13/10 - 23/10 澳洲一週要聞｜珀斯逼近百萬，悉尼達 176 萬！澳洲樓市進入新時代｜ 澳洲建築加速：完工時間首次縮短｜澳洲淹水區房價蒸發 420 億，財富分化加劇
- Alison Tao
- 10月24日
- 讀畢需時 8 分鐘
新聞一. 珀斯逼近百萬，悉尼達 176 萬！澳洲樓市進入新時代
澳洲房價持續飆升，西澳首府珀斯（Perth）的獨立屋中位價即將突破 100 萬澳元，成為本土最後一個跨入「百萬俱樂部」的大城市。與此同時，悉尼的獨立屋中位價更再創歷史新高，達到 176 萬澳元，凸顯澳洲全國房價負擔能力的嚴峻問題。
根據《Domain》9 月季度房價報告，珀斯的房屋中位價距離百萬大關不到 2 萬澳元，過去一年已上漲近 9 萬澳元。除了塔斯馬尼亞州首府荷巴特（Hobart）與北領地達爾文（Darwin）外，全澳主要首府城市的房價幾乎全面突破百萬。
全國房價已連續 11 個季度上升，是自 2015 年以來最長的持續增長期。9 月季度更錄得近四年來最快的房價升幅，推動全國房價再創新高。在各大城市中，布里斯本的中位價（約 110.1 萬澳元）首次超越坎培拉（110 萬澳元）與墨爾本（108 萬澳元），顯示昆士蘭州首府的吸引力不斷提升。阿德雷德則以 10.5% 的年增長率領跑全國，成為表現最強勁的首府城市之一。然而，所有城市仍大幅落後於悉尼，這座城市的房價在過去一年上漲 6.3%，達到歷史新高的 176 萬澳元。
Source: Domain
《Domain》首席研究員 Nicola Powell 博士指出，「百萬澳元」是一個具有象徵性的心理門檻，對首置買家而言壓力倍增。她說：「當大部分首府城市的房屋中位價已達百萬或以上，這充分反映了全國房價負擔問題的嚴重性。」Powell 認為，政府推動的「Home Guarantee Scheme（住房擔保計劃）」正加速購房需求，使更多首置族得以提前入市，從而進一步推動價格增長。
數據顯示，新州在 9 月季度首置買家交易量最高的地區為 Schofields，取代了 Liverpool 的首位。這表明，年輕買家仍積極尋求進場機會，特別是在價格相對可負擔的外圍地區。單位市場的表現也呈現變化，除了坎培拉外，所有首府城市的單位中位價均上升。其中，阿德雷德的單位中位價在不到四年內由全澳最便宜躍升至第三高，達到 63.26 萬澳元。布里斯本、阿德雷德、珀斯與達爾文的單位價格增幅甚至超過獨立屋，顯示投資者與首置族正轉向尋找更具性價比的選擇。
珀斯的房市供應緊張，成為推高房價的重要因素。當地知名開發商 Nigel Satterley 表示，珀斯的房市「非常健康」，但供應不足。在距離市中心 20 公里的開放屋中，每次平均有 15 至 40 人到場，競爭激烈。他指出，中介常要求買家提出高於要價的現金報價，讓許多年輕夫妻感到壓力過大，最後轉向購買「土地加建屋套裝（house and land package）」，一次解決買地與建屋的需求。
目前，在珀斯外圍新興地區購買土地加建屋套裝的平均價格約為 67.5 萬澳元，但地塊面積比十年前明顯縮小。去年珀斯約完成 13,500 棟新屋建造，但市場實際需求接近 17,000 棟。Satterley 預期今年完工量將略增至約 14,000 棟，原因包括建商簡化設計、縮小屋型，以及政府鼓勵外地技工（特別是菲律賓工人）來澳工作。
Powell 博士強調，若要真正放緩房價升勢，增加住房供應 是關鍵。她指出，房價持續上漲的根本原因，是供應短缺與現有住房資源的低效使用。「澳洲許多家庭其實擁有大量閒置空間，全國有許多空置臥室未被有效利用。」
隨著人口增長與移民回升，加上建築成本居高不下，全澳房市面臨的供需失衡短期內難以緩解。對於想要入市的買家而言，即便利率仍高，房價看似也不會放緩。珀斯即將邁入百萬中位價門檻，象徵澳洲樓市正式進入新時代。對投資者而言，這既是挑戰也是機會：房價高企的同時，租金回報亦逐步上升；而對首次置業者來說，如何在「百萬門檻」前找到理想房源，將成為未來幾年最現實的考驗。
新聞二. 澳洲建築加速：十年拖延後，新屋完工時間首次縮短
澳洲住宅建築市場傳來一絲好消息：在過去十年首次，新建獨立屋、公寓與聯排住宅的建造時間出現縮短。隨著供應鏈改善與勞動力短缺緩解，建商完成房屋的速度明顯加快，為應對全國房價負擔危機的政府政策提供了一定支援。
根據澳洲建築業協會（Master Builders Australia, MBA）對官方數據的分析，2024-25 年度從核准到完工的新建獨立屋平均耗時 11.5 個月，相比前一年度的 12.72 個月縮短了約 1.2 個月。聯排住宅與公寓的建造時間亦有所縮短：聯排住宅平均 14.82 個月，比去年快了 7.2%；公寓平均 32.9 個月，相比去年 33.1 個月略有下降。
MBA 首席經濟學家 Shane Garrett 表示，這是多年「完美風暴」後的首次好轉。過去幾年，建築材料價格大幅上漲，加上勞動力緊缺，導致新屋建造時間明顯延長。「如果你需要尋找專業技工，例如木匠、磚匠或泥水工，所需時間比以往長得多。」他說。
勞動力狀況改善的原因之一，是疫情期間政府支持的學徒培訓計劃開始顯現效果，許多受訓學徒進入市場，緩解了部分技能短缺問題。同時，建材市場也逐漸恢復正常，雖然價格仍高於疫情前，但材料至少已能取得。
然而，雖然建造速度有所改善，但相比十年前，新建獨立屋仍 慢了 35.8%，公寓建造時間更長，平均 增加 54.1%，聯排住宅亦增長 27.6%。MBA 分析指出，建造時間的延長不僅推高成本，還增加了風險，包括融資成本、保險成本及未來銷售價格的不確定性。
Source: Master Builders Australia
Garrett 解釋，開發商在項目延遲時，持有成本上升，風險隨之增加，這反過來削弱了新建項目的積極性。「當你啟動一個新建案時，如果建造成本超過最終售價，就可能虧錢。而從開始到完工的時間越長，對售價的不確定性就越大。」
建築行業生產力下降，是造成建造速度減緩的核心問題之一。澳洲生產力委員會在今年 2 月發布的報告中指出，目前每小時建造的房屋數量僅為 30 年前的一半。報告將自 2015 年以來建造時間延長歸因於審批緩慢、創新不足、過多小型建商、鄰避（NIMBY）抗議以及技能短缺。Garrett 認為，MBA 的最新分析正是生產力下降的有力證據，顯示近年建築效率下降的嚴重程度。
報告與分析加速了全國住房政策的討論，也促使各級政府尋求解決方案。聯邦住房部長 Clare O’Neil 承諾，將通過暫停對《國家建築規範》非必要修改來減少審批拖延，清除紅綠燈式阻礙。部分州政府，如新州，也在推動市中心提高建築密度，即使面臨部分居民的反對。
Garrett 提出，增加移民工人數量也是提升建造速度的途徑之一。「本地培訓學徒需要四年時間，若透過移民引入技工，可以更快增加建築勞動力。」他補充，雖然目前尋找所需技工比以往容易一些，但移民政策仍相對受限。
整體來看，澳洲住宅建造市場正在逐步恢復效率，但相比十年前仍有明顯落差。新屋完工時間縮短，對改善住房供應、抑制房價進一步飆升具有重要意義。然而，隨著人口增長、移民回升以及建材成本高企，解決建築效率低下與供應不足問題仍需時間與政策配合。對購房者而言，雖然建造時間略有縮短，但房市仍屬挑戰重重；對開發商與投資者而言，效率提升可降低持有成本與風險，為未來新建項目帶來更多可行性。
新聞三. 澳洲淹水區房價蒸發 420 億，財富分化加劇
最新經濟分析顯示，位於淹水風險區的澳洲住宅，總市值已蒸發約 420 億澳元，其中昆士蘭州與新南威爾士州受影響最嚴重。氣候議會（Climate Council）警告，受洪水影響的房屋，相當於每棟典型三房兩衛的住宅需額外承擔 7.5 萬澳元的「災害懲罰」。這與政府上月公佈的氣候風險評估結果一致：預計到 2050 年，約有 100 萬棟住宅位於「極高風險」區，甚至可能面臨無法投保的困境。
以歷史災害為例，2022 年新州利斯莫爾（Lismore）遭遇洪水，水位一度高達 14.4 公尺，造成毀滅性損失。分析指出，淹水區房產不僅價值起點偏低，其增值速度亦相對緩慢，長期來看對房市造成壓制。氣候議會的結論基於 PropTrack 提供的超過二十年的房產數據，顯示洪水風險對住宅價值的長期影響已逐漸明顯。
在各州中，昆士蘭州受創最嚴重，803,289 棟房屋共蒸發 192 億澳元；新南威爾士州則有 603,817 棟房屋，損失約 142 億澳元。淹水風險最高的昆士蘭區域包括 Chelmer-
Graceville、Bundaberg North 及 Buddina-Minyama，而新州則以利斯莫爾為代表。
報告同時指出，洪水風險正加劇經濟不平等：低收入地區房價跌幅最大，造成財富集中差距擴大。然而，某些地區如陽光海岸的 Noosaville 和 Noosa Heads、布里斯本的 Cleveland 以及黃金海岸的 Hope Island，因具備海景與濱海生活優勢，房價仍能維持高位，顯示地理與生活品質因素在某些情況下能抵消洪水風險帶來的負面影響。
在澳洲首都特區（ACT），受淹水影響最小，僅有 2,485 棟房屋共損失 1 億澳元。氣候議會委員兼獨立經濟學家 Nicki Hutley 表示，超過兩百萬棟淹水房屋中，至少 70% 的房價因洪水風險而低於正常水平。即便是城市核心或沿海高檔社區，與附近非風險房產相比，也可能面臨超過 50 萬澳元的價值損失。
Hutley 進一步說明，這一估算是透過將 PropTrack 的淹水風險房產數據與非風險房產對比而得出。結果顯示，過去兩者的價格增長變化相對同步，如今差距顯著拉大。她解釋，這反映出民眾對風險的態度轉變，加上保險成本上升，房價漲幅被抑制。
不過，KPMG 的規劃與基礎設施經濟學主管 Michael Malakellis 提醒，氣候風險對房市的長期影響極為複雜，存在很大不確定性。「經濟模型對於未來預測應保持謹慎，尤其是氣候風險相關影響，歷史數據不足以完全作為參考。」其同事、KPMG 澳洲首席經濟學家 Brendan Rynne 補充，分析中固然呈現負面影響，但非淹水區房產可能出現的價值提升尚未充分計算。
氣候議會 CEO Amanda McKenzie 則直言，氣候污染正加劇洪水災害，呼籲政府對大型污染項目進行規範並停止新增計畫。「氣候災害的成本最終會反映在修復費用、復建成本及保險費用上，影響每一個人。」
整體而言，這份分析再次提醒公眾與政策制定者：洪水風險不僅威脅生命財產安全，也在悄然改變房產價值格局。面對氣候變遷，住宅選址、保險策略與政府規範都將成為影響未來房市的重要因素。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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