這套住宅幾乎不可能以100萬澳元成交。如今市場上的競爭買家明顯減少，他們在價格談判中擁有更多話語權，也不再需要因擔心錯失機會而盲目追價。

悉尼房價自今年1月見頂以來，住宅中位價已蒸發接近 5萬澳元，目前大致回到一年前的水平。墨爾本房價同樣持續下跌，但調整速度略慢於悉尼。房價下跌並非平均分布於所有市場。數據顯示，高端住宅的跌幅通常大於入門級住宅及外圍地區房屋。這種差異對希望換大屋的家庭尤其有利，因為他們現有住宅雖然可能有所貶值，但目標大宅的跌幅往往更大，換房差價因此收窄。

墨爾本 Hopkins 一家便是典型例子。他們原本認為附近 Research 區一套五房住宅超出預算，該物業最初的價格指引高達 170萬澳元，其後降至150萬澳元，最終夫妻二人以 153萬澳元成功購入。他們原有的三房住宅則以 133.5萬澳元售出，令整個換房過程得以迅速完成。若市場仍像去年般火熱，他們未必能以目前的價格買到這套更大的家庭住宅。

墨爾本首置買家 Jessye Young 亦把握了市場轉弱的機會。她在經歷感情變化後，決定不再等待伴侶共同置業，而是憑自己的收入與儲蓄買房。她最終以 58萬澳元購入 Elwood 一套兩房單位，並透過政府首置計劃以 6%首付入市，避免支付貸款保險。

這種買賣關係的轉變，與去年形成鮮明對比。過去賣家掌握主導權，買家經常需要競價、提高報價，甚至在短時間內作出決定；如今則有更多中介主動聯絡潛在買家，希望他們在拍賣前提出報價。

近期全澳拍賣清空率已連續五週低於 50%。一般而言，房價上升周期中的清空率通常高於65%，目前的數字說明市場已明顯偏向買家。當拍賣競爭減少，更多住宅開始透過私人協商、拍賣前成交或流拍後談判完成交易。對準備充分、貸款已獲預批的買家而言，現時不只可以談價格，也有機會爭取更有利的成交條款。

不過，並非所有首次置業者都願意立即進場。Loan Market數據顯示，今年5月至6月期間，新州首次置業貸款申請量下跌 12.2%，維州下跌 11.8%；同期投資者貸款申請在新州下跌 18.5%，維州下跌 14%。

部分買家擔心，若使用5%首付計劃購房後，房價繼續下跌，可能短期陷入負資產。尤其在悉尼，購房成本與租金之間的差距仍然較大，令不少人即使希望置業，也不願在市場方向尚未明朗時承擔高額貸款。

然而，專家指出，對具有穩定收入、足夠現金緩衝及長期持有計劃的買家而言，市場下行未必需要過度恐慌。澳洲過去30年共經歷九次樓市調整，平均持續約 八個月，平均跌幅僅約 2.9%，最深跌幅約為7.1%。

相比之下，樓市上升周期普遍持續更久、幅度更大，平均每三年可錄得約 32%增長。歷史經驗顯示，調整期雖然在當下看起來劇烈，但通常未能完全抹去此前累積的升幅。市場預計，悉尼與墨爾本房價可能持續下跌至今年底，主要城市或於11月附近見底。若2027財年後段出現減息，被壓抑的需求可能重新進場，帶動市場進入下一輪復甦。

整體而言，當前市場對賣家與高槓桿買家而言充滿壓力，但對準備充分的首次置業者及換房族來說，卻可能是近年少見的議價窗口。

那麼問題來了：當市場競爭減少、賣家開始讓步，現在是否已經成為首次置業者最好的入市時機？如果房價仍可能繼續下跌，你會選擇現在利用議價空間入市，還是等待市場真正見底？

新聞二.悉尼租金再創新高！租客近四成收入都用來交租

澳洲租屋市場的負擔能力危機仍在惡化。最新數據顯示，全國住宅租金於2026年第二季再次刷新紀錄，其中悉尼仍然是全澳租金最昂貴的首府城市，住宅中位租金已達到 每週841澳元。

悉尼租金在第二季上升 1.5%，過去一年累計上漲 5.9%。對許多租客而言，租金不再只是一般生活開支，而是已經佔據收入中極高的比例。

25歲的保險定價分析師 Suvitti Deo，接近三年前由坎培拉搬到悉尼工作。期間她已經多次搬家，而每次簽訂新租約，都需要支付比上一套住宅更高的租金。

她目前居住在悉尼西北區 West Ryde 的一房公寓，租金約佔其每週收入的 35%至40%，成為她最大的一項生活支出。她表示，身邊幾乎所有租屋的同事及鄰居，每年續租時都會收到最少3%至4%的加租通知，租金上升已經成為市場常態。

儘管高昂住房成本對生活品質與心理狀態造成壓力，她仍然很難離開悉尼，因為這座城市可以提供較多的就業與事業發展機會。她坦言，若能夠每週五天在家工作，自己並不介意搬往其他城市或更遠地區。

她形容，居住在悉尼某程度上需要以心理健康作為代價，反映住房成本已經開始影響租客的職業選擇、生活方式與長期規劃。

從全國來看，澳洲所有住宅類型的租金過去一年同樣上升 5.9%。Cotality研究主管 Gerard Burg 指出，房屋供應不足仍然是推高租金的根本原因，而許多家庭已經被逼近負擔能力極限。

更值得關注的是，澳洲租金在過去五年間累計上升了 40.6%，相當於平均每週增加 204澳元。相比之下，2016年至2021年的五年間，全國租金只增加55澳元，升幅約為12.2%。

換言之，疫情後五年的租金升幅，不但遠超前一個五年周期，也遠遠跑贏工資增長。

目前，澳洲租戶平均需要把約 三分之一家庭收入用於支付租金，區域地區更接近35%。五年前，全國租金支出只佔家庭收入約27%，顯示租屋負擔在短短數年間明顯惡化。市場供應狀況仍然十分緊張。全國住宅空置率在第二季僅為 1.6%，低於過去五年1.8%的平均水平。當空置房源有限，租客之間的競爭持續存在，房東也擁有更強的定價能力。

從主要城市來看，第二季租金幾乎全面上漲。達爾文按季上升 3.6%，為全澳最高；霍巴特上升2.8%，珀斯上升2.3%，阿德萊德上升1.9%，布里斯本上升1.7%，悉尼上升1.5%，墨爾本上升1.4%，坎培拉則上升0.7%。

財政部預測，工黨政府收緊投資物業稅務優惠的政策，可能進一步減少出租房源，令租金平均每週增加約 2澳元。部分經濟學家認為，真正影響可能高於官方估算。不過，Cotality認為，目前仍然過早把租金上升直接歸因於聯邦預算案。現階段的租金壓力，主要來自長期供應不足、人口增長、新屋建設緩慢以及建築成本高企等結構性因素。

未來值得關注的是，稅改可能改變投資者購買住宅的地區與類型。由於新建住宅仍可享有部分稅務優惠，投資者可能由城市中環的現有住宅，轉向外圍新建公寓、獨立屋或土地房屋套餐。若中環地區的投資者住宅數量減少，當地租客可能面臨更少選擇及更激烈的競爭，租金壓力亦可能進一步集中。

另一方面，租金持續上升並不代表投資物業已經變得容易盈利。全國住宅租金回報率由2025年底的3.5%，上升至第二季的 3.7%，但仍然明顯低於目前的借貸成本。

在扣除利息、管理費、保險、維修、地稅及空置成本後，許多高槓桿投資物業仍然處於負現金流狀態。若無法再利用負扣稅抵銷部分損失，投資者購入現有住宅的意願可能持續下降。

目前獨立屋租金的按年增幅達 6.2%，高於公寓的5.2%。Domain首席經濟學家 Nicola Powell 認為，這個差距反映公寓租客已經接近能夠承受的價格上限，房東未必能夠無限加租。市場也開始出現新的居住模式。越來越多單身人士及情侶選擇共同租住獨立屋，透過合租分擔成本，而不是單獨租住一房或兩房公寓。

部分租客則被迫改變住宅類型、搬往更遠的郊區，甚至離開原本工作與社交圈，以換取較可負擔的住房。租金壓力正在重塑澳洲人的居住選擇，也加劇城市內部的階層與地區分化。整體而言，即使澳洲部分城市房價正在下跌，租屋市場的結構性短缺仍未得到解決。在人口持續增長、新房供應不足及投資者信心轉弱的背景下，租金短期內仍難出現明顯回落。

那麼問題來了：

當悉尼租客需要拿出接近四成收入交租，留在大城市發展還值得嗎？如果投資者持續退出現有住宅市場，而新房供應又無法及時補上，澳洲租金是否還會繼續刷新紀錄？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 13 July 2026 09:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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