28/09-04/10 澳洲一週要聞｜澳洲樓價加速下跌！為何買家反而更買不起？｜澳洲通脹重回4%，最大的推手竟然是住房？｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao

10月5日

讀畢需時 8 分鐘

新聞一. 澳洲樓價加速下跌！為何買家反而更買不起？

新聞二. 澳洲通脹重回4%，最大的推手竟然是住房？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.澳洲樓價加速下跌！為何買家反而更買不起？

澳洲樓市正在進入一輪更深的調整。最新數據顯示，首府城市住宅價格在短短半年內已下跌 6.4%，下降速度甚至快於過去40年最嚴重的一輪樓市調整。更值得關注的是，樓價雖然正在下降，但對不少買家而言，進入市場卻未必因此變得更加容易。

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，Cotality數據顯示，全澳住宅價值在9月份再下跌 1.1%。其中Brisbane單月下跌 1.5%，Sydney下跌 1.4%，跌勢正在由早期受影響較大的市場逐步擴散至其他主要首府城市。

Sydney的變化尤其明顯。

自今年2月樓價見頂以來，Sydney住宅中位價已經下降超過 11.2萬澳元。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，目前這輪Housing Downturn的下降速度，正在超越此前的歷史基準。

過去六個月，澳洲Combined Capital City Values已經累計下降 6.4%，相當於住宅中位價減少約 6.6萬澳元。相比之下，2017年至2019年間澳洲首府城市住宅價格曾累計下跌 8.2%，但當時整個調整過程持續了19個月。

而這一次，市場僅用了六個月，跌幅就已經達到此前紀錄的約四分之三。如果目前的下降速度持續，澳洲住宅市場可能面臨至少40年來幅度最顯著的一輪調整。

更加值得留意的是，9月份的數據尚未完全反映RBA最新一次加息所帶來的影響。RBA本週再次上調利率，將Cash Rate提高至 4.6%，創下15年來最高水平。市場同時預期，未來數月仍存在進一步加息的可能。

HSBC首席經濟學家Paul Bloxham預計，澳洲樓價仍可能持續數個季度下跌，並認為本輪Housing Correction可能「尚未完成一半」。HSBC目前預計，全澳住宅價格從高峰至谷底可能累計下跌 13%，高於Commonwealth Bank預測的 9%。

這輪調整的另一個重要變化，是跌勢已不再局限於Sydney及Melbourne。9月份，Brisbane住宅價格單月跌幅已經超過Sydney，錄得 1.5%的下降；Adelaide下跌 1.3%，Perth下跌 1.2%，Canberra亦下降 1.1%。

Melbourne、Brisbane、Perth及Canberra目前的住宅中位價，均已較各自高峰下降約 6萬澳元。過去數年，Brisbane及Perth曾經是澳洲表現較強勁的住宅市場之一，因此Brisbane目前的月度跌幅開始超過Sydney，亦被Cotality視為市場格局出現變化的重要訊號。

其中一項原因，是投資者需求正在減弱。

此前Brisbane及Perth的樓價增長在一定程度上受到投資者需求支持，但隨著利率上升，以及Negative Gearing和Capital Gains Tax相關稅務安排發生變化，投資物業的吸引力受到影響，部分投資者開始退出或延後購買決定。

這種需求變化亦正在反映於Auction Market。

當買家對未來利率及樓價走勢更加謹慎，參與拍賣及積極出價的意願下降，市場議價權亦逐漸發生變化。

不過，對First Home Buyers而言，樓價下降並不一定意味著置業門檻同步降低。這可能是目前澳洲住宅市場最值得關注的一個矛盾。

政府此前擴大 5% Deposit Scheme，希望降低首次置業者進入市場時面對的首期門檻。過去一年，該計劃已協助約 102,500宗住宅交易。但隨著住宅價格從高位回落，部分較早透過低首期進入市場的家庭，其Equity亦受到影響。

根據PropTrack截至6月的數據，約有 480個家庭，即相關計劃使用者的約 1%，已經進入Negative Equity（負資產）狀態。比例目前仍然相對有限，但它反映出低首期買家在樓價下跌期間承受的風險通常會更加明顯。與此同時，利率上升正在產生另一個更加直接的問題：Borrowing Capacity（借貸能力）下降的速度，甚至可能快於樓價。

在最新一次加息之後，一對普通夫婦的平均借貸能力相比今年年初已經減少約 94,700澳元，跌幅約 9%。這意味著，即使市場上的住宅正在變得便宜，買家能夠從銀行借到的資金亦在同步減少。

對First Home Buyers而言，這一點尤其重要。

Equifax數據顯示，首次置業者的貸款申請數量相比去年同期已經下降約 20%。Domain首席經濟學家Nicola Powell指出，首次置業者對利率變化尤其敏感，因為他們面對的最大障礙未必只是日後能否承擔Mortgage Repayments，而是能否首先通過銀行的Borrowing Assessment並取得足夠貸款。

因此，這輪樓市調整正在形成一個值得關注的現象。

樓價下降正在改善部分住宅的表面可負擔性，但更高的利率同時壓縮家庭借貸能力，令部分買家即使面對更低的樓價，實際購買能力仍未得到明顯改善。尤其是在Sydney等住宅總價仍然較高的市場，樓價下跌所帶來的部分好處，可能被更高的Mortgage Costs及更低的Borrowing Capacity抵消。

這亦意味著，判斷澳洲住宅市場是否正在重新變得「Affordable」，不能只比較房價從高位下降了多少。利率水平、家庭收入、貸款審批能力、首期要求以及每月Mortgage Repayments，都會共同決定買家的實際置業能力。

目前澳洲樓市的調整速度已經接近數十年來罕見的水平，而未來數個季度的走勢，很大程度上仍將取決於利率、投資者需求以及家庭借貸能力的變化。如果利率維持高位甚至進一步上升，住宅價格可能繼續面臨壓力；但對希望等待樓價下降後入市的買家而言，價格下跌本身亦未必足以改善真正的購買能力。

因此，這輪Housing Downturn真正值得關注的，可能不只是澳洲樓價最終會跌多少，而是當樓價與Borrowing Capacity同時下降時，究竟哪一個下降得更快。

那麼問題來了：如果一套住宅的價格下降了，但銀行願意借給你的錢下降得更多，對買家而言，現在的房子真的變得更容易負擔了嗎？歡迎留言分享你的看法。

新聞二. 澳洲通脹重回4%，最大的推手竟然是住房？

澳洲住宅價格正在經歷近年罕見的調整，但另一組與住房相關的數據卻朝著相反方向發展。最新通脹數據顯示，澳洲Headline Inflation重新升至 4%，而Housing更成為推動物價上升的最大因素。

根據澳洲統計局（ABS）最新公布的Consumer Price Index數據，截至8月的12個月內，澳洲Headline Inflation由前一個月的 3.5%升至 4%，顯示整體物價壓力再次加強。

其中最值得關注的是Housing。

截至8月的12個月內，Housing相關價格上升 5.7%，成為年度通脹最大的貢獻來源，高於7月份錄得的5%。

推動Housing Inflation上升的主要因素包括新住宅建設成本以及電力價格。其中，New Dwelling Prices在過去12個月上升 5.4%。

ABS指出，建築商正將更高的材料及人工成本逐步轉嫁至新住宅價格之中。

這也反映出目前澳洲住宅市場一個值得關注的現象：二手住宅價格下跌，並不代表整體住房成本亦在下降。

現有住宅的市場價格主要受到利率、借貸能力、投資者需求及市場信心影響；新住宅價格則同時受到土地、人工、建材、能源以及融資成本等供應端因素影響。

因此，即使買家需求轉弱、Established Property Prices開始下降，新住宅的建造成本仍可能維持高位。

這種差異亦令澳洲Housing Affordability的問題變得更加複雜。

對買家而言，樓價下降可能降低部分住宅的Purchase Price，但高利率正在壓縮Borrowing Capacity，而新住宅建設成本亦未同步下降。對租客及一般家庭而言，電力等住房相關支出上升，則進一步增加日常生活成本。

除了Housing之外，Transport亦成為本輪通脹上升的重要來源。

截至8月的12個月內，Transport Prices上升 5.6%，其中Automotive Fuel Prices在8月份單月大幅上升 14.8%，高於7月份的7.5%。ABS表示，燃油價格快速上升主要受到Global Oil Prices走高，以及聯邦政府剩餘Fuel Excise Relief措施在8月份逐步退出的影響。

因此，8月份Headline Inflation由3.5%重新升至4%，很大程度上受到住房、電力及燃油等項目的推動。

不過，如果進一步觀察Underlying Inflation（核心通脹），情況則相對穩定。RBA密切關注的Trimmed Mean Inflation在8月份維持 3.6%，已經連續第三個月保持在相同水平。由於8月份燃油及電力價格的明顯波動被排除在Trimmed Mean計算之外，因此Headline Inflation與Underlying Inflation之間出現了較明顯的差距。

這一點十分重要。

Headline Inflation升至4%，顯示澳洲家庭實際面對的生活成本壓力正在增加；但Trimmed Mean維持3.6%，則意味著本輪通脹上升並非所有商品及服務價格同步加速，而是部分受到能源及住房成本的集中推動。然而，3.6%的Underlying Inflation本身仍然處於較高水平，因此通脹壓力並未完全消失。

這亦解釋了為什麼RBA的利率政策仍然面臨相當複雜的局面。

一方面，高利率正在降低家庭借貸能力，住宅市場亦已明顯降溫；另一方面，Housing、Electricity及Fuel等重要生活成本仍然維持較高增長，使通脹難以快速回落。

尤其值得注意的是，住房市場本身正在出現兩種不同的價格走勢。住宅作為一項Asset，其市場價值正在下降；但Housing作為家庭的一項Cost，其價格壓力卻仍然存在。

這兩者並不矛盾。

樓價反映的是住宅資產在市場上的交易價格，而Housing Inflation則涵蓋新住宅建設及其他住房相關成本。當利率上升削弱買家購買力時，二手住宅價格可以下降；但如果建材、人工、電力及融資成本仍然偏高，新住宅成本未必能夠同步下降。

這也與近期澳洲發展商及建築商對Housing Supply的警告形成呼應。

如果建築成本持續處於高位，而買家在高利率環境下又無法承受更高的新房價格，部分住宅項目的Financial Feasibility便可能進一步下降。

短期而言，需求疲弱可能令樓價繼續承受壓力；但如果新住宅項目因此被延後或取消，未來Housing Supply亦可能受到影響。

因此，最新的通脹數據所反映的問題，已不只是Headline Inflation重新升至4%。

更加值得關注的是，在住宅市場降溫的同時，澳洲家庭實際承擔的Housing Costs仍然處於較高水平，而高住房成本本身又正在成為通脹的重要來源。

這意味著，接下來判斷澳洲住房市場及利率走勢時，不能只觀察House Prices。

New Dwelling Costs、Electricity Prices、Fuel Prices、Underlying Inflation以及Borrowing Capacity，同樣會影響家庭真正承擔的住房及生活成本。

對買家而言，「樓價下降」與「買房變得更加Affordable」之間，仍然存在明顯差距。

如果住宅價格下降，但Mortgage Costs、建築成本及其他生活支出仍然處於高位，家庭實際面對的財務壓力未必會同步減輕。

所以，澳洲目前正在面對一個值得關注的市場現象：房產作為資產正在變便宜，但住房作為生活成本，卻未必正在變便宜。

那麼問題來了：當樓價正在下降，但利率、新房成本及生活支出仍然維持高位，你認為澳洲住房真的正在變得更加Affordable嗎？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

State / Territory	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	50%	617	738
New South Wales (NSW)	36%	503	602
Queensland (QLD)	15%	237	296
South Australia (SA)	30%	74	96
Western Australia (WA)	31%	13	19
Northern Territory (NT)	25%	4	4
Australian Capital Territory (ACT)	34%	29	32
Tasmania (TAS)	n/a	1	2