珀斯（Perth）房產投資：黑馬城市值得入手嗎？

Alison Tao
4月23日
讀畢需時 8 分鐘

一、前言：為何近年人人都在問「要不要買珀斯」？

過去十多年，香港和華人投資者談到澳洲樓市，多數會先想起悉尼和墨爾本：人口多、國際知名度高，感覺「穩陣」。然而，近幾年澳洲樓市的焦點卻悄悄移到西岸——珀斯（Perth）。

在全國不少城市樓價升勢放緩甚至橫行之際，珀斯卻交出了亮眼的成績：樓價和租金升幅雙雙跑贏全澳，媒體紛紛以「黃金時代」、「黑馬城市」形容這個昔日被視為偏遠礦業城的地方。對於希望在海外分散資產的投資者而言，珀斯自然成為一個不得不認真研究的選項。

但任何「黑馬故事」背後，都可能夾雜情緒與泡沫。究竟今日入市珀斯，是「早著先機」，還是「高位接貨」？本文會從數據表現、經濟基本面、租務市場、風險因素等角度，幫你系統拆解這條問題。

二、數據速覽：珀斯樓市到底有幾火？

要判斷一個市場是否值得投資，先看歷史表現和現況走勢。

1. 近 3–5 年樓價表現

過去幾年，珀斯在主流澳洲房價指數中多次登上「升幅榜」前列，明顯跑贏全國平均。疫情後澳洲多個城市經歷一輪升浪，其後部分地區出現回調，但珀斯卻憑藉供應不足和人口流入，保持了相對穩健甚至強勁的上升軌道。

從投資者角度，這意味著：

如果你是早幾年已經在珀斯部署，現時應已錄得不俗賬面升幅；
如果你是現在才準備入場，則要更加重視「現價是否反映了未來增長」。

2. 2025–2026 年最新走勢

進入 2025–2026 年，珀斯樓市並沒有因為加息周期而明顯熄火，反而在多個數據中顯示出「供不應求」的特徵：

掛牌量低於長期平均水平，業主議價能力偏強；
一些區域的物業平均上市天數只有數星期，甚至更短；
專家預測未來一年仍有中單位數的價格升幅空間，只是增速可能較前幾年放緩。

對投資者來說，這個階段不再是「超低位撈貨」，而是「在上升周期中段尋找合理價位」。

3. 豪宅與高端市場

值得留意的是，高端豪宅市場亦錄得可觀升幅，在國際城市排名中表現不俗。這一方面反映當地富裕家庭及外來高淨值人士的需求，另一方面亦顯示珀斯不再只是「礦工城」，而是被部分人口視為長期居住和資產配置的目的地。

三、珀斯為何會變成澳洲樓市「黑馬」？

1. 相對仍具「平價入場」優勢

與悉尼、墨爾本等成熟大城市比較，珀斯目前的房價水平仍屬較具負擔能力的組別。對於香港或內地投資者來說，以相近或更低的總價，便可以買到：

面積更大的獨立屋（House）；
或位置較核心、樓齡較新的公寓（Apartment）。

這種「同價錢，買到更多實物資產」的心理，對於尋求性價比的投資者有很強吸引力。

2. 嚴重供應不足

近年珀斯樓價上升並非單純資金炒作，而是有實際供需失衡作支撐：

土地及建築成本上升，令新盤供應受壓；
建築業人手及原材料問題，令完工延誤；
過往開發商對珀斯信心不足，令可建地皮儲備不多。

結果是，市場上「舊樓不多、新樓不足」，供應長期處於偏緊狀態，只要需求保持，樓價自然易升難跌。

3. 租務市場火爆：空置率極低、租金急升

對投資者最實際的問題：能不能順利出租、租金回報如何？

珀斯近年的空置率曾跌至全澳最低之一，部分時段甚至低於 1%。這代表：

單位放租後，很快就有人承租；
房東有一定議價能力，租金可以隨著需求上升逐步調整。

對於以現金流為主的投資者（例如希望每月有穩定租金幫補供樓），這是非常關鍵的一環。

4. 經濟與人口基本面支撐

珀斯所在的西澳（WA）經濟高度依賴資源和礦業出口，多年來受惠於中國和其他新興市場對鐵礦石等大宗商品的需求。這帶來兩個效果：

平均收入水平較高，居民購買力不俗；
資源相關行業吸納大量專業人士和技術工人，人口持續流入。

再加上留學生、移民政策等因素，形成對住房的穩定需求。

5. 投資者比例上升，市場關注度提升

隨著珀斯表現跑出，越來越多內外地投資者開始關注。在某些時段，投資型買家已佔交易中的顯著比例。這既是好消息——說明市場受資金青睞，也是一個提醒——當投資者比例愈高，市場波動亦可能加大。

四、投資珀斯的 5 大優勢：值得你認真考慮的原因

1. 入場門檻相對低

與東岸城市相比，同樣的預算在珀斯可以買到：

地段尚可甚至不錯的獨立屋；
或帶車位、設施不錯的新式公寓。

對初次進場海外物業的投資者來說，門檻不至於過高，有利分散風險。

2. 租金回報率具吸引力

由於租金升得快、樓價起點相對低，珀斯不少區域的毛租金回報率可以達到約 4–5% 甚至以上（視乎物業類型及地段）。若配合審慎的借貸比率及長線持有策略，有機會做到：

租金基本覆蓋大部分供款；
長線享受樓價升值及澳元匯率上升的雙重潛在回報（亦可能反向，要留意風險）。

3. 長線資本增值潛力

在供應長期落後、人口持續增加的情況下，樓價往往會在周期中呈階梯式上升。對於願意持有 7–10 年以上的投資者，重點反而不是「今年會升幾多」，而是：

現在入場價位是否合理；
物業是否位於具有長線需求支撐的區域。

4. 高宜居度：自住與移民需求穩定

珀斯曾多次出現在「全球宜居城市」排名榜上，原因包括：

空氣質素好、自然環境優美；
城市規劃寬鬆、生活壓力相對較低；
教育及醫療配套不俗。

這些因素不一定立即反映在短期樓價上，但能支撐長線自住和移民需求，對投資者而言是隱性利好。

5. 尚有「低估板塊」可尋

相比已高度成熟、幾乎被完全「定價」的東岸核心區，珀斯仍存在一些：

正在升級的舊區；
受新鐵路、新商場、教育設施帶動的新興區。

這些板塊往往在基建落成和人口流入後，出現一輪追價行情。如果你願意做多一點功課，有機會在這類區域找到性價比特別高的項目。

五、黑馬背後的風險與隱憂：會否變成「泡沫」？

所有升得快的市場，都不能忽視潛在風險。

1. 升幅過快帶來的調整壓力

珀斯過去幾年的升勢可觀，一旦經濟或利率環境出現變化，價格出現短期回吐並不意外。如果你是高槓桿入場，短期波動可能對現金流和心理壓力造成影響。

2. 升幅或由雙位數回落至中單位數

不少機構預測未來幾年的升幅將趨於溫和，回到較合理的中單位數。這代表：

現在入市者的回報率，可能不會像早幾年那麼「誇張」；
投資更應回到基本面，而不是靠「炒消息」。

3. 高息環境與借貸成本

澳洲近年經歷多次加息，按揭利率由低位回升。對投資者而言：

每月供款壓力上升；
要更審慎計算租金收入是否足以覆蓋利息和持有成本（地稅、管理費、保險等）。

4. 經濟結構集中：資源周期風險

西澳經濟高度倚賴資源出口，若全球商品價格大幅回落，相關行業可能收縮，影響就業和收入。雖然政府近年亦嘗試推動多元化，但這個結構性風險短期內難以完全消除。

5. 投資者集中度高，波動或加劇

當市場中投資者比例愈高，樓價和租金就愈容易受情緒及政策影響。一旦宏觀環境轉差或利率持續偏高，部分投資者可能選擇套現離場，加大短期波動。

六、哪一類投資者適合考慮珀斯？

綜合以上利弊，珀斯較適合以下幾類投資者：

重視現金流，而非只追短期升值希望每月有較穩定租金回報，並願意持有物業多年。
投資期至少 5–10 年接受樓市周期起落，不打算一年半載內「炒完即走」。
已在其他市場有資產，希望分散風險例如已在香港／內地／東岸城市持有物業，尋找另一個國家或城市作資產分佈。
有移民、自住或子女升學計劃既可作投資，又可視為未來自住或子女留學時的落腳點，提高靈活性。
能承受匯率及海外風險包括澳元匯價波動、當地稅務及法規變化等。

七、選區框架：如何開始做功課？

在未深入研究細節前，你可以先用以下框架篩選區域：

市中心及內環成熟區
- 優點：交通便利、配套完善、就業機會集中，租客來源穩定。
- 適合：重視保值和流通性、希望容易轉手的投資者。
中產家庭區與學區
- 特色：學校質素較高、社區治安及環境良好，被中產家庭長期看好。
- 適合：兼顧自住／子女讀書；或者想鎖定家庭型租客的投資者。
基建利好帶動的新興區
- 例子：受新鐵路線、商業區或大型社區重建計劃影響的板塊。
- 特點：短期可能仍較「冷門」，但一旦利好落地，價值有機會追上甚至超越傳統區域。
公寓（Apartment） vs 獨立屋（House）
- 公寓：
  - 入場門檻低、維護較簡單；
  - 但要留意管理費、供應量及大廈質素。
- 獨立屋：
  - 土地升值潛力較高，更受當地家庭歡迎；
  - 但總價、維修及管理成本也較高。

八、實戰部署：如果今日要投資珀斯，可以怎樣開始？

先釐清個人目標與風險承受度
- 你是重視「租金現金流」，還是更看重「長線資本增值」？
- 你願意承受多大的短期價格波動？
設定預算與槓桿水平
- 決定以多少自有資金入場，貸款比例控制在什麼水平。
- 做好壓力測試：利率再升 1–2 厘，你能否承受？
了解澳洲稅務與法規
- 非居民購房的印花稅、額外附加稅；
- 租金收入須繳交的稅項；
- 出售時的資本利得稅（CGT）安排。
比較不同城市與資產類別在部署珀斯前，不妨與悉尼、墨爾本、布里斯班等城市作基本數據對比，包括：
- 入場價；
- 租金回報率；
- 空置率與人口增長；
- 經濟結構及政策方向。
多看數據，少聽故事
- 參考官方及第三方數據：空置率、建築批核量、就業數據、人口預測等；
- 警惕任何只強調「升幅有幾勁」、「最後入市機會」的單一說法。
尋求專業協助
- 如你不熟悉當地市場，建議與具牌照的地產代理、按揭顧問和會計師合作；
- 同時要留意利益衝突：推盤一方的意見未必完全中立。