紐西蘭公民在澳洲買樓有什麼特殊優惠？完整懶人包

Alison Tao
4月24日
讀畢需時 12 分鐘

對於大部分外國人來說，在澳洲買樓往往要先過「FIRB 審查關」，又要付幾千至上萬澳元的申請費，還可能要面對額外印花稅和各種限制。但如果你是紐西蘭公民，其實在澳洲置業的待遇可以接近本地居民，有不少是其他外國人完全享受不到的「隱藏優惠」。

這篇文章會用簡單易明的方式，幫你拆解：為什麼紐西蘭護照在澳洲買樓特別「吃香」？有哪些費用可以慳？有哪些政府計劃可以用？又有哪些州份有陷阱要避？如果你是打算由紐西蘭「進階」到澳洲買樓收租或自住，這篇可以當成入門必讀指南。

一、先搞清楚：什麼是 Special Category Visa（SCV 444）？

要理解紐西蘭公民在澳洲買樓有什麼優惠，先要知道一個關鍵名詞：Special Category Visa（SCV，Subclass 444）。

1. 紐西蘭公民一落地就有的「默認簽證」

只要你持有紐西蘭護照，以訪客身份入境澳洲，一般在入境時就會自動獲發 SCV 444，毋須額外申請或預先辦理。這個簽證讓你可以在澳洲無限期居住、工作和讀書，實際生活上的待遇，和很多持永久居民簽證（PR）的人相當接近。

2. 不是 PR，但在很多政策上「當你是自己人」

SCV 444 在法律定義上並不是澳洲 PR，但在很多政策上，政府會把持有 SCV 的紐西蘭公民視作「通常居住在澳洲的居民」。這個身份上的「灰色地帶」，正正就是一堆房產優惠出現的原因：

在買樓時不會被一刀切當成「外國人」；
在申請某些首置業補助、低首付計劃時，可以和 PR 一樣申請；
在某些州的印花稅及附加稅上，可以享有豁免或減免。

所以，如果你是紐西蘭公民，是否身在澳洲、是否持有有效 SCV 444，會直接影響你能享有多少優惠——這一點在後面的印花稅及補助計劃部分會不斷提到。

二、優惠一：FIRB 審批豁免 — 省時又慳錢

對於其他外國買家來說，FIRB 是一個一定遇到的關卡；但對於紐西蘭公民，FIRB 反而是你可以「直接略過」的部份。

1. 什麼是 FIRB？

FIRB 是澳洲的外國投資審查制度（Foreign Investment Review Board），任何非居民或非永久居民，在澳洲買住宅物業之前，一般都需要先向 FIRB 申請批准。FIRB 的作用，是確保外國投資不會對澳洲國家利益造成影響，尤其是住宅市場供應和價格。

問題是：

申請要時間：由提交到批出可能要數星期；
費用不便宜：視乎物業價值，申請費可能由一萬多澳元起跳，買得越貴，FIRB 費用越高；
物業類型有限制：一般外國人只可以買新樓、樓花或重建用地，買二手樓會非常受限。

2. 紐西蘭公民：大部分住宅情況完全豁免

如果你是紐西蘭公民，而且持有或符合資格獲得 SCV 444，那麼你在購買澳洲住宅物業時，一般情況下不需要申請 FIRB 批准。這代表甚麼？

可以像澳洲本地居民一樣自由購買二手樓、新樓、樓花以及住宅用地；
省卻 FIRB 申請費，輕鬆慳到數千至數萬澳元；
也不用擔心申請排期及批核時間，買賣流程更順暢。

3. 有哪些情況仍可能需要 FIRB？

雖然是大幅度豁免，但也不是完全無限制：

如果涉及農地或部分商業用地，仍可能需要 FIRB 審批；
如果你是以公司、信託或其他法人實體名義買樓，而該實體在法律上被視作「外國人」，就未必能享有紐西蘭公民的豁免；
某些特定類型資產（例如敏感基建附近土地）也可能有額外規定。

實務上，如果你是以個人身份，持紐西蘭護照、在澳洲居住並持 SCV 444，買普通住宅（自住或投資），大多數情況都能完全豁免 FIRB，這是相對其他國籍買家最明顯的優勢之一。

三、優惠二：首置業補助金（FHOG）— 入市有「禮金」

除了 FIRB 豁免之外，另一個很實際的好處，就是可以享用各州的 First Home Owners Grant（FHOG，首置業補助金）。

1. 紐西蘭公民可以申請 FHOG 嗎？

答案是：可以，只要你持有 SCV 444 且符合各州的居住及首次置業條件，一般都可以和澳洲公民、PR 一樣申請 FHOG。這個政策的邏輯是：政府想資助真正「在澳洲生活的首置業人士」，而不是按護照國籍分配，因此只要你實際在澳洲居住並符合條件，就有機會拿到補助。

2. 各州 FHOG 金額概覽（可在文中用表格呈現）

（實際文章建議用表格呈現，這裏用文字示意）

昆士蘭（QLD）：常見為最高約 AUD $15,000，用於購買價值上限約 $750,000 的新建物業（數字可按當時最新政策更新）。
維多利亞（VIC）：市區新樓一般約 AUD $10,000，地區性新樓可高至約 AUD $20,000。
新南威爾士（NSW）：對首次置業買家的新樓提供一筆過補助，金額約 AUD $10,000，亦有額外印花稅減免配套。
西澳（WA）：對購買新建物業的首置業人士提供約 AUD $10,000 補助。

3. 首置業的定義：在澳洲計算，不一定與紐西蘭連動

很多紐西蘭人會問：「我在紐西蘭已經有自住樓，那在澳洲還算首置嗎？」

一般而言，FHOG 是以你在「澳洲境內」是否曾持有住宅物業作準：

如果你在紐西蘭擁有物業，但從未在澳洲置業，有機會仍然被視為澳洲的首置業買家；
具體要視乎各州的定義及申請表格上的問題設計。

因此，即使你已經在紐西蘭有樓，在澳洲首次買樓時仍然可能享有首置業補助，這點值得好好利用。

四、優惠三：Home Guarantee Scheme（HGS）— 低首付入市

這幾年在澳洲最受關注的首置業政策之一，就是由聯邦政府推出的 Home Guarantee Scheme（HGS），包括 First Home Guarantee、Regional First Home Buyer Guarantee 等不同子計劃。

1. HGS 是甚麼？簡單理解

HGS 的概念，是由政府替你做「擔保人」，讓銀行接受較低首付而仍願意批出高成數按揭。在傳統情況下，如果你的首付低於 20%，銀行通常會要求你購買 Lenders Mortgage Insurance（LMI），這是一筆一次性的保險費，金額由幾千至數萬不等。透過 HGS：

你可以用 5% 首付（甚至部分計劃 2%）買樓；
政府替你承擔部分「風險」，所以銀行不用再另外向你收 LMI；
變相幫你慳下一大筆前期現金。

2. 紐西蘭公民從何時開始可以參與？

過往 HGS 只限澳洲公民使用。但在 2024 年中起，持有 SCV 444 的紐西蘭公民亦被納入合資格人士，前提是你在澳洲居住，並符合收入及首置業等條件。換句話說，只要你已經在澳洲生活、工作，以 SCV 444 身份打算在當地置業自住，就有機會享用這個「低首付、免 LMI」的優惠。

3. 實際好處有多大？

以一個約 AUD $600,000 的物業為例：

傳統做法：需要大約 20% 首付，即 $120,000，否則就要購買 LMI，LMI 費用可能介乎 $8,000–$20,000（視乎銀行及具體風險評估）；
使用 HGS：你可能只需準備 5% 首付，即 $30,000 左右，而且無需支付 LMI。

對於很多剛來澳洲發展的紐西蘭人，這個可以大幅縮短「存夠首期」的時間，是非常實際的置業助力。

五、優惠四：按揭貸款待遇 — 接近本地居民

除了政府補助之外，銀行對紐西蘭公民的態度同樣相對友善。

1. 為何銀行願意給紐西蘭公民較好條件？

原因很簡單：

紐西蘭公民持 SCV 444，可在澳洲無限期工作和居住，收入來源及還款能力較穩定；
在法律及歷史上，澳紐兩國在勞動力及社會福利上有高度共通性；
對銀行而言，風險特徵更接近本地居民，而不是短期外國投資者。

因此，很多澳洲本地銀行會把在澳洲居住及工作、持 SCV 444 的紐西蘭人，視作接近 PR 的客戶，給予相似的產品選擇和條款。

2. 常見的貸款條件優勢

實務上，你可以期待看到：

高成數貸款（高 LVR）：最高可達約 95% LVR，即只需約 5% 首付；
利率接近本地人：你享用的是標準自住或投資房貸利率，而不是「外國人專用」高息產品；
銀行選擇多：大部分主流銀行及貸款機構都接受紐西蘭公民申請，不需要委屈於少數「專做外國人」的貸款公司。

當然，如果你是人仍在紐西蘭、收入來源是海外而非澳洲本地，銀行審批會較為謹慎，這部分在後面「海外紐西蘭公民」會再細講。

六、印花稅與「外國人附加稅」— 最易中伏的一環

講到澳洲買樓成本，印花稅（Stamp Duty）是絕對不能忽略的大頭，而且每個州的規則都不同，再加上近年不斷修例，很多人很容易被舊資訊誤導。

1. 兩種稅要分清楚

在看印花稅時，至少要分開兩層來看：

基本印花稅（所有買家都有，因物業價值而不同）；
外國買家附加印花稅（Foreign Surcharge / Additional Duty），只有「外國人」才要付，多數以額外百分比計算。

紐西蘭公民的關鍵就在於：在某些州份，持 SCV 444 的紐西蘭公民可以被視為本地居民，因而豁免附加印花稅；但在另一些州份，則可能被重新定義或設條件，導致你要付那幾個百分比的附加稅。

2. 各主要州份大方向

大約可以這樣理解（具體稅率及門檻請以各州稅務局最新公布為準）：

新南威爾士州（NSW）：近年對外國人附加印花稅作出多次修訂，紐西蘭公民的豁免條件收緊。一般需要證明在澳洲有一定時間的實際居住（例如一年內在澳洲居住滿指定天數），才可免付附加印花稅。否則，即使你是紐西蘭公民，也可能被當成外國人，需付約 8% 的附加印花稅。
維多利亞州（VIC）：州政府在 2025 年後亦調整了「外國人」定義，紐西蘭公民要符合一定居住條件（例如居住滿指定月數），才可獲豁免。買家若仍主要居於紐西蘭，沒有實際移居澳洲，就很容易被納入需要付附加印花稅的一類。
昆士蘭州（QLD）：昆士蘭設有 AFAD（Additional Foreign Acquirer Duty）作為外國人附加印花稅。不過，只要你在簽約及交割時均身處澳洲境內，並持 SCV 444，在很多情況下可被視為非外國人，從而豁免 AFAD。這代表對真正已在當地生活的紐西蘭公民相對友善，但如果你人在紐西蘭遙距買樓，就有機會要付這筆額外稅。
西澳、南澳、塔州等其他州份：有些州份對所有外國人一視同仁徵收附加稅，並不特別為紐西蘭公民豁免；有些則暫時未設附加印花稅。這部分經常有新政策出台，實際操作前一定要查最新資料，或請當地律師 / conveyancer 幫你核對。

3. 實務建議：印花稅一定要用「州」做單位去查

由於每個州的規則都不同，而且近幾年修例頻密，所以：

不要假設「紐西蘭人 = 一定無外國人附加稅」；
也不要用某個州的經驗套到另一個州；
最穩陣做法：
- 在決定買樓前，先上相關州份的稅務局網站，用官方計算機試算；
- 或直接問協助你交易的律師 / 中介，確認你是否被視為外國人。

七、2025 年外國人買二手樓禁令：紐西蘭公民不受影響

澳洲聯邦政府近年為改善本地住房供應，對外國買家加強限制，其中一項重磅措施，就是對外國人購買二手住宅施加暫時性禁令或嚴格限制。

對於一般外國投資者來說，這意味著他們只能集中買新樓或樓花，不能再隨意入市購買現有二手樓，投資選擇少了很多。

但對於紐西蘭公民而言，只要你是以 SCV 444 居民身份在澳洲買樓，通常並不會被視為這類「外國投資者」，因此：

仍然可以像本地人一樣，選擇地區較成熟、交通生活配套完善的二手樓；
不用被迫只在新盤市場選擇，投資及自住彈性大得多。

這一點對於重視社區成熟度、學校網絡、交通配套的家庭自住買家來說，價值非常高。

八、如果你人仍在紐西蘭：海外紐西蘭公民的差異

上述很多優惠，都假設你已經在澳洲居住，並持有 SCV 444。如果你目前仍然長期居於紐西蘭，只是打算「人在 NZ、買樓在澳洲」，那實務上就會遇到幾個差異：

1. 按揭申請會嚴格得多

銀行會把你視為「海外收入借款人」，對收入證明、稅單、工作穩定性的要求更高；
可借貸的成數（LVR）可能會下降，利率亦有機會比本地借款人略高；
並非所有銀行都願意接受你這種情況，有時需要透過專門處理海外客戶的貸款經紀。

2. 政府補助和保證計劃多數用不到

FHOG 普遍要求你在購買後某段時間內自住該物業，兼且在澳洲實際居住；
Home Guarantee Scheme 亦要求申請人在澳洲定居、報稅並符合收入上限。

如果你只是單純想在澳洲買一套投資物業，但人仍在紐西蘭生活，這兩類優惠通常都享受不到。

3. 外國人附加印花稅風險增加

很多州份在界定「外國人」時，會同時看你的居住地及稅務居民身份。如果你長期住在紐西蘭，即使你是紐西蘭公民，也有較高機會被視作外國買家，需要付附加印花稅和額外土地稅。

因此，如果你是中長期有計劃搬到澳洲生活，又想在當地置業，通常會建議：

先計劃何時到澳洲定居並取得 SCV 444；
待在澳洲有一段穩定居住及工作時間後，再出手買樓；
如此可以最大化利用 FIRB 豁免、FHOG、HGS 以及印花稅豁免。

九、夫婦聯名買樓：一方是紐西蘭人，一方是外國人怎麼辦？

不少情況是：

一方是紐西蘭公民；
另一方可能是香港人、內地人或其他國籍；
兩人打算聯名在澳洲買樓。

這時候，問題就來了：會不會因為其中一方是外國人，而令整宗交易失去 FIRB 豁免或要付外國人附加稅？

1. 聯名形式很關鍵：Joint Tenants vs Tenants in Common

在澳洲聯名持有物業，一般有兩種常見方式：

Joint Tenants（聯權共有）所有人被視為共同持有整個物業，不是每人佔固定百分比。當其中一人離世，其權益自動轉移給其餘共有人。
Tenants in Common（分權共有）每人持有固定份額，例如各 50%，或一人 70%、另一人 30%。可以獨立處分自己那份權益。

在 FIRB 相關豁免中，很多情況下只有在 Joint Tenants 形式下，外國籍配偶才可以享受隨同豁免；如果是 Tenants in Common，則可能會被視為外國人持有股份，需要就該部分額外申請 FIRB。

2. 實務操作要點

如果你想善用紐西蘭公民的 FIRB 豁免，記得在與律師／conveyancer 討論時，清楚表明希望採用 Joint Tenants；
同時要配合稅務及遺產策劃考慮，因為不同聯名方式也會影響將來轉讓和遺產安排；
由於牽涉跨國稅務和法律，這部分最好交由專業人士根據你們整體資產結構詳細設計。

十、總結：紐西蘭護照在澳洲買樓，最大化優惠的實戰建議

綜合以上幾點，紐西蘭公民在澳洲買樓，主要有以下幾個關鍵優勢可以善用：

FIRB 豁免：省卻申請時間和高昂申請費，物業選擇也更自由（可買二手樓）。
首置業補助（FHOG）：只要是你在澳洲的第一套自住物業，就有機會拿到數千至兩萬澳元不等的一筆過補助。
Home Guarantee Scheme：以低至 5% 首付上車，而且免 LMI，對剛來澳洲生活的人幫助很大。
按揭待遇接近本地人：銀行願意給予較高成數、較佳利率及更豐富的產品選項。
二手樓不受外國人禁令限制：可選成熟社區和學校網的物業，而不只限於新盤。

不過，同時也有幾個容易中伏的位要謹慎處理：

印花稅及外國人附加稅：每個州都不同，而且近年常常修改，做決定前一定要用最新資料。
海外居住 vs 在澳洲居住：很多優惠都以「實際在澳洲居住」為前提，如果你人仍在紐西蘭，要預期優惠會大幅打折。
聯名買樓的法律形式：會影響是否獲得 FIRB 豁免和將來的稅務安排，不能隨便勾選。

實際下一步可以怎樣做？

如果你是紐西蘭公民，準備在澳洲買樓，可以考慮以下步驟：

先規劃居住及工作安排你打算短期內搬去澳洲，還是暫時留在紐西蘭？這會直接影響你能否拿到 SCV 444 以及大部分優惠。
鎖定州份與城市先選好想置業的州份（例如 QLD、VIC、NSW），再針對該州的印花稅、附加稅、FHOG 和生活成本做功課。
找當地按揭顧問（broker）初步評估借款力了解你以現時收入和負債情況，可以借到多少錢、要準備多少首付，亦可同時問清楚作為紐西蘭公民的特別條件。
諮詢律師或 conveyancer讓專業人士幫你核實：
- 是否需要 FIRB；
- 會否被徵收外國人附加印花稅；
- 聯名持有方式如何設計比較合適。
如果是首置業，及早研究 FHOG 和 HGS 申請時間表有些計劃名額有限，而且需要在特定時間前完成合約及貸款批准，提早部署會更安全。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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