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【2024買澳洲樓攻略】如何買澳洲樓?了解澳洲樓投資注意事項|免墮澳洲買樓陷阱

已更新:4月1日

在2020年,澳洲政府針對全球疫情所帶來的影響,積極推動了千億財政預算、產業改革、延期還款以及國家儲備銀行實行的0.1厘超低利率等一系列政策,成功維持了澳洲樓市的穩定增長。這些政策實施使澳洲不僅成為全球少數在疫情中仍保持樓市強勁的地區之一,更成為港人垂青的國度。


澳洲向來以其高品質的生活環境聞名,成為港人嚮往的置業目的地。那麼,在澳洲這片樓市熱土上,如何順利購置樓宇呢?首先,了解澳洲樓價的走勢和相關的注意事項至關重要。澳洲的樓市受多重因素影響,包括地區、城市發展計劃、交通便利度等,因此,潛在買家應詳細研究所欲購置地區的市場動態。




對於港人來說,買樓的流程可能與香港略有不同,因此需要有一定的了解和準備。無論是有關當地樓市的豐富資訊,挑選適合物業,還是瞭解澳洲的貸款制度以及相關的稅務政策,這些都是買澳洲樓中至關重要的環節,需要確保您在購置澳洲樓宇的過程中充分了解自己的個人財務狀況和澳洲樓市情況。


澳洲樓市的強勁表現和優越的生活品質確實吸引了眾多港人的關注。通過深入了解澳洲樓盤的動態,以及合理規劃購房流程,本文將深入剖析澳洲買樓攻略和澳洲買樓注意事項,以助您在澳洲這片陌生市場中游刃有餘,您將更有信心在這片富饒的土地上成功置業,成為澳洲的業主。



一、澳洲買樓攻略

1、瞭解澳洲房地產市場的現狀和趨勢

澳洲的房地產市場一直以來都表現出穩健的增長趨勢,但各城市之間的差異性也值得深入研究。悉尼和墨爾本等主要城市的市場情況有何不同,我們以下將逐一探討。


悉尼

悉尼,位於澳洲新南威爾斯州,是澳洲人口最多、密度最高的城市之一,更在2021年被經濟學人評選為全球宜居城市的第11名。這座發展成熟的都市擁有相當可觀的樓房資本收益,且其高度發展的升值潛力令人嘖嘖稱奇。悉尼當地政府積極推動大都會計劃,整合土地、樓房和運輸建設,預計將持續發展至2036年,這使得悉尼的樓市前景更加引人矚目,吸引到投資者到悉尼買樓


墨爾本

墨爾本位於維多利亞州,是澳洲第二大城市,同時被公認為代表澳洲文化的重要城市,被稱為藝術之都。墨爾本已經連續七年被評選為全球最適宜居住的城市之一,這也使得墨爾本的租金回報率位列全澳第二。墨爾本當地州政府為刺激樓市,提供印花稅和土地稅的減免優惠,以協助自住需求的買家減輕購樓負擔,是不少人到墨爾本買樓的原因。


珀斯

珀斯,位於西澳州,是澳洲第四大城市,人口增長快,同時以其寬闊、舒適的居住區域和高水準的生活質量而聞名。被評為全球最適宜居住的城市之一,特別受到港人的喜愛。在珀斯購樓並出租,可獲得穩定的租金收益,尤其是澳洲其他城市波動較大的時期內,珀斯都仍然是升幅最高的地區,到珀斯買樓是極為理想的投資選擇。


黃金海岸

近年不少人到黃金海岸買樓,黃金海岸位於昆士蘭州的沿海,以其超過300天的晴天和57公里長的海岸線而聞名。隨著觀光業的蓬勃發展,當地樓盤價格呈現上升趨勢,使其成為澳洲不可忽視的投資寶地。


布里斯班


布里斯班坐落於昆士蘭州,是澳洲第三大城市,相較於悉尼和墨爾本,生活費用相對較低。目前,布里斯班正在實施大規模各項基礎建設計劃,預計在未來8到10年內將樓價翻倍,布里斯班樓盤呈現極大的升值潛力。


阿德萊德

阿德萊德位於南澳州,是澳洲第五大城市,同時是全球十大宜居城市之一。由於當地樓盤價格相對其他澳洲大城市更為親民,所以到阿德萊德買樓都成為首次置業者的理想選擇之一。


坎培拉

坎培拉,作為澳洲的首都,是一座全盤都市計畫興建的城市。其穩定發展的經濟和旅遊業,以及極低的空置率,使得當地租金回報率常年居全澳第三。坎培拉約八成居民擁有大學學歷,七成是公務員,而外國人在坎培拉買樓更無需支付額外印花稅,對海外投資者極具吸引力。


2、選擇買澳洲樓的優勢和原因

澳洲作為投資的首選地之一,其政治穩定、經濟發達、優質教育和生活水平都是吸引投資者的關鍵。我們將深入挖掘這些優勢,讓您對澳洲投資的動力有更全面的認識。

首先是永久產權優勢。澳洲房產永久產權,相較香港的99年租約,擁有「所有權」及「使用權」。大部分樓房為Freehold,即永久產權,不受時間限制,可世代相傳。遺產稅方面,澳洲無遺產稅,業主可安心承傳房產給下一代。


持續增長的人口優勢。澳洲樓市基於成熟穩定、法制健全,其中人口持續增長是其投資吸引力的主要因素。澳洲每年發放約20萬個移民名額,預計到2031年,住房需求高於供應達66.3萬套。加上租賃需求日益增加,投資者可在穩定且成長空間大的市場中獲益。


法律保障及樓市穩健。澳洲房產的法制透明度全球排名第三,且樓價走勢穩健。過去三十年,澳洲物業平均每年獲得7%的投資回報率,反映了澳洲政府穩定的澳洲房屋政策和補貼。大型基建計劃進一步推動房價上升,創造就業機會,使澳洲成為理想的房產投資地。


3、瞭解澳洲買樓地點選擇的關鍵因素

在選擇澳洲投資房產的時候有很多因素需要考慮,其中包括澳洲城市選擇、社區環境、交通便利度,這些都是影響買樓決策的關鍵因素。透過關鍵因素具體的分析,我們將為您提供如何選擇最符合投資目標的地點的實用建議。


第一、租金回報率。

房產的租金回報率反映了租客是否願意居住在該地區,因此租金是否上漲是直接判斷區域受歡迎程度的一種方式。理想情況下,應尋找租金將上漲而非持平的區域。這些區域的房產通常非常受歡迎,買家願意以較高的價格購買。如果某個區域的房產售出後,房價繼續上漲,租金也穩步增長,且該區域內有多處這樣的房產,則這個區域將來很有可能是繁榮的區域,是一個值得投資的區域。


第二、在售天數。

判斷社區升值的一個簡單方法是觀察房產在售的天數。若房產售出時間超過約60天,可能有原因使得買家不考慮該物業。相反,售出時間僅為3-4周左右則表示該物業受歡迎,很快能找到買家。一般而言,若某區域的房地產市場良好,房屋銷售速度較快,值得考慮在該區域購置物業。大多數買家傾向認為21-30天是最佳的售出天數。


第三、空置率。

房產投資者的主要擔憂之一是,他們的房產可能會長期空置,因此無法充分發揮潛力來賺取租金。對於這一情況,買家需要關注意向區域的空置率,低空置率的區域更容易以高價租出房產。高空置率意味著這些區域可能不是租客們想要的地方,區域內房產供應超過需求,因此想要獲得較高租金或者高價賣掉房產都會比較困難。


第四、是否優質學區。



對於希望優先考慮子女教育的家庭來說,在學區附近找到房產是非常重要的。這些熱門學區競爭非常激烈。家長們願意支付更高的房價和市政費,以獲得離學校近的特權。澳洲房產附近有知名學校很可能會帶來更多的購房者和租房者。投資者可以收取更高的租金,隨著時間的推移,靠近學校的房產即使不會增值,也往往會保值,因為即使在動蕩的市場環境下,購房者對學區附近房產也會更為重視。


第五、人口結構。

年輕一代,尤其是「千禧一代」,正在房地產市場留下自己的印記。一般來說,年輕居民數量較多的郊區往往會出現連鎖反應,房價和租金都會飆升。這是因為,隨著新的人口結構和興趣形成,會為該地區帶來一系列被認為是必不可少的設施。由創意人才和畢業生組成的年輕人口更有可能利用他們的技能和能力為社區增添特色,使其更有吸引力和受歡迎。

第六、公共交通。


有潛力的區域交通往往都很便利,無論是公交車、火車還是渡輪,潛在的租客和買樓人士都在尋找更便捷、更便宜的交通方式。如果一個郊區是與世隔絕,那房價及樓價很可能就會下降。缺乏公共交通會使區域處於不利地位。有報告顯示,相當多的想在澳洲買樓的潛在買樓人士在找房子時會考慮到前往重要地點的交通時間。

 

 

二、澳洲買樓注意事項


1、澳洲買樓需通過FIRB審核

FIRB(Foreign InvestmentReview Board)是澳洲專門負責外國人投資審核的機構,除了澳洲公民或擁有永久居留權的人之以外,所有人在澳洲投資都必須上網申請FIBR,獲得批准後才能夠購買澳洲樓。


2、購房者簽證限制澳洲買樓類型

在澳洲買樓將根據購買者擁有簽證類型,而有不同限制:


如果持有澳洲臨時簽證或過渡簽證

若您持有連續居留12個月以上的臨時居民簽證,或是擁有正在申請永久簽證時所核發的過渡簽證。您可以購買一手樓或二手樓,但二手樓僅能作為自住用,不能放租。


如果持有澳洲短期簽證

若您持有短期簽證,則需通過澳洲政府審核後,才能購買澳洲樓房,且僅限於一手樓,不能購買二手樓。


3、海外物業按揭注意事項

澳洲當地銀行提供外國人按揭服務,不過與多數國家一樣,對外國人申請按揭的審核條件較嚴苛,建議購房者聘請按揭顧問處理申請程序。外國人能借到的按揭成數為樓價7成,年利率約在6.5%~8%之間。


4、澳洲買樓需要繳納稅項及費用注意事項


澳洲買樓要繳的稅項與購買澳洲樓宇費用包含以下5種:


印花稅:稅率在不同州而有所不同,皆由買方承擔

外國人印花稅:澳洲部分州設有外國人印花稅

土地稅:依各州稅率而定

土地附加稅:部分州針對外國人收取額外的土地稅

外國投資審核費:依照物業類型與賣出價格,收取買方投資審核費


5、澳洲買樓後物業估值、維護和出租注意事項


投資者在澳洲買樓後,物業估值、維護和出租是關乎長期投資回報的重要環節。尋找和透過專業澳洲房產人士的協助和澳洲當地樓市市場瞭解和和建議,可以幫助澳洲樓投資人士制定全面的物業管理策略。




三、免墮澳洲買樓陷阱


1、不徵求專業人士意見


在進行澳洲買樓前,過於自信而不尋求專業人士的意見是一個常見的陷阱。由於每個國家購房法律條例規定不同,很多投資者很大可能低估了澳洲特殊的法律體系和買樓程序。為了避免陷入這個澳洲買樓陷阱,投資者應主動尋求專業的澳洲法律、澳洲稅務和澳洲房地產顧問的建議,確保澳洲買樓的投資計劃合法且風險可控。


2、以“一勞永逸”態度對待投資物業


以“一勞永逸”態度對待投資澳洲物業是另一個值得注意的陷阱。有些投資者可能期望通過一次性的投資便能永久獲利,而忽視了澳洲物業管理和澳洲樓市波動的變數。實際上,投資澳洲物業一樣需要長期的經營和管理,及時調整策略,以應對市場的變化。澳洲買樓投資者應保持理性,不被“一勞永逸”的想法迷惑,而是採取積極有效的管理方式,追求長期穩定回報。


3、輕信媒體炒作影響


媒體的炒作往往對澳洲買樓投資者產生強烈的影響,這是一個容易陷入的澳洲買樓陷阱。一些不實的市場預測或熱點報導可能使投資者輕信市場情況,從而做出草率的投資決策。澳洲房地產市場是複雜多變的,投資者應保持冷靜,不受媒體炒作的影響,而是仔細分析市場數據和趨勢,或者根據專業人士意見,制定合理的投資策略。


4、無法識別買樓投資騙局



在澳洲買樓市場中,存在一些投資騙局,投資者可能因無法識別而陷入其中。這包括虛假的澳洲物業詳情、虛構的回報預期以及非法的銷售手段。為防範此陷阱,投資者應謹慎審慎,避免輕信來路不明的投資項目,並透過合法途徑獲取可靠的資訊,以確保投資的合法性和安全性。


澳洲買樓雖然機會多,但存在的風險機率也不可忽視。投資者需時刻保持警覺,徵求專業建議,理性面對市場,並識別並避開可能的陷阱,以確保在澳洲投資房產的安全性和長期穩健增值。


結語


澳洲買樓不僅是一項投資,更是一場踏實的計畫。需要深入了解澳洲樓市,細緻審慎的決策,是成功的關鍵。首先,明確澳洲買樓攻略和注意事項的重要性,不僅是風險管理,更是確保投資長遠穩定增值的保證。其次,在投資澳洲樓前需要徵求專業人士意見,並透過全面瞭解市場情勢,深入研究樓市趨勢,以冷靜的心態做出明智的選擇。最後,如果想要投資澳洲樓,並且規避投資陷阱,需要更多資源和信息的途徑,透過不同渠道的取得更全面、深入的資訊,澳洲Alison老師專注澳洲房地產行業超過十年,作為香港人移民澳洲,希望幫助更多人更好地規劃和實現投資目標,而跟市場其他買樓網比較,Alison更有個人專業經驗可以照顧客人不同置業需要。


澳洲買樓的成功不僅取決於市場的把握,更需要具備充分的知識儲備和謹慎的心態,才能確保投資的穩健和長遠發展。


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

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