top of page
  • 作家相片Alison Wong

澳洲物業投資攻略, 中介不會告訴你的8大揀樓技巧

已更新:4月2日


“一方水土養一方人”,每個地方都會有自己獨有的文化和風俗習慣。 如果我們準備澳洲置業,瞭解哪些「澳洲特色」才能更好的選擇到適合自己的樓盤呢?


其實在澳洲購買物業並不是一件容易的事情,如何分辨什麼樣的物業是值得投資好資產?

簡言之,如果是自住,適合居住的物業就是好物業; 如果投資,則需要買適合租客住的房子,才能賺取高回報。


不過無論目的是哪一個,在澳洲投資物業,秘訣都是買得越早越好,買得越多越好,並且持有的越久越好。

那麼,具體到細節而言,想要挑選一個優質的、投資級別的澳洲物業,一定要注意這8大選樓技巧。





1. 地理位置

在澳洲,優秀的地理位置是物業保值和增值的關鍵。 在澳洲居住多年的人,都會對一個城市的“區”有很清晰的概念。 因為每個區特點不同,經濟水準、配套設施、治安程度等都不盡相同。

從長遠升值的角度來看,很多華人朋友在墨爾本都見證了Glen Waverly地產市場的火爆, 那麼下一個熱點,也不難看出是Doncaster East。

從租金回報來說,澳洲公寓當然是現金流最好的物業類型,那麼市中心或者靠近CBD的地區,一直是會有不錯的租金回報的。


2. 市場需求

在澳洲購買物業前,要確保你或者你的仲介做過市場調查,你需要知道在不同地區,什麼類型的房產是市場需求最多的,或者即將是會被需求的。 比如說預算有限,但又想要購買House的情況下,墨爾本的Werribee區和Berwick區都是政府目前大力發展的新興區域,配備有完善的醫療、教育體系和數量龐大的工作機會,這裡的物業非常適合儘快入手, 能夠提早分得澳洲地產下一輪上漲週期帶來的紅利。


3. 本地思維

很多華人朋友在澳洲買樓經常掉入的陷阱,其實是自己製造的。那就是用固有思維去買澳洲物業。其實澳洲和香港的房地產市場是有很大區別的。比如很多華人朋友有錢了,就把小房子換成大房子,把便宜的房子換成昂貴的房子,把破舊房子換成嶄新的房子。這種購房行為本身無可厚非,誰都想生活在寬敞明亮的大房子裡。但這種房子越買越大、價格越買越貴的購房方式和思維模式可能僅僅是債務規模逐漸擴大、可支配現金流逐步減少的消費型購房行為。


如果是在澳洲做物業投資,並且想要通過物業投資最終實現財富增值,乃至財務自由,則要一定要摒棄以前的固有思維,而是選擇儘早買房,不要把時間浪費在儲蓄上,而是及時買入一個能負擔得起的澳洲樓盤。


然後要長期持有,持有這些物業盡可能長的時間,而非稍微漲價一點就套現出售。這樣的話,直到所持有房產經歷一個或者多個房產增長循環週期(比如 7-10-15-30年)為止。當物業的增值遠遠高於負債的時候(如兩倍,三倍,甚至更多時),再套現部分房產,平衡負債,最後實現零負債的、有被動租金收入的房地產投資組合。


4. 學區陷阱

在澳洲置業時,不少華人朋友會在意自己的物業周邊是否有好的中學、小學或者是大學,認為這樣的房子會同香港一樣,升值更快。其實不然, 我之前做過一期影片,用10組數據詳細分析了,为什么在澳洲买學區房反而不是增值最快的。


此外,在這裡需要注意一個澳洲買樓常會發生陷阱,澳洲地產的學區房劃分經常都會有變化。 有的時候,相臨的兩套房子,也會有一套在學區內,另一套不在學區內的情況發生。 購買之前一定要找到靠譜的澳洲持牌地產仲介代理瞭解清楚,或登陸My School官網自己查詢。


5. 購前調查

如果你正在尋找澳洲新的公寓樓盤,那麼你很有必要先調查好該公寓的開發商和建築商是誰,看看他們之前推出的已上市的其它公寓評價如何。

如果你喜歡的是澳洲的帶土地的物業,比如house或者townhouse,你在關注建築商的同時,也可以瞭解一下當地的城市規劃,因為這樣可以省去很多不必要的麻煩。 大家經常遇到的一個情況就是,自己在澳洲買了一套有很好的景色的物業,後來才發現隔壁已經準備蓋一棟公寓樓,把景色全部擋住。 還有一種情況是如果你未來的鄰居正打算進行一次大規模的翻修,以及該街道被指定為區域改造等,那你自己買下物業之後的計劃就可能會被影響。 想知道澳洲某一區的地產的城市規劃和房產審批情況,大家可以上網查。 比如,墨爾本可以使用 landchecker.com.au。


6. 現房優勢

如果你是準備在澳洲買現房物業,那麼有美觀外貌和小型停車場的公寓是最受歡迎的。 因為在澳洲如果一個公寓在銷售時就是非常搶手的熱門物業,那麼它很有可能也是出租房的熱門選擇。 在澳洲買現房物業的另一個好處就是,所見即所得,對這個公寓的一切配套設施都能夠眼見為實。


7. 租房前景

在澳洲投資置業前,要檢查你所在地區的潛在客戶源。 周圍是否有火車站、大學、商場、小型商圈或者特殊專業的學院或者是培訓中心等? 通常這樣的地方會有比較旺盛的租房需求,租金自然水漲船高。


8. 理智購房

如果你在澳洲購置物業的目的主要是投資,那麼切忌不能感情用事。 我理解人們在看到喜歡的房子時,會幻想自己住在裡面的場景,就會忍不住想買下來,但是你要認清的一點是,你買房子是用作投資的,而不是給自己買來自住的。 你要考慮的因素應該是房子的租金回報率、資金上升空間等,一定時刻保持清醒的頭腦。 我有一位客戶,常年居住在香港,購買澳洲物業是為了退休後做準備。 他一意孤行買了一棟自己認為很漂亮的house,結果因為交通不便的因素,租不上好價格。 如今他面臨退休還有至少20年的時間,他已經非常之後悔當初的決定了,這讓他少賺了很多租金。


總結:


總而言之,從經濟發展角度看,地產屬於重要的生產要素,在資產價值中處於絕對的上游,從長遠看雖然變現能力較弱,但可溢價空間也是最大的。


從投資的收益角度看,投資海外房地產,一方面是通過房產本身價值的上漲,獲得投資收益。

另一種是通過房產出租的形式獲取每年現金流的收益。 海外房租收益率往往會很高,澳洲物業又是其中翹楚。


澳洲的教育水準、空氣品質、法律法規、食品安全等優勢,每年吸引著大量的來自全球各地的移民,而這些新移民都會配置澳洲物業以滿足剛需。 很多家長會在澳洲選擇好的學區房,讓孩子得到更為優質的教育。 同樣,澳洲對於食品安全和環境問題十分重視,華人購置澳洲房產可為將來移民打好基礎,將可以享受更加安全健康的食物和生活環境。



如果你還想瞭解更多購買澳洲物業的技巧,可以觀看我這期視頻,教會你如何在購買時跟澳洲的地產仲介打交道。




Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。




125 次查看

Comments


bottom of page