【澳洲買樓】70萬港幣，如何在澳洲買入優質投資物業？-坎培拉買樓攻略

Alison Tao
3天前
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在當前的投資市場中，手握70萬港幣可以做什麼？若不敢涉足高波動的股票市場，許多人會選擇將資金存入定期存款。然而，近期香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅下滑，定期利率跌破1%，「食息族」瞬間淪為「食風族」。

70萬港幣既不足以在香港購買收租物業的首期，也難以在本地找到高回報的投資選項。於是，不少人將目光投向海外房地產市場，其中澳洲憑藉法制完善、政治穩定與透明的交易制度，長期成為海外投資者的熱門選擇。

然而，不少香港投資者卻覺得澳洲房價早已高不可攀。如今，即使是Perth、Adelaide及Brisbane等地的獨立屋中位價，也普遍超過80萬至100萬澳幣。這樣的價格讓許多人誤以為自己無法涉足澳洲市場。

事實上，澳洲仍有「低門檻」的投資機會——例如首都坎培拉（Canberra）。以70萬港幣作首期，便有機會在當地購入優質公寓，享有約5%的租金回報率及潛在升值空間。更吸引的是，坎培拉對外國買家不徵收額外印花稅，與本地買家享有同等條件，首期及印花稅的總入場費僅需70多萬港幣。相比之下，悉尼與墨爾本的外國人額外印花稅高達樓價的8-9%，布里斯本則需8%，差距可觀。

1.為何不建議盲目追求「低價海外物業」？

不少投資者在資金有限的情況下，會將目光轉向英國、日本、泰國、馬來西亞、越南、柬埔寨等地，認為那裡的入場門檻較低。但從長線投資與風險控制的角度來看，這些市場存在不少隱患：

英國：脫歐後經濟不穩、遺產稅高、升值速度慢，物業管理費昂貴，實際回報率被大幅稀釋。
日本：人口老化導致需求下降，加上地震與海嘯等天災風險高，物業貶值速度快，日圓貶值更進一步侵蝕租金價值。
東南亞國家（馬來西亞、泰國、越南、柬埔寨等）：雖然回報率表面亮眼，但政治與法律制度不穩、匯率波動大、詐騙風險高，最終虧損收場的案例屢見不鮮。

作為一名澳洲執業律師及地產代理，我選擇投資市場的第一原則便是法制完善。沒有良好的法律保障，即使資產升值100%，最後也未必能真正裝進口袋。

2.為何澳洲仍是海外投資首選？

澳洲在全球投資安全排行榜中名列第七，得分84.08分（滿分100分），憑藉清晰的產權制度、透明的交易規則，以及政治與經濟的穩定性，吸引了世界各地的投資者。

近年來，Perth等城市的房價漲幅頻上國際新聞，但澳洲並非只有這些熱門城市。對於預算有限的投資者而言，坎培拉是一個值得關注的市場——50多萬澳幣即可入手公寓，部分貸款機構甚至願意為海外買家提供八成按揭，大幅降低入場門檻。

在適當規劃下，70萬港幣首期便能開啟你的澳洲房產投資之路，同時獲得穩定現金流與資本增值的雙重收益。

3.澳洲坎培拉到底值不值得投資？

那麼，坎培拉到底值不值得投資？

對我來說，第一個評估標準就是當地的法律制度。若以港幣七十萬作首期，能買到且法律制度完善的國家，首選必然是英國與澳洲。這兩國同屬英聯邦，採用普通法（Common Law）制度，重視案例法（precedent），並秉持法治（rule of law）而非人治（rule by law）。這種制度保障了資產與投資的安全性，也吸引了大量外資流入。相比英國，澳洲還沒有遺產稅，這讓許多富豪選擇在澳洲置業，子女繼承物業時不用額外承擔高額稅負。

第二個考慮因素是經濟發展。坎培拉是澳洲首都，地理位置介於悉尼與墨爾本之間，是聯邦政府所在地，聚集了超過 50 個政府機構，包括國會、高等法院、外交部與入境總署等。根據澳洲統計局（ABS）2021 年人口普查數據，坎培拉有 26.6% 的居民從事政府工作，擁有「鐵飯碗」的比例全澳最高，因此失業率僅 3.4%，明顯低於全國平均的 4.3%。此外，坎培拉的工資水準全澳第一，2024 年 11 月的數據顯示，ACT 區平均每人每週收入高達 2,178 澳元，高於其他主要城市。對投資者而言，高收入且穩定的租客意味著租金收入更有保障，且能逐年調升租金。

第三個觀察重點是人口增長。人口增長會推高租金與樓價，尤其當供應不足時更是如此。坎培拉的人口結構偏年輕，移民與本地人口持續流入。ACT Treasury 預計，人口將從現時的 47 萬增至 2060 年的 78.4 萬，年均增長 1.4%。更重要的是，這些新居民的教育水平全澳最高，2021 年有 43% 擁有學士或更高學位，遠高於全國平均的 26.3%。

然而，住房供應卻難以追上需求。以目前人口流入速度計算，坎培拉每年需增加約 3,000 套住宅才能滿足需求，但房地產顧問公司 Charter Keck Cramer 預測，實際供應遠低於這一數字。2024 年新屋供應已達高峰，2025 年起將減少，至 2025–2028 年的房屋建成量僅為過去十年平均的 56%。這種人口增長與供應減少並存的情況，勢必造成房價上升。

澳洲 Oxford Economics 預測，未來三年坎培拉公寓價格將上漲 20%，年均增幅超過 7%。幾年前，一房公寓僅需 30–40 多萬澳元，如今入場門檻已大幅提高。租賃市場同樣緊張，2025 年 6 月的空置率僅 1.5%，屬於相當低的水平。

總體而言，坎培拉兼具完善的法律制度、穩定的經濟、高收入人口以及長期供不應求的房市結構，對海外投資者而言，是一個極具吸引力且相對安全的房地產投資市場。

4.房地產時鐘顯示坎培拉進入復甦階段

根據HTW權威房地產時鐘分析，2025年6月的數據顯示，坎培拉的獨立屋（House）和公寓（Apartment）均處於「Start of Recovery」（復甦初期）階段，表明市場已度過低谷，開始逐步轉強。儘管價格尚未顯著上漲，但最差的時期已經過去，未來有望迎來增長週期。專家建議，若投資者此前錯過布里斯班（Brisbane）和珀斯（Perth）的上漲機會，坎培拉值得重點關注。當前入市可享受從「8點到12點」的完整增長週期，尤其是當市場進入「Rising Market」（上升市場）階段時，房價可能像珀斯、黃金海岸和阿德萊德等地一樣快速攀升。

市場數據印證反彈趨勢

儘管坎培拉樓市過去一年表現落後於其他首府城市，但CoreLogic 7月1日的數據顯示，澳大利亞首都地區（ACT）整體房價環比上漲1.3%，反映買家正將資金轉向價格水平較低的坎培拉市場。澳洲首都地區房地產學會（REIACT）CEO Maria Edwards指出，市場已觸底，隨著降息週期啟動和買家活躍度回升，昆士蘭銀行首席經濟學家Peter Munckton預測，坎培拉將成為未來兩年全澳表現最好的樓市之一，與珀斯和達爾文共同領跑，預計未來24個月房價漲幅可達12%。

5.坎培拉哪里值得投資？

現在可以為大家推薦一個位於交通樞紐的一個區域－Phillip區域

附近的輕軌二期工程：政府投資2.65億澳元，預計2028年通車，連接市中心與Woden Interchange（Phillip區核心）。
Phillip區優勢：該區距離市中心僅15分鐘車程，聚集政府機構、坎培拉最大醫院（Canberra Hospital，近期完成5億澳元擴建）、商業地標Lovett Tower，以及Westfield大型商場。輕軌開通後，Woden Interchange及Phillip Oval周邊物業升值潛力顯著。
该区教育與人口結構：新區內將建成投資3.25億澳元的Canberra Institute of Technology（CIT）新校區（年容納6,500名學生），另有Canberra College等名校。Phillip區67%居民居住於公寓，平均每戶1.9人，適合高密度住宅投資，公寓入門門檻低（首付約70萬港元）。

結語：投資坎培拉房產的綜合優勢與未來展望

作為澳洲首都，坎培拉以其獨特的投資優勢正吸引著越來越多的目光。不同於其他澳洲主要城市，坎培拉採用的是99年租賃權（Leasehold）制度，這對習慣香港物業市場的投資者而言並不陌生。實務上，這種產權形式對物業交易、融資和出租幾乎沒有影響，香港樓市的蓬勃發展就是最佳例證。特別對於公寓投資者來說，租賃權與永久產權（Freehold）的差異更是微乎其微。

坎培拉對海外投資者的友善政策尤其值得關注：