31/08-06/09 澳洲一週要聞 ｜澳洲春季樓市遇冷！房源增加，買家卻不急著出手？｜全澳樓價加速下跌！這輪調整還沒到底？ ｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 澳洲春季樓市遇冷！房源增加，買家卻不急著出手？

新聞二. 全澳樓價加速下跌！這輪調整還沒到底？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.澳洲春季樓市遇冷！房源增加，買家卻不急著出手？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲傳統春季賣房旺季正式開始，但今年市場的開局卻比預期冷清。買家保持謹慎，部分賣家亦不願意在樓價下跌期間出售，令拍賣市場呈現「買賣雙方同時觀望」的局面。

Cotality最新數據顯示，上週末全澳首府城市共有1,462套住宅進行拍賣，比去年同期減少31.1%。這亦已經是連續第四週，拍賣數量較2025年同期下降超過30%。

這個訊號尤其值得關注，因為春季通常是澳洲房地產市場一年之中最活躍的時期之一。天氣轉暖、日照時間增加，加上住宅花園及外觀更適合展示，傳統上都會吸引更多業主選擇在這段時間出售。

但今年的情況明顯不同。

全澳首府城市初步拍賣清盤率由前一週的52.4%輕微升至52.7%，但這已經是連續第18週低於60%。換句話說，即使春季正式開始，市場成交氣氛仍然沒有出現明顯反彈。

背後其中一個重要原因，是過去一段時間的加息以及5月Federal Budget公布的房地產稅務改革。樓價持續調整之下，買家擔心現在入市後價格繼續下跌，而部分賣家亦不願意在弱市中接受較低價格，結果就是雙方同時選擇等待。

真正的考驗可能還在後面。

Cotality研究總監Tim Lawless表示，未來幾週拍賣供應預計會明顯增加，目前約有1,640套住宅安排在下一週拍賣，再下一週更可能增加至約1,900套。

也就是說，接下來市場將面對一個非常關鍵的問題：當春季房源真正開始大量進場，目前的買家需求究竟能不能接得住？

利率亦可能成為左右答案的重要因素。市場目前仍然存在RBA再次加息的可能性，而Lawless認為，無論是在9月稍後，還是在Melbourne Cup Day附近出現下一次加息，都可能繼續壓制Buyer Sentiment（買家情緒）。

墨爾本目前尤其值得留意。

上週末Melbourne共有662套住宅進行拍賣，是全澳首府城市中數量最多的市場，但仍比去年同期減少27.9%，初步清盤率則為58.2%。

其中一套位於Brighton的四房住宅，就很好地反映了目前買賣雙方的價格博弈。物業最初Price Guide為390萬至420萬澳元，拍賣當日只有兩組買家參與，最終在370萬澳元流拍，其後以368萬澳元成交，比Price Guide下限低22萬澳元。

負責銷售的Buxton Brighton中介Ross Walker表示，目前不少買家即使有興趣，也不願意在Auction現場過早「亮底牌」，反而傾向等拍賣結束後再與賣家議價。

這意味著，「Passed In（流拍）」現在並不一定代表物業完全賣不出去，而可能代表真正的價格談判被推遲到了拍賣之後。

對賣家而言，定價因此變得更加重要。Walker指出，條件好的住宅仍然可以成交，但前提是Vendor（賣家）需要對目前市場保持現實的價格預期。

Sydney的情況相對穩定。上週共有523套住宅拍賣，初步清盤率升至57.7%，較前一週提高1.4個百分點。

其他首府城市則更加疲弱。Brisbane共有133場拍賣，但初步清盤率只有24.8%，是今年第二低水平；Adelaide錄得34.5%，Canberra則為36.7%。Perth只有13套住宅拍賣，其中4套成交，而Tasmania全州更只有一場拍賣。

不過，這並不代表所有住宅都賣不出去。

Ray White高層Thomas McGlynn指出，目前買家正在更加明顯地採取「Property by Property」的判斷方式。也就是說，他們不是簡單地認為「整個澳洲樓市都不能買」，而是更加挑剔地判斷每一套住宅本身是否值得出價。

尤其是Upsizer（改善型買家）及First Home Buyer（首次置業者）關注的住宅，如果價格合理、Presentation良好，而且具備市場認可的優質條件，目前仍然可以吸引不錯的競爭。

這亦帶出今年春季樓市非常重要的一個變化：市場走弱，不代表所有物業一起下跌；相反，買家選擇增加之後，「好房」與普通房之間的表現可能進一步分化。

對買家而言，這種市場環境意味著議價空間正在增加，尤其是流拍、上市時間較長，或者賣家價格預期開始鬆動的住宅，可能出現更多談判機會。

但對真正條件好、位置好、定價合理的物業而言，單純等待市場繼續下跌亦未必一定能買得更便宜，因為這類住宅仍可能吸引多組買家競爭。

值得留意的是，今年春季真正需要觀察的，可能已經不只是「樓價會不會跌」，而是當未來幾週更多住宅正式上市之後，買家的承接能力究竟有多強。

如果拍賣數量增加至1,600、1,900套之後，清盤率仍然維持偏低水平，賣家可能需要進一步調整價格預期；相反，如果優質住宅仍然保持競爭，市場分化可能會變得更加明顯。

那麼問題來了：春季房源開始增加、買家議價空間變大，你會趁現在開始尋找機會，還是繼續等待樓市出現更明確的底部訊號再入市？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.全澳樓價加速下跌！這輪調整還沒到底？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲樓市的調整正在從Sydney、Melbourne等大型市場，逐漸演變成更加廣泛的全國性下跌。最新數據顯示，主要首府城市樓價在過去一個月普遍回落，而高利率、房地產稅務改革以及買家信心不足，正在共同壓制市場。

其中Sydney的變化尤其明顯。

根據Cotality最新數據，Sydney住宅價格在8月再跌1.4%。自今年2月市場見頂以來，累計跌幅已達7.1%，意味著一套Sydney住宅的平均價值已經蒸發約93,220澳元，接近10萬澳元。

但這輪調整並不是所有物業一起跌。

首次置業者較常購買的入門級住宅，8月份價格大約下跌0.6%；相反，價格超過190萬澳元的高端住宅，同期下跌1.8%，反映目前市場調整對較高價住宅的影響更加明顯。

而且，樓價下跌已經不再只是Sydney的故事。

8月份，Melbourne及Canberra住宅價格均下跌1.1%，Brisbane下跌1%，Adelaide及Perth亦分別下跌0.8%。

更值得留意的是，Cotality研究總監Tim Lawless指出，過去三個月，全澳首府城市有93%的Suburbs錄得樓價下跌。

這意味著目前的市場調整已經不再局限於少數地區，而是開始形成更加廣泛的Downturn（下行週期）。

Lawless形容，目前樓市下跌正在變得更加「Entrenched」，即跌勢開始變得根深蒂固。他認為5月Federal Budget公布的房地產稅務改革確實增加了市場壓力，但這並不是唯一原因。

更高的利率、偏低的市場信心，以及住宅可負擔性問題，同樣正在影響買家的入市意願。

今年5月，Albanese政府宣布調整房地產投資相關稅務政策，包括將Negative Gearing限制在新建住宅，並降低Capital Gains Tax相關優惠，希望減少投資者對Existing Homes的需求，讓更多首次置業者有機會進入市場。

政府的邏輯是：如果投資者想繼續獲得相關稅務優惠，就將更多資金投入New Builds；而原本市場上的Existing Homes則可以釋放給自住買家。

但另一方面，市場亦擔心，當投資物業的回報計算發生變化後，部分投資者可能選擇退出市場，或者要求更高租金來彌補回報下降。

再加上澳洲今年已經經歷三次加息，買家的借貸能力及信心進一步受到影響。

目前市場甚至仍然沒有完全排除第四次加息的可能。文章指出，交易員當時定價顯示，RBA在9月再次加息的機率約為38%。

HSBC首席經濟學家Paul Bloxham認為，澳洲目前可能仍然處於這輪Housing Slump的早期階段，而樓市真正出現轉折，可能需要一個新的「Circuit Breaker（轉折催化劑）」。

這個催化劑，很可能就是利率預期真正改變。

Bloxham指出，通常需要等到市場開始相信「下一步是減息，而不是繼續加息」時，買家才會重新建立信心並回到市場。

因此，他認為澳洲樓市可能要到明年較後時間才有機會真正轉向。

NAB及ANZ的經濟學家亦相對謹慎，認為隨著投資者繼續適應利率上升及稅務政策變化，這輪樓市下行週期可能至少再持續半年。

不過，市場並不是只有悲觀聲音。

Barrenjoey及Ray White的預測相對樂觀。他們認為，如果樓價下跌令更多業主選擇暫時不出售，市場上的New Listings可能進一步減少；當供應收緊至一定程度，反而可能為樓價形成支撐，甚至令部分市場在今年年底重新出現上行壓力。

這亦是目前澳洲樓市最值得留意的矛盾：需求正在下降，但供應同樣沒有大量增加。

換句話說，即使買家減少，也不代表市場一定會出現大量「急售盤」。如果賣家不願意接受較低價格，而是選擇撤盤或者延後出售，樓價下跌的速度亦可能受到限制。

春季市場因此成為接下來的重要測試。

Sydney Cronulla地產經紀Suzanne Hibberd表示，近期Open Home的看房人數已經從大約兩組增加至六組，天氣轉暖後，市場活動確實開始有所改善。

但她同時指出，真正完成交易仍然並不容易，市場上的買家仍然較少，投資者明顯減少，首次置業者亦沒有大量回歸。

不過，對部分希望Upgrade（改善型置業）的買家而言，現在反而可能出現機會。

因為當高端住宅的跌幅大於入門級住宅時，原本需要支付較大「換樓差價」的買家，可能有機會利用市場調整，以相對更低的成本升級住宅。

值得留意的是，這輪澳洲樓市調整最大的訊號，可能已經不是「Sydney跌了多少」，而是下跌正在變得更加廣泛。

當超過九成首府城市Suburbs在過去三個月錄得價格下跌，市場真正需要等待的，可能是一個足以重新改變買家信心的轉折點。

而在RBA仍有再次加息可能、稅務改革仍在影響投資者決策的情況下，這個轉折點究竟會在今年年底出現，還是需要等到市場真正開始討論減息，仍然存在很大分歧。

那麼問題來了：當澳洲樓價下跌開始從幾個城市蔓延至更廣泛地區，你會把現在視為逐步尋找機會的買方市場，還是繼續等待利率真正出現轉向後才入市？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 7 Sep 2026 11:00 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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