布里斯本 vs 珀斯：2026 年最具升值潛力城市比較

Alison Tao
4月20日
讀畢需時 15 分鐘

一、快速結論：兩城定位一覽

近年不少香港投資者將目光轉向澳洲物業市場，特別是相對「後上」的布里斯本及珀斯。在利率仍處相對高位、環球樓市分化加劇的2026年，到底哪一個城市更具升值潛力？本文以數據、政策及實戰角度，拆解兩城優勢，協助你在「東岸新一線」與「西岸升值王者」之間作出更清晰的選擇。

在深入分析之前，先以一句話概括兩城的核心定位：

布里斯本＝東岸長線增值＋奧運基建＋城市國際化升級

珀斯＝短中期升幅潛力＋供應極緊＋剛性需求強勁

布里斯本更適合以下類型的投資者

計劃長線持有（5至10年以上），追求城市升級紅利及基建效應的穩健型投資者
偏向選擇生活配套成熟、教育醫療資源完善、國際知名度持續提升的城市
接受入場門檻較高，但期望兼得穩定租金收益與資本增值的組合回報
有意未來移民東岸、讓子女升學或長期自住的香港家庭

珀斯更適合以下類型的投資者

希望以較低總價入場，同時接軌全澳升幅最強市場之一，追求較高現金流回報
著重短至中期（3至7年）資本增值，對租金回報的要求高於長線升值潛力
可接受城市國際知名度相對較低，以實際數字及回報率為核心決策依據
對資源型經濟帶來的周期性波動有一定承受能力，並已制定對應的風險管理方案

比較維度	布里斯本	珀斯
投資定位	穩健成長股（長線城市升級）	高增長股（短中期補漲）
推薦持有期	5–10年以上	3–7年
2025年住宅中位價	約$105萬–$115萬澳元	約$75萬–$85萬澳元
5年累計升幅（估算）	約45%–55%	約75%–95%
租金毛回報率（三房屋）	約3.8%–4.8%	約4.5%–5.8%
租金空置率	約1%–1.5%	約0.5%–1.2%
主要升值驅動力	奧運、基建、人口流入	供應極緊、資源收入、估值修復
主要風險	入場門檻較高，升幅趨於穩步	資源經濟周期波動，個別區域過熱
適合資產配置策略	長線穩健持有	中短線增值＋收租組合

二、宏觀背景比較：人口、經濟與就業結構

2.1 布里斯本：東岸新一線「黑馬」

布里斯本是昆士蘭州首府，近年被澳洲市場廣泛視為下一個「百萬級」國際大都會。從人口結構角度分析，布里斯本同時受惠於兩股強勁的人口流入動力：海外移民持續淨流入，以及來自悉尼、墨爾本的州際人口遷移（Interstate Migration）。

根據澳洲統計局（ABS）的數據，昆士蘭州在2022至2024年期間錄得全澳最高的州際人口淨流入，主因是悉尼及墨爾本的生活成本及置業壓力持續推高，令大量中產家庭及專業人士選擇「南下北上」，遷居布里斯本。這批遷入人口的收入結構較佳，對中產住宅的需求具有實質支撐力。

經濟結構方面，布里斯本並非倚賴單一產業的城市，金融服務、醫療健康、專業服務、高等教育及旅遊業均衡發展，近年政府更積極推動科技與創新產業落戶，吸引多家澳洲及國際科技企業進駐，為城市就業市場提供多元化的抗跌力。

最具戰略意義的長線催化劑，是2032年布里斯本奧運會。這並非短期炒作題材，而是一個為期至少十年、涵蓋多個層面的城市升級工程：

Cross River Rail（城市跨河鐵路）：造價約62億澳元，預計2025至2026年通車，大幅提升布里斯本市中心與周邊地區的連接性
Brisbane Metro（布里斯本地鐵）：全新快速公共交通系統，進一步減少市內通勤時間，提升沿線物業價值
Queen's Wharf（女皇碼頭）：耗資約35億澳元的綜合娛樂及商業發展，已於2024年陸續開幕，重塑CBD河畔形象
各奧運場館翻新及新建：為多個周邊郊區帶來顯著的基建投資

2.2 珀斯：資源經濟＋家庭自住主導

珀斯是西澳州首府，以礦業及資源行業聞名，力拓（Rio Tinto）、必和必拓（BHP）等全球最大礦業企業均在此設有重要據點。豐厚的資源行業收入，令珀斯居民的平均可支配收入在澳洲主要城市中居於前列，家庭自住的置業意欲長期穩固。

與部分高度依賴投資客的市場不同，珀斯的買家結構以本地自住家庭為主，投資客比例相對較低。自住主導的市場在市況調整時更具韌性，因為本地家庭並非追求短線套利，一旦置業便傾向長期持有，對樓價形成較「黏性」的底部支撐。

珀斯近年升浪的根本原因，在於一個長達數年的「供需失衡」格局：建築成本高企（2020至2024年澳洲建築成本累計上升約30%至40%）、建築工人嚴重短缺、土地批准程序延誤，令新落成住宅的供應量持續落後於市場需求。在強勁剛性需求推動下，積壓多年的購買力集中釋放，形成近年令人矚目的升浪。

從城市發展多元化角度，珀斯政府亦積極推動非資源產業，包括醫療科技、農業科技及旅遊業，以降低對礦業周期的依賴程度。雖然短期內資源行業仍佔主導地位，但長線的產業多元化趨勢，有助提升珀斯在周期下行時的經濟抗壓能力。

2.3 宏觀對比：投資者最關心的五項指標

宏觀指標	布里斯本	珀斯
人口增長動力	海外移民＋州際遷入雙引擎	海外移民為主，州際遷入次之
經濟結構	多元（金融、醫療、教育、科技）	資源主導，多元化仍在初期
就業市場穩定性	高（多元化緩衝周期風險）	中（資源周期影響較明顯）
政府基建投資規模	極高（奧運相關逾百億澳元）	中等（基礎設施持續更新）
國際知名度	高（持續提升中）	中（主要吸引澳洲本地投資者）
長線城市競爭力評估	★★★★★	★★★☆☆

三、最新數據：房價水平、升幅與2026年預期走勢

3.1 布里斯本：中位價破百萬、升勢穩步向上

根據CoreLogic及PropTrack的市場數據，布里斯本住宅中位價在2024至2025年間已突破約105萬至115萬澳元，其中獨立屋（House）中位價較公寓單位高出約30%至40%。從升幅角度，布里斯本在過去五年（2020至2025年）累計升幅約45%至55%，在澳洲主要城市中僅次於珀斯。

值得關注的是，升幅的地域分佈並不均勻。內環（距CBD約10公里以內）的家庭區，如Paddington、Ashgrove、Camp Hill及Coorparoo，升幅普遍超越市場平均水平，部分優質地塊甚至在2021至2025年間累計升逾65%。相比之下，CBD高密度公寓市場的升幅較為溫和，反映市場對土地型物業的長線偏好。

對於2026年的走勢預測，主流機構分析普遍持溫和正面看法：

供應持續受限：高建築成本（鋼材、混凝土及人工成本仍偏高）令新盤推售節奏滯後，難以在短期內滿足市場需求
奧運前夕效應：隨着2032年奧運各項目陸續進入建設高峰期，基建投資持續帶動周邊地區物業需求
升幅模式轉變：相較於2021至2022年的急速升浪，2026年預計升勢更趨穩步，呈「階梯式」上行而非垂直式攀升，有利於長線持有的投資者以更合理的入場時機布局

3.2 珀斯：過去五年大爆發，2026年仍有後勁？

珀斯是過去五年全澳升幅最強勁的城市市場，中位價在2020年至2025年間累計升幅估算約75%至95%，部分中低價位帶（30萬至60萬澳元）的升幅更接近甚至超越翻倍。這個升幅背後，是長期積壓的購買力、極度收緊的租務市場及供應嚴重不足的三重共振效應。

進入2026年，市場上出現兩種聲音：一方面，部分分析師認為珀斯升幅已領先基本面，部分區域估值偏高，建議審慎入市；另一方面，亦有機構指出珀斯的絕對價格仍低於悉尼及墨爾本，加上空置率仍維持在歷史低位，短期內調整風險有限，仍具一定的補漲空間，尤其是單位（Unit）市場及部分仍處低估值的近郊地帶。

布里斯本 vs 珀斯：價格與升幅對比

數據指標	布里斯本（估算）	珀斯（估算）
2025年住宅中位價（獨立屋）	約$110萬–$120萬澳元	約$80萬–$90萬澳元
2025年住宅中位價（單位）	約$60萬–$70萬澳元	約$48萬–$58萬澳元
5年累計升幅（2020–2025）	約45%–55%	約75%–95%
2026年預期升幅區間	約5%–10%（穩步）	約4%–10%（視乎區域）
與悉尼中位價差距	低約20%–30%	低約35%–45%
供應短缺程度（1–5級）	4級（偏緊）	5級（極緊）

四、租金回報與空置率：現金流實力誰更強？

4.1 布里斯本：穩健租金增長＋低空置率

自2020年疫情以來，布里斯本的租金市場出現根本性的結構轉變。大量州際遷入人口推動租務需求急增，而新建住宅供應卻因建築成本高企及施工延誤而遲遲未能到位，令供需缺口持續擴大。根據市場數據估算，布里斯本部分區域的租金在2020至2025年間累計升幅達30%至45%。

在空置率方面，布里斯本整體住宅租務空置率長期維持在約1%至1.5%的極低水平，部分需求旺盛的家庭區空置率甚至低於1%。這意味着一個新上市的租盤，通常在1至2週內即可完成租約簽訂，對投資者而言，空置期風險相對較低。

從租金回報率角度，布里斯本三房獨立屋的毛租金回報率約在3.8%至4.8%之間，三房Townhouse略高，約4.2%至5.2%。若以合理槓桿結構持有，不少項目可在扣除所有持有成本後接近「現金流持平」，甚至於租金繼續增長的情況下進入輕微正現金流狀態。

4.2 珀斯：供不應求帶動強勁租金

珀斯目前面臨全澳最為嚴峻的租務供不應求格局，整體空置率長期低於1%，部分成熟近郊地區的空置率更低至0.5%以下。這種極端的租務緊張狀況，既源於自住需求型居民暫居租務市場的積壓（等待完成置業）、資源行業工人的輪替式住宿需求，也因為新建住宅供應嚴重滯後而加劇。

在租金水平方面，珀斯三房獨立屋的周租金在2025年估算約$700至$850澳元，較2020年水平大幅上升約40%至55%。由於入場價格仍低於布里斯本，珀斯的租金毛回報率（Gross Yield）整體優於布里斯本，三房獨立屋約在4.5%至5.8%之間，部分中價位區域甚至超過5.5%，對於以現金流為優先考量的投資者極具吸引力。

實戰層面，珀斯投資物業在完成交收後，通常在1至3週內可完成出租，租期多為12個月。部分需求特別旺盛的近郊地帶，甚至出現租客提前鎖定未竣工樓花出租單位的情況，反映租務市場的供應壓力仍然相當嚴峻。

租務數據	布里斯本	珀斯
整體空置率（估算）	約1.0%–1.5%	約0.5%–1.0%
三房獨立屋周租金	約$620–$750澳元	約$700–$850澳元
三房Townhouse周租金	約$550–$680澳元	約$620–$750澳元
租金毛回報率（三房獨立屋）	約3.8%–4.8%	約4.5%–5.8%
2020–2025年租金累計升幅	約30%–45%	約40%–55%
平均出租所需時間	1–2週	1–3週
租期穩定性	高（家庭租客為主）	中高（家庭＋資源行業工人）

五、推動升值的核心驅動因素

5.1 布里斯本的升值動力

人口與需求結構健康

持續的移民與州際人口流入，為布里斯本帶來源源不絕的剛性需求，尤其是中產家庭及專業人士對學校、交通及生活配套有明確要求，支撐優質家庭區的長線升值基礎。根據澳洲政府的人口預測，昆士蘭州人口在2026至2036年間預計再增加約100萬人，其中大部分將集中於大布里斯本地區，構成長達十年的需求驅動力。

奧運及大型基建效應

2032年奧運會是布里斯本升值故事的核心長線敘事，其影響並非局限於奧運年份本身，而是透過十年基建投資改變城市面貌。以巴塞隆拿（1992年奧運）及悉尼（2000年奧運）的歷史數據參考，奧運主辦城市在奧運前後十年的住宅物業升值表現，往往超越同期全國平均水平15%至30%。布里斯本作為人口增長更快、起點估值更低的城市，升值邏輯可能更為有力。

供應受限＋建築成本高企

高建築成本及工人短缺令新盤供應持續落後於需求增長，令現有優質地段物業的稀缺性進一步提升。根據昆士蘭州政府的數據，布里斯本預批建築許可量持續低於住宅需求量，預計供應缺口在2026至2028年間仍難以根本緩解。

5.2 珀斯的升值動力

供應極緊＋剛性需求強勁

珀斯近年爆發的核心原因，是長期積壓的購買力與供應嚴重不足的結構性失衡。西澳州政府在2023至2025年批准的新住宅建設量，持續低於市場需求增長，令市場上可售物業庫存（Listing Volume）維持在歷史低位，賣家議價能力強，直接推高成交價格。

資源經濟帶來的收入與就業

礦業繁榮期為珀斯居民帶來顯著的收入改善效應，礦業工程師、技術人員及相關服務業從業員的薪酬水平遠高於澳洲平均，支撐本地家庭的置業能力。在鋰礦、鐵礦及天然氣行業景氣持續的情況下，就業市場的穩定性為住宅需求提供了持續支撐。

估值修復＋投資者重新關注

珀斯的另一個升值驅動力，是「估值再評級」（Re-Rating）過程。在2012至2020年的長達八年橫行整固後，珀斯物業相對澳洲其他主要城市存在明顯的估值折讓，吸引愈來愈多本地及海外投資者視其為「價值窪地」。當資金從估值偏高的悉尼、墨爾本流向珀斯，再加上本地剛性需求的配合，形成多層次的升值動力。

六、風險提示：利率、匯率與周期波動

任何投資決策必須在充分認識風險的前提下作出。以下四類風險，是香港投資者在布局布里斯本或珀斯之前必須認真評估的核心議題。

6.1 利率風險

澳洲儲備銀行（RBA）自2022年5月啟動本輪加息周期，官方現金利率由0.35%一路升至2023年11月的4.35%，累計加息400個基點。若以加息前的歷史低位（2022年4月的0.10%）計算，整體升幅則達425個基點。這使大量依賴澳洲本地按揭融資的投資者月供款明顯上升。雖然RBA自2025年起已開始進入減息周期，但利率水平距離疫情期間的超低利率仍有明顯差距，且未來減息節奏仍存在不確定性。

建議在評估現金流時，以現行利率加1.5%至2%作為壓力測試基準，確保即使利率維持較高水平，投資者仍有足夠財務緩衝應對月供壓力，而非完全依賴租金收入覆蓋供款。

6.2 匯率風險（港元 vs 澳元）

澳元是典型的「商品貨幣」，走勢與全球資源價格（尤其是鐵礦石、銅）高度相關，波動性遠高於港元（港元與美元掛鉤）。以過去十年的數據參考，澳元兌港元的匯率在4.9至6.5之間波動，波幅超過30%。

匯率風險的雙刃性：若以澳元偏弱時換匯入市（例如澳元兌港元約5.0至5.2水平），長線持有期間澳元走強至5.8至6.2，匯兌收益可顯著放大實際回報；相反，若在澳元偏強時高位換匯入市，日後匯率回落可能令物業以港元計算的資產值受到侵蝕。

6.3 城市及板塊周期

即使是同一城市，內環、中環、外環、近海區、學校帶及高密度投資客集中區，往往處於不同的市場週期。布里斯本與珀斯均曾出現個別區域在短時間內升幅過猛、其後橫行甚至輕微回調的情況。投資者切勿單憑「城市名氣」入市，必須細化至板塊及物業類型層面的供需分析。

6.4 政策與稅務風險

澳洲對海外買家及投資物業有一套額外稅項及合規要求，且各州政策可能隨政府政策取向而調整。對香港投資者最直接影響的稅務項目包括：

外國買家附加印花稅（Foreign Buyer Surcharge）：昆士蘭州（布里斯本）目前為8%，西澳州（珀斯）亦為7%，是不可忽視的入場成本
土地稅附加費（Land Tax Surcharge）：每年持有成本的一部分，隨土地估值變動而調整，需每年預算
非居民資本增值稅（CGT Withholding）：海外非居民出售澳洲物業時，須預繳12.5%的預扣稅，最終稅務申報後按實際稅率結算
空置稅（Vacancy Fee）：部分州份對海外業主的空置物業徵收額外費用，需確認相關規定

七、區域與物業類型：應該買哪裡、買什麼？

7.1 布里斯本建議方向

推薦選區：內環及中環優質家庭區

布里斯本的選區策略，應以「奧運受惠圈＋名校學網＋交通連接性」為核心篩選標準。以下幾個方向值得投資者深入研究：

內環南岸（South Brisbane / West End / Woolloongabba）：距CBD最近、受惠於Queen's Wharf發展及奧運場館翻新，升值故事最直接，但入場門檻亦最高
東區家庭帶（Camp Hill / Coorparoo / Greenslopes）：優質學校資源、交通便利、獨立屋土地稀缺，升值邏輯最穩健，租客質素高
北區交通樞紐（Chermside / Kedron / Nundah）：受惠於北線公共交通擴展，中價位Townhouse及單位市場仍具吸引力，適合預算較保守的投資者
奧運直接受惠區（Woolloongabba / Dutton Park）：2032年奧運主場館周邊，已規劃大規模城市更新，長線升值潛力最高，但需接受持有期較長

7.2 珀斯建議方向

推薦選區：中價帶成熟社區

珀斯的選區策略，應以「本地家庭自住吸引力＋就業中心連接性＋合理估值」為核心。歷史數據顯示，珀斯升幅最集中於本地家庭可負擔的中價位帶，而非高端豪宅或偏遠新興地帶：

南岸成熟家庭區（Fremantle / Spearwood / Hamilton Hill）：傳統自住需求強勁地帶，配套完善，升幅穩健，相對避免了新開發帶的供應風險
北部交通沿線（Joondalup / Currambine / Clarkson）：連接Perth CBD的北線火車沿線，新舊住宅並存，家庭及年輕夫婦為主要租客群
東部近郊中價帶（Midland / Swan Valley 周邊）：預算較低的入市選擇，近年受惠於整體市場升浪，租金回報率相對較高
南部新興地帶（Baldivis / Rockingham）：入場門檻最低，租金回報率最高，但距CBD較遠，適合純粹以收租回報為優先的投資者

八、投資策略：按預算與風險偏好作選擇

8.1 高預算投資者（約150萬澳元或以上 / 約800萬至1,000萬港元級別）

對於預算充裕的投資者，布里斯本的內環優質家庭區獨立屋或大型Townhouse是最直接的長線配置選擇。以150萬澳元的預算，可鎖定Coorparoo、Camp Hill或Ashgrove等成熟家庭區的400至600平方米地積獨立屋，具備穩定的租金回報（約3.8%至4.5%毛回報）及長線奧運基建升值潛力。

若採取「雙城分散」策略，可考慮將預算分配至布里斯本及珀斯各一個中高質物業，例如布里斯本一個75萬至85萬澳元的三房Townhouse，加上珀斯一個65萬至75萬澳元的三房獨立屋。

這種配置兼顧了東西兩岸的市場週期差異，在某一城市橫行整固期間，另一城市的升值或租金回報可作緩衝。

8.2 中等預算投資者（約70萬至100萬澳元 / 約390萬至560萬港元）

以70萬至100萬澳元的預算，布里斯本的選擇較為集中於中環偏外的家庭區Townhouse，例如Chermside、Nundah或Logan附近的三房Townhouse，入場門檻在75萬至90萬澳元之間，租金回報率約3.8% 至 4.8%。

在珀斯，相同預算可以進入中價位帶的三房獨立屋市場，例如Spearwood、Baldivis或Midland地帶，入場門檻約65萬至85萬澳元，租金回報率約4.5%至5.5%。若以現金流優先為目標，珀斯在此預算水平的性價比明顯優於布里斯本。

8.3 保守型投資者（首置或試水溫）

對於首次進入澳洲市場、希望先以較小規模試水溫的香港投資者，建議優先選擇：

珀斯中等地段的三房單位（Unit）或小型Townhouse，入場門檻可低至50萬至65萬澳元，租金回報率較高，現金流壓力較小
布里斯本外圍的全新樓花Townhouse，部分可享有昆士蘭州的首置物業印花稅減免（需符合條件），入場門檻約60萬至75萬澳元
無論選擇哪個城市，首次投資者均應預留至少6個月供款作現金緩衝，並在現金流試算中採用保守的利率及空置率假設

九、總結：2026年你應該如何選擇？

布里斯本與珀斯，在澳洲物業投資市場中分別代表了兩種截然不同卻同樣具有合理基礎的投資邏輯。理解這種差異，是制定合理投資決策的起點。

如果你追求的是東岸主流市場的長線城市升級故事、兼顧未來自住或子女升學的彈性，以及較為國際化的物業流動性，布里斯本是更為順理成章的選擇。你買入的，不只是一個物業，而是一個正在從「澳洲第三大城市」向「國際一線都會」升級中的城市的長線份額。

如果你更在意的是短至中期的升幅潛力、相對較低的入場門檻，以及供需極度緊張帶來的租金及估值支撐，珀斯仍然具備投資者值得認真考量的理由。但必須清醒認識到，資源型城市的周期性與布里斯本的多元化抗跌力存在本質差異，選區的精準度對最終回報影響更大。

在作出最終決定前，建議以以下三條問題釐清個人的投資優先次序：

我願意持有多久？3年、5年，還是10年以上？（持有期直接決定哪個城市更適合）
我比較在意「升值潛力」還是「租金現金流」？（兩者各有側重，難以同時最大化）
我願意承受多少匯率、利率及市場波動風險？（保守型與進取型投資者的城市配置應有所不同）

無論最終選擇哪個城市，建議在入市前組建包括買家代理（Buyer's Agent）、澳洲持牌會計師及物業律師的專業顧問團隊，以確保每一個決策維度均有充分的數據支持與專業保障。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

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