編者按：
當今時代，人們的投資日益多元化。 越來越多精明的投資人士開始把目光轉向了海外房產投資。 而澳洲因其居住環境優美，氣候宜人，政局穩定，教育一流，是世界各地投資客的首選之地。
在澳洲買樓，其實並沒有想像中複雜，雖然流程看起來甚多，但因為澳洲的法律非常健全，一應事項都會有專業人士幫忙處理，無需自己勞心勞力。
同時，海外人士在澳洲買樓也可辦理按揭，且手續簡單，利率不高。 房屋除了自住，還可以用來出租，租金用來抵月供房款還有剩餘，這就是“以房養房”。
當然，最重要的是澳洲房產作為個人永久性財產可世代傳承，無需任何遺產稅，是家族財財富傳承的上佳之選。 很多世界各地的富豪在進行資產配置時，都會將澳洲房產作為必備選項。
那麼，如果想在澳洲買樓，都要做好哪些準備呢？ 本期文章將會詳細講解澳洲買樓時，所要經歷的所有流程及注意事項，幫助想要購買海外尤其是澳洲樓盤，卻又苦於經驗不足的人實現自己的夢想。
導讀：
一、澳洲各大城市怎麼選擇？
二、澳洲有哪些房產類型？
三、澳洲買樓到底要花那些錢？
四、澳洲買樓具體流程有哪些？
一、澳洲各大城市怎麼選擇？
澳洲的各大首府城市是我們在投資時著重比較的，其中墨爾本和悉尼人口總數佔了澳洲人口總數的一半，也是華人最喜歡定居的兩個城市。 具體來說：
1. 墨爾本（Melbourne）
墨爾本所在的維多利亞州，素有“教育之州”的稱號，人文氣息濃厚，氣候溫和，連續多年被評為全球最宜居的城市。 由於很多人青睞墨爾本的宜居和優質的教育環境，所以對於澳洲墨爾本買樓投資策略是儘早佔一個好位置，因為將來佔位更貴，位置更偏。 要知道墨爾本這個城市正在迅速變大，買樓成本相應增加。 未來30-40年間，墨爾本的人口將超過悉尼，成為澳洲人口最多的城市。
2. 悉尼（Sydney）
悉尼是澳洲商業、貿易、金融、文化、旅遊中心，也是大洋洲海陸空交通和通訊樞紐。 對想要在澳洲悉尼買樓的投資，我建議是要謹慎。 因為前些年大家一說澳洲買樓就是買悉尼，其樓價已經被拉得很高了，可負擔性較差。 不過單純從投資角度來講，也可在悉尼較為偏遠地區買樓，選購目前價格不高，但未來升值空間較大的樓盤。
3. 布里斯本（Brisbane）
布裡斯本全年氣候溫暖，景色如春。 一年365天，很少有嚴寒和酷暑。 2032年夏季奧運會將在澳洲布裡斯班舉行，使得購買這個澳洲第三大城市的樓價節節高升。 可以說未來十年都將是布裡斯本房地產增長的黃金十年，是大家在考慮澳洲買樓時一個重要的投資地點。 如果提早規劃，合理構建房產投資組合，在澳洲的布裡斯本買樓，未來十年極有可能將是給投資者帶來一個儘早實現財務自由目標的好機會。
4. 珀斯（Perth）
珀斯是西澳州首府，也澳洲第四大城市。 氣候宜人，市內環境優美，有“野花之都”的美稱，在全球宜居城市評比中也多次名列前茅。 此外，珀斯在旅遊業和教育業方面也有出色的表現。 隨著礦業的復甦，珀斯的各項經濟指標更是一片向好。 在澳洲珀斯買樓的海外人士也逐年增加。
5. 阿德萊德（Adelaide）
阿德萊德是南澳州的首府城市，以其廣大、眾多的公園，藍灰砂岩的建築和輕鬆愉快的生活方式而備受海外人士喜愛。 從澳洲買樓投資角度來講，阿德萊德，就像藍籌股，回報速度或許無法和墨爾本、悉尼兩個國際大都市相比，但是買樓成本在澳洲來說，也算非常合理的， 尤其是比悉尼和墨爾本這個兩個城市的買樓成本整整少了一半！ 可以說這裡的樓盤貴在低風險，穩定，長效。
6. 黃金海岸（Gold Coast）
黃金海岸（Gold Coast）是澳洲第六大城市，位於東部沿海，以充足的陽光、白色綿延的沙灘、湛藍透明的海水而著名。 每年，國際旅客不斷增加，買樓的人也越來越多，進一步刺激了經濟的發展。 除了旅遊業發達，黃金海岸地區經濟、教育、醫療、福利都很發達。 而這些因素又必定會吸引更多海外人士到澳洲的這座城海濱城市移民以及買樓。 移民浪潮的增加，更是會加速樓市的發展，刺激房價升高。
二、澳洲買樓有哪些房產類型？
澳洲房產建築大致分為3類：House，Townhouse和Apartment。 各有優勢，各領風騷。 如果你打算在澳洲買樓，也一定要提前想好自己要購買哪種類型。
1. 獨立屋/別墅（House）
澳洲的別墅House是一層或者兩層的獨門獨院的住房，有自己獨立的院子和自己的房子。 每個House都是獨立建造的，風格可以多種多樣，房主可以根據個人喜好重新建造房屋。 通常來說在澳洲購買House的成本最高。
2. 聯排別墅（Townhouse）
Townhouse的連排別墅性質限定了院子不會很大，一般會幾棟房子都是設計成統一的風格，可能連部分的內部裝飾都是統一的。 在澳洲買樓Townhouse價格較House為低，但也擁有私人的花園和露台等，使居住者有了住House的感覺。
3. 公寓（Apartment）
Apartment就是至少在3層以上，每個樓有一個或多個單元，每個單元每層有一戶或多戶。 一般來說，Apartment的安全性是最好的，大都有門禁系統。 適於學生及年輕的技術移民，公寓面積約為八九十至兩百多平方米，分契式產權。 而對於海外人士來說，公寓是他們買澳洲樓時的首選，因為公寓多為新房，且現代化租金回報高，是非常不錯的投資產品。
三、澳洲買樓到底要花哪些錢？
無論在什麼時候，在澳洲買樓置業都是重大投資，所要要處理的事項不會少，比如支付各種各樣的稅費和手續費，還有各種雜七雜八的費用，讓人看著就頭暈眼花。
更重要的是，買澳洲樓可能產生的一些雜費，會一定程度上增加購房成本，不僅在金錢上，還有時間上。 因此，提前計劃澳洲買樓的所需的一切費用，會盡可能地避免預料不到的財務拮据。
在澳洲除了買樓成本，還應對持有成本心中有數。 總體來說，這些成本包括：FIRB、印花稅、律師費用、房產貸款機構費用、房屋財產保險費、市容建設費+排汙費+土地稅 或物業費等。
1. 海外人士置業費（FIRB）
對於海外人士來說，FIRB（Foreign Investment Review Board澳洲外國投資審查委員會）是在澳洲買樓時必須計算的一項成本。 按照目前的規定，外國人（指還沒有取得澳洲永久居留權的人）要在澳洲買樓要獲得FIRB的批准，需要填寫一份住宅房地產申請表並支付申請費 ，費用金額取決於物業的價值。
海外人士在澳洲買樓可申請的住宅類房地產包括：新住房、二手住房（有限制）、再開發用途物業、期房和閑置住宅用地。
2. 印花稅（Stamp Duty）
澳洲各州政府都對購買房產徵收印花稅，但是對於想在澳洲買樓的海外買家來說，除北領地以外，其他州、領地還將收取印花稅附加費，以墨爾本為例，是8%。 不過，相比新加坡和溫哥華對外國買家徵收20%的附加稅，澳洲買樓的外國印花稅附加費看起來並沒有那麼高。
此外，在澳洲購買土地別墅專案的買家還能省去在房屋建築部分的印花稅。
3. 律師費（Conveyancing Fees）
澳洲買樓，房產擁有權的合法轉讓，一般是由職業辦理不動產轉讓證書的律師來進行，個人是沒有辦法辦理的，因此律師費用也是一項不可避免的程序費用。 在澳洲每一次買樓都需要律師參與。
4. 房產貸款機構費用 （Mortgage Broker Fee）
一般來說，購買澳洲樓之前諮詢辦理貸款是不用付費的，但有可能會涉及到開戶費用和其他相關的手續費。 客戶可根據自己的需求，多作一些具體利率和費用的比較，再選擇自己想要貸款的機構，房貸顧問同時也會給出相關的專業意見。
5. 房屋財產保險（Insurance）
為防止房屋內部有任何損傷，和房屋內部財產丟失，購買澳洲樓后，一般買家可考慮購買此保險以保證房屋內部的損壞得到保障，如果是公寓和一地多套的聯排別墅，物業管理一般會承擔房屋外部的保險的費用，業主無須支付。
6. 市容建設費用+排汙費+土地稅（Council Rate+Water Rate+Land Tax）
在澳洲購買house和townhouse等樓，一般會涉及市容建設費用、排汙費和土地稅這幾項費用，通常會每季度收取。 一般來說，在澳洲買樓后，尤其是house，每年需要繳納市政費，根據政府不同會有所不同。 排汙費一般由房東或代理仲介繳納給政府。土地稅則根據土地的評估價值不同，如果是海外人士，則有額外的稅率。
7. 物業管理費（Body Corperate）
在澳洲買樓要注意，一地三套及以上的聯排別墅和公寓都會收取物業管理費，但相應的，這兩類房產的土地稅、市政費等都比較低。 澳洲樓的物業管理費根據社區或樓盤提供的公共設施種類而徵收，如果公共設施非常完善，包括健身房游泳池等，會收取費用相對較高。
8. 租賃仲介管理費（Property Management Fees）
通過租賃仲介打理物業，可以有效確保租金的收取和繳納各種房屋支出費用。 即便房東身在海外，也免除買澳洲樓後的後顧之憂。 一般長租的管理費在租金的5.5%到8.8%不等，仲介也會將支出的明細單給業主，減輕了在海外的業主的繁雜事物。
四、澳洲買樓具體流程有哪些？
多少錢買多少貨，在澳洲買樓之前，最重要根據自己的經濟能力，定好一個合理的買房價位，這一點至為重要。 定好了能承受的房價，你才能按圖索驥在哪所城市選到適合自己的房子，比如你的財力可以選擇購買澳洲哪個城市的什麼樓盤？ 你的首期能支付多少？ 你還需要從銀行貸款多少，等等。 那麼如果心裏價位定好，就可以根據以下流程來一一完成了：
1. 挑選中意樓盤
在澳洲買樓之前，就要選擇好想要投資的城市，然後最好通過持有澳洲地產仲介拍照的仲介來挑選適合的樓盤購買。 海外人士在購買澳洲樓時，一定要注意對仲介資質的篩選。 如果你的仲介不具備澳洲賣樓資質，一旦出現糾紛，可以說兩國的法律都不會保護你。
2. 律師看合同
澳洲是一個法制極度健全的國家，買賣房產必須有律師參與。 不過請注意，在澳洲買樓時律師只負責查驗合同，確認合法合規性等，並不對房屋價值發表意見，買方要承擔買樓澳洲的商業決定的風險。 戶型圖、宣傳冊等假如不是合同的一部分（通常不是），則僅是作為參考意義，並不具備法律約束力。 合同也通常不載明面積平米數，僅有產權圖例。
3. 申請海外人士購房許可 （FIRB）
海外買家在澳洲買樓前需要向Foreign Investment Review Board（外國投資審查委員會，簡稱FIRB）遞交申請，申請必須為海外買家有意向購買的澳洲某個特定房產而進行。
海外買家必須在簽購房合同之前獲批FIRB，或者將合同簽署為Subject to FIRB，否則將被視作違反FIRB規定，從而被罰款甚至受到更嚴重的處罰。 這個過程建議由買方律師協助完成。 目前申請澳洲買樓FIRB的收費請以FIRB官方網站資訊為準 https://firb.gov.au/guidance-notes。
4. 正式簽合同
在澳洲買樓，買賣雙方必須是買賣雙方在房屋購買合同上簽字后，才形成合同關係。 對於現房（包括全新房與二手房），賣方通常要求所看即所買，按照這個房產的當前狀態來定價。 一旦在交割前的最後檢查中買方發現一些設施和交換合同前的狀態不符，就需要提供相關證據。
5. 交付10%定金
買澳洲樓時，簽訂購房合同后，買方需要將合同價格的10%定金轉到仲介或者賣家律師的信託帳戶。 維州慣例，期房合同交割時，買方並不以貸款、身份變化等為條件，延遲交割或拒絕交割。
6. 冷靜期
一般來說，決定在澳洲買樓后，買方簽署合同後有三個工作日的冷靜期，根據各州法律不同會有所變化。 在冷靜期範圍內，買方可決定不買該房產但要損失合同價格的0.2%，但賣方不可以反悔不賣。 如已交付10%定金，賣方則會退回買方合同價格的9.8%。之後，買賣雙方就被綁定必須履行合同，即買方必須要買，賣方必須要賣，除非另有特殊條款要滿足。
7. 辦理貸款
需要辦理貸款的買方需要注意，在澳洲買樓時，貸款是從房產交割后才開始支付。 所以在交割前提前辦理好貸款申請便尤為重要。
對於現房買家，在您簽訂購買澳洲樓合同前便可找銀行或者貸款仲介申請貸款預批; 或者在簽訂合同后，即開始準備材料申請貸款。
8. 準備驗房
不管人在澳洲還是海外，后買澳洲樓在交割之前，買方需要和房產仲介預約做最後的檢查。 如發現問題，可通知買方律師和賣方律師交涉解決問題。 不按時交割賣方可以收取罰金和罰息（常見12%年息或更高）按日計收，額外發生的律師費（至少數百）等，逾期超過14天的，賣方有權終止合同，沒收定金，並起訴額外賠償額外損失（假如有的話）且不給房。
8. 成功交割
在交割當天，買方需要支付全部尾款，並且，澳洲澳洲買樓購房成本中的專案，還需要繳納包括印花稅，以及政府和水局、物業公司等第三方的費用，海外人士還需支付購買澳洲樓的額外的附加稅。 之後買方便可領取鑰匙，房產則已成功交割！
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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