01/09 - 07/09 澳洲一週要聞｜澳洲春季房產市場火熱，投資者正在打壓首次置業者？｜請注意！你居住的區域可能正在經歷「兒童衰退」！｜驚！珀斯技工年薪高達25萬澳元？！｜澳洲八大州一週拍賣
- Alison Tao
- 9月11日
- 讀畢需時 5 分鐘
新聞一. 澳洲春季房產市場火熱，投資者正在打壓首次置業者？
上週末的拍賣會堪稱是澳洲房地產市場的戰場。一位投資者出價超過了準自住買家，導致後者當場流下真實的眼淚。令人遺憾的是，隨著關鍵的春季銷售旺季全面啟動，這種場景在未來幾個月可能會在全澳洲變得普遍。
Domain 研究主管 Nicola Powell 預測，接下來的幾個月市場將非常火熱，因為自住買家（包括那些辛苦的首次置業者）與投資者之間的競爭將全面加劇。
(Source：Financial Review）
利率是其中的一個重要因素。澳洲儲備銀行自去年以來的 13 次加息使悉尼房價下跌了 9%，約 14 萬澳元，而今年的三次降息則幫助房價回升了約 7 萬澳元。
根據她的計算，最新的降息將使住房可負擔性改善約 3 萬澳元。但由於市場需求如此之高，Powell 預計悉尼房價在未來幾個月將上漲同樣的金額，從而在短短幾個月內抵消降息帶來的可負擔性改善。
那麼到底發生了什麼？顯然，潛在需求依然強勁，而降息只是進一步加速了這種需求。證明之一是拍賣成交率，即使在春季銷售旺季開始之前，也已經達到 70%。
其次，政府的首套房買家計劃也有所調整——該計劃實質上意味著存款僅為 5% 的買家可以無需按揭保險即可獲得貸款，目前已取消上限，而此前僅限於 35,000 個名額。
第三，Powell 表示，投資者正大量湧入市場，尤其是在悉尼。「投資者往往在現金利率實施之前就作出反應——這正是我們所看到的情況，投資者追求的是資本增值，他們並不受租金收益率驅動，尤其是在像悉尼這樣的市場。我們現在看到的是投資者比例上升，同時首套房買家的激勵政策也進入市場。投資者和首套房買家將爭奪價格相近的房產。這種競爭很可能以淚水收場。但這也凸顯了解決住房可負擔性危機的困難程度，這一危機幾乎影響經濟的各個方面。
這是一個典型的惡性循環問題：降息改善了可負擔性，但同時也刺激了需求。由於供應非常有限，房價被不斷推高，吸引更多投資者進入市場，同時將首套房買家擠出。
新聞二. 驚！你居住的區域可能正在經歷「兒童衰退」！
你有沒有發現，街上推着嬰兒車的家庭變少了？商店門口不再擁擠？遊樂場排隊的孩子少了？甚至連你常去咖啡店的「babyccino」（專為小孩準備的奶泡咖啡）都從菜單上消失了？
如果是這樣，這可能是一個令人擔憂的信號。新州規劃廳長 Paul Scully 就批評那些反對在部分富裕地區興建高密度住宅計劃的人，指責他們「正積極推動成為全澳首批沒有孩子、沒有孫子女的社區」。
數據顯示，悉尼每年正流失大約 7000 名 30 至 40 歲的居民。委員會主席 Peter Achterstraat 在去年二月就警告：「如果我們不採取行動，悉尼可能會成為一座沒有孫輩的城市。
而今年早些時候，資深銀行業分析師 Jon Mott 也指出，收入低於 12 萬澳元的家庭獲批貸款的比例極低。他甚至直言：「如果這種情況不改變，而你又住在悉尼，那麼你可能永遠見不到自己的孫子女。」
澳洲統計局上個月公布的數據顯示，悉尼各地區 14 歲以下兒童的比例雖然普遍下降，但富裕地區的下降速度並不比周邊社區更快。
但事情並非如此簡單。
雖然像 Rose Bay、Mosman 和 Woollahra 這些富裕郊區的兒童總數，並沒有顯示出比其他地區下降得更快，但當地的出生數據卻呈現出另一番景象。
觀察悉尼房價最高的幾個郊區，這些地區的生育率——也就是每個人平均生育的孩子數量——長期以來都低於全國和新州的平均水平。相反，悉尼一些住房較為便宜的地區（如 Blacktown 和 Liverpool），生育率則經常高於州和全國的平均值。
悉尼研究公司 Informed Decisions 的預測顯示，在未來十年，新州的學齡兒童數量實際上將會增加，主要是由移民推動。他們預測，2024 年至 2034 年期間，新州學齡兒童人數將持續增長，但隨著出生率下降抵消移民效應，之後十年人數將逐步下滑。
經濟學家認為，高房價是導致整體出生率下降的因素之一，特別是在悉尼的富裕社區高房價。它會進一步影響悉尼人願意生多少孩子。隨著房價持續超過薪資增長，年輕夫妻的經濟壓力更大、選擇更少，最終也會導致更少的子女數量。
那麼你的區域正在經歷新生兒人口下降嗎？
新聞三. 驚！珀斯技工年薪高達25萬澳元？！
珀斯的水管工、電工和瓦工年薪高達 25 萬澳元，由於技術工人短缺推高了建築成本，並使交付急需的住房變得更加困難，珀斯的水管工、電工和瓦工年薪高達 25 萬澳元。
根據某知名房地產商在Financial Review 房地產峰會上指出，由於工作需求量龐大、技能短缺嚴重以及資源行業的吸引力，珀斯的建築技工薪酬比澳洲其他地區高出約 10% 至 15%。在一個由四人組成的典型團隊中，帶頭的技工年薪甚至可高達 50 萬澳元。
這個資深開發商的公司在西澳、維多利亞州和昆士蘭州均有項目。他指出，珀斯增長區的新住房交付量一直遠低於需求，但在過去九個月，由於來自菲律賓的技術工人補充，情況已有所改善。
開發商認為，技工短缺的問題非常嚴重，聯邦財長與移民部合作得很好，但現在聯邦政府需要讓流程更簡化。他們必須真正針對技能短缺問題，否則我們永遠無法追趕上來，也無法把通脹控制住。
（source：Financial Review）
按照目前的情況來看，建築工人短缺、審批流程緩慢、繁瑣的規章制度，以及社區對提高住宅密度的反對，是改善新房供應的主要障礙之一。
大家覺得未來房價的走勢將會如何呢？
新聞四. 澳洲八大州一週拍賣
【結語】
這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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