【2025最新解析】以房養學：海外家長如何用澳洲物業支付子女學費？
- Alison Tao
- 7月23日
- 讀畢需時 4 分鐘
你知道嗎？高昂的留學開支其實可以靠投資澳洲物業來「自給自足」。本文將帶你深入了解「以房養學」的概念，揭開澳洲持有物業背後的真實成本，並透過兩位香港家長的真實案例，剖析如何運用稅務與會計知識，將高成本轉化為高回報。
什麼是「以房養學」？為什麼成為海外家長的新寵？
在澳洲，愈來愈多香港家庭選擇透過購買物業，來支付子女在當地的留學費用。這不只是買樓投資，而是結合教育、財務策劃與稅務優惠的智慧操作。透過合理規劃，租金收入可以覆蓋大部分甚至全部的學費與生活費。
澳洲持有物業的成本有哪些？
很多人擔心澳洲「養樓成本高」，但實際上，這些成本若正確運用法律與稅務知識，是可以有效節省甚至轉為稅務優惠的。
主要成本包含：
市政費、排污費
保險費與物業管理費
印花稅（含海外人士附加稅）
FIRB申請費
律師與登記費
資本增值稅（出售時）
✅ 貼士：善用澳洲稅務制度中的「折舊」與「負扣稅（Negative Gearing）」能大幅降低稅負。
【案例一】牙醫林先生：珀斯Dual Key物業，一年淨賺逾2.4萬澳幣！
投資概況：
投資金額：70萬澳幣
物業類型：Dual Key獨立屋（可出租兩戶）
年租金收入：52,000澳幣
養樓成本（實支）：8,704澳幣
可扣稅折舊 + 利息：28,000澳幣
成本分析後的稅務情況：
實際應稅收入：15,296澳幣
海外人士稅率30%後稅款：4,589澳幣
實際淨收入：24,707澳幣/年
💡 林先生的租金收入不但支付了女兒的2萬學費，還有超過4,700澳幣作生活費。更重要的是，物業兩年內升值15萬澳幣，資本增值遠遠抵銷所有持有成本。
【案例二】基層家庭陳先生：用一房公寓支付兒子三年學費
投資概況：
投資金額：35.8萬澳幣（布里斯本公寓）
年租金收入：約23,400澳幣
養樓成本（含管理費）：約9,044澳幣
折舊金額：約6,550澳幣
四年總淨現金流：48,056澳幣
✅ 陳先生的租金收入成功支付兒子3年學費（約6萬澳幣）的80%以上！
📈 公寓升值至53萬澳幣，資本增值達17.2萬，回報高達48%！
【比較分析】買公寓還是獨立屋更適合？
項目 | 公寓（陳先生） | 獨立屋（林先生） |
管理費 | 高（大廈管理費） | 無 |
印花稅 | 樓價全額計算 | 只計土地部分 |
租金收入 | 中等 | 高（Dual Key雙租） |
折舊額度 | 較低 | 較高 |
升值潛力 | 中等 | 高 |
持有稅負 | 中等 | 可控且可扣稅 |
📌 結論：如想降低持有成本與提升淨回報，建議優先考慮「House & Land Package」獨立屋，尤其是Dual Key設計。
澳洲樓市為什麼仍受歡迎？高成本背後的利潤在哪？
優勢總結：
澳洲平均租金回報率達5.04%
折舊與負扣稅制度，讓實際稅負大減
年樓價增幅預測：悉尼 +7%、墨爾本 +6%、布里斯本/珀斯/阿德萊德 +4~5%
澳幣匯率回升潛力強，帶來雙重收益（資產升值 + 匯率增值）
海外人士需注意的幾個稅務點：
印花稅附加稅
新州：13%
維州：13.5%
昆州：11.5%
FIRB申請費
2025年起為15,100澳幣
資本增值稅（CGT）
出售物業後若有利潤需繳稅
利息抵稅
海外按揭亦可扣稅（如加按）
結語：以房養學不是幻想，是有計劃的資產配置策略
儘管持有澳洲物業成本高，但透過正確的財務策略與稅務規劃，不僅能支付子女的留學開支，還能實現長期財富增值。「以房養學」不僅是投資，更是一種家庭未來的保障。
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
通過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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