27/07-02/08 澳洲一週要聞 ｜換樓成本愈來愈高！印花稅恐拖慢樓市成交與供應｜SMSF借貸禁令恐衝擊新公寓市場！墨爾本恐受影響最大！｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 換樓成本愈來愈高！印花稅恐拖慢樓市成交與供應

新聞二. SMSF借貸禁令恐衝擊新公寓市場！墨爾本恐受影響最大！

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.換樓成本愈來愈高！印花稅恐拖慢樓市成交與供應

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲多位經濟學家及房地產分析師指出，目前各州的印花稅（Stamp Duty） 已成為不少業主換樓及縮小居住空間（Downsizing）的主要障礙，不但影響住宅交易量，更可能降低房屋供應效率，進一步加劇澳洲住房市場的結構性問題。

報導以悉尼東區一位退休業主為例，他與太太目前居住於一棟約值 300 萬澳元的五房住宅，原本希望搬到同區兩至三房公寓，但由於換樓需要支付約 15 萬澳元印花稅，令他們最終選擇繼續留在現有住宅。他表示，這筆金額足以用於旅遊、裝修或退休生活，因此高昂的交易成本大大降低了搬遷意願。

澳洲參議院早前一項有關住房供應的調查亦指出，目前全澳約有 1,300 萬個空置睡房，主要集中在年長家庭持有的大型住宅。由於缺乏價格合理的小型住宅，加上印花稅成本高昂，不少長者即使有意縮小居住空間，亦選擇繼續留在原有房屋，令不少家庭住宅未能重新流入市場。

雖然分析人士普遍認為，各州政府短期內全面取消印花稅的可能性不高，因為印花稅仍然是州政府的重要收入來源，例如新南威爾士州約三成稅收便來自印花稅。然而，多位專家認為，目前的稅率及課稅門檻已不合時宜，若適度下調印花稅，有機會刺激更多住宅交易，在增加市場流動性的同時，亦未必大幅影響政府整體稅收。

Hamilton Locke 合夥人兼稅務律師Matthew Cridland表示，目前印花稅的稅率偏高，而且適用門檻過低，導致不少普通家庭在換樓時需要支付數萬甚至十多萬澳元的交易成本。他認為，如果適度降低印花稅，雖然短期內政府收入可能有所減少，但由於市場成交增加，最終有機會彌補相關稅收，甚至帶來更高的整體收入。

根據 e61 Institute 的研究，每增加 1 個百分點 的印花稅，住宅成交量平均便會下降約 7.2%。研究亦指出，目前一般家庭支付的印花稅，已相當於約五個月的實際收入，相比二十年前增加約一倍，成為不少家庭搬屋、轉工甚至調整生活方式的重要阻力。

另一方面，近期樓市放緩亦令各州政府面臨財政壓力。根據 SQM Research 估算，由於住宅成交量預計按年下跌約 30%，新州今年印花稅收入或減少約 32 億澳元，維州、昆州、西澳及南澳亦可能錄得不同程度的稅收下降。

此外，貸款市場數據顯示，自今年初以來，新州按揭申請量已下降 25%，昆州下降 27%；首次置業人士申請減少 23%，投資者減少 31%，反映目前市場整體成交動力仍然疲弱。

Ray White 首席經濟學家Nerida Conisbee表示，印花稅確實是許多家庭換樓時的重要考量，但真正的問題不只是稅項本身，而是市場缺乏足夠、價格合理的小型住宅供選擇。她指出，許多年長業主其實希望留在熟悉的社區生活，但由於中價位公寓供應不足，即使願意支付搬遷成本，也未必能找到合適的新居。

目前，新南威爾士州政府表示，印花稅仍然是道路、學校、交通及醫療等公共服務的重要財政來源，因此短期內未有計劃全面取消相關稅項。不過，政府亦指出，自 2023 年推出首次置業人士援助計劃以來，已有超過96,700 名首置買家受惠，累計節省超過 20 億澳元 的印花稅支出。

值得留意的是，近年澳洲不少專家開始討論，以土地稅（Land Tax）逐步取代一次性的印花稅，認為此舉有助提升住宅流動性，鼓勵長者換樓，同時讓更多家庭住宅重新流入市場。不過，由於涉及州政府財政結構及長期稅制改革，相關討論仍有待進一步政策研究及社會共識。

那麼問題來了： 如果降低印花稅能鼓勵更多業主換樓、提升市場流動性，但政府可能需要以其他稅項補足財政收入，你認為澳洲未來應該維持現行印花稅制度，還是逐步改以土地稅取代？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.SMSF借貸禁令恐衝擊新公寓市場！墨爾本恐受影響最大！

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲房地產顧問公司 Charter Keck Cramer 最新研究指出，聯邦政府即將實施的 SMSF（自主管理退休金）住宅借貸禁令，可能對全澳新建公寓市場造成重大影響，目前全澳約 22,000 套 正在銷售中的樓花公寓（Off-the-plan Apartments）將面臨預售壓力，其中墨爾本預計成為受影響最嚴重的城市。

報告指出，目前全澳約有 23,000 套 正在市場銷售的樓花住宅，其中約 22,000 套 屬於 20 戶以上的大型公寓項目。這類發展項目通常需要依靠投資者，尤其是 SMSF 買家，率先完成預售（Pre-sales），才能向銀行取得建築融資，推動項目正式開工。

Charter Keck Cramer 全國執行董事 Richard Temlett 表示，在這 22,000 套 公寓中，預計約有 3,700 至 4,000 套 原本將由 SMSF 投資者購入，約佔全澳市場 17%。不同城市影響程度亦有所不同，其中墨爾本約有四分之一的新公寓買家來自 SMSF，比例遠高於悉尼約 10%，因此受政策衝擊最大。

他指出，真正值得關注的並非只有這 4,000 套 公寓，而是如果這批預售無法完成，其餘依賴預售融資的項目亦可能因此延遲施工，甚至無法開發，進一步影響澳洲整體住宅供應。

報告亦指出，墨爾本目前的新公寓市場本身已較為疲弱，銷售動能不及受奧運及人口增長帶動的布里斯班，因此禁令對墨爾本市場的衝擊將更為明顯。至於悉尼，由於自住買家比例較高，整體影響相對較小，但西悉尼等投資者較集中的地區，仍可能受到一定程度影響。

除了公寓市場外，澳洲住房產業協會（Housing Industry Association，HIA）亦估計，SMSF 借貸禁令每年可能令獨立屋（House）開工量減少約 3.5% 至 5%。按照去年全澳約 110,541 間 獨立屋動工數量推算，未來每年最多可能減少 5,500 多間 新屋落成，另有約 2,500 份 已簽署的建屋合約可能因此取消。

業界認為，SMSF 投資者一直是樓花市場的重要早期買家，他們願意承擔項目仍未開工時的投資風險，協助發展商取得銀行融資。若這批買家退出市場，不僅影響個別項目，更可能拖慢整體新屋供應速度，令澳洲實現五年興建 120 萬套住宅的目標變得更加困難。

Richard Temlett 表示，政府在制定政策時，並未充分考慮 SMSF 投資者對新屋供應的重要角色。他建議政府應考慮對全新住宅及樓花項目提供豁免，允許 SMSF 繼續參與新建住宅市場，以維持房屋供應及發展項目的可行性。

值得留意的是，近期多份業界報告均指出，SMSF 借貸主要流向新建住宅，而非二手市場，因此不少專家認為，如果政策未能區分新屋與二手住宅，未來或會對住宅供應帶來更大的連鎖影響。

那麼問題來了： 如果允許 SMSF 繼續投資新建住宅，有助增加房屋供應，但政府希望減少投資者與首次置業人士競爭，你認為應否針對新屋項目作出政策豁免？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 3 August 2026 10:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。

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