03/08-09/08 澳洲一週要聞 ｜拍賣清盤率升至新高！但澳洲樓價仍未止跌｜高端樓價率先受壓！澳洲樓市跌勢正向全國擴散｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 拍賣清盤率升至新高！但澳洲樓價仍未止跌

新聞二. 高端樓價率先受壓！澳洲樓市跌勢正向全國擴散

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.拍賣清盤率升至新高！但澳洲樓價仍未止跌

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲主要首府城市的初步拍賣清盤率（Auction Clearance Rate）升至11週以來最高水平，其中墨爾本表現尤其突出，清盤率重新升至60%以上。不過，多位市場分析人士提醒，拍賣成交改善並不代表樓市已經全面回暖，目前悉尼、墨爾本等主要城市的樓價仍然面臨下行壓力。

根據房地產數據機構 Cotality 的初步數據，全澳首府城市本週拍賣清盤率升至55.1%，高於前一週的53.6%。雖然數字創下近11週新高，但仍明顯低於過去十年約68%的平均水平，因此市場目前更像是從低位逐步改善，而非正式進入新一輪上升週期。

墨爾本成為本週拍賣市場中表現較突出的城市，654套拍賣物業錄得60.8%的初步清盤率，高於前一週的59.6%。而悉尼的初步清盤率亦回升至57%，相比前一週的49.7%有明顯改善。不過，AFR亦指出，初步清盤率之後通常仍會被下修，因此最終數字仍有待確認。

SQM Research 創辦人 Louis Christopher 表示，墨爾本拍賣市場已連續四週改善，其中一個重要原因，是樓價經過一段時間下跌後，開始重新出現買家承接。他認為，當價格回落至部分買家認為合理的水平時，市場自然會重新出現需求。

除了樓價變得相對可負擔之外，租金回報率上升亦成為支持墨爾本市場的重要因素。

Christopher 指出，墨爾本目前的租金回報率已接近歷史高位，部分數據更接近6%，在樓價回落而租金仍然偏高的情況下，對部分投資者而言，物業的現金流吸引力有所改善。

此外，市場亦開始關注今年11月的維州州選舉。Christopher 認為，部分買家可能正在期待選舉後政府或房地產政策出現調整，從而改善當地經濟及樓市信心。不過，這仍然屬於市場預期，並不代表政策已經出現實際變化。

個別拍賣結果亦反映，目前優質或價格合理的物業仍能吸引買家。墨爾本 Brunswick 一套兩房半獨立住宅以917,500澳元成交，比800,000澳元的底價高出117,500澳元。而 Richmond 一套三房住宅則在拍賣中以322萬澳元流拍，之後透過拍賣後議價，以331.5萬澳元成交。

然而，市場分析人士強調，清盤率改善並不代表價格已經見底。Louis Christopher 表示，SQM Research 此前預測悉尼今年樓價可能下跌最多約9%，墨爾本最多約7%，目前市場走勢仍大致符合相關預測。

其他城市亦開始出現降溫跡象。Christopher 指出，布里斯班近期買家支持力度明顯轉弱，叫價亦持續下降；而珀斯的待售庫存正在增加，市場下行週期可能只是剛剛開始。雖然布里斯班全年樓價仍有機會因早前升幅而錄得正增長，但近期市場動能已經明顯放慢。

另一方面，市場壓力亦正在從買家逐漸轉向賣家。Real Estate Institute of NSW 主席、Ray White 的 Thomas McGlynn 認為，近期清盤率有所改善，其中一個原因是更多業主開始接受市場現實，降低原本過高的價格預期。

悉尼 Lane Cove 一套四房住宅就是其中一個明顯例子。該物業價格指引為400萬至440萬澳元，但在週六拍賣當日竟然沒有任何買家登記出價。負責銷售的 Belle Property 中介 Patrick Lang 表示，這套住宅在今年1月的市場環境下估值可能接近500萬澳元，如今卻連出價都沒有，反映市場情緒在短時間內已經出現明顯轉變。

值得留意的是，目前澳洲樓市正在出現一個頗有意思的訊號：拍賣成交情緒開始改善，但價格仍然向下。這意味著買家並非完全退出市場，而是在等待更合理的價格；當價格回落至一定水平，需求便會重新出現。

對買家而言，目前的市場環境或許意味著更大的議價空間；但對賣家來說，如果仍然按照幾個月前甚至市場高峰期的價格預期出售物業，則可能面臨更長的銷售週期，甚至流拍風險。

那麼問題來了：如果拍賣清盤率開始回升，但樓價仍然下跌，你認為這是樓市即將見底的早期訊號，還是只是價格回落後出現的短暫買家承接？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.高端樓價率先受壓！澳洲樓市跌勢正向全國擴散

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲樓市下行壓力正在進一步加深，而且已由悉尼、墨爾本逐漸擴散至布里斯班、阿德萊德等此前相對抗跌的城市。當中，高端住宅市場受衝擊最明顯，價格跌幅遠高於入門級住宅。

根據房地產數據機構 Cotality 的最新數據，全澳住宅價格在7月份按月下跌0.7%，是自2022年12月以來最大的單月跌幅。其中，悉尼跌幅最大，7月份單月下跌1.4%；墨爾本則下跌1.2%。此前表現較強的布里斯班亦錄得0.6%的跌幅，阿德萊德下跌0.2%，而珀斯僅勉強錄得0.1%的輕微升幅。

值得注意的是，Cotality 更下調了此前對6月份市場的估算。布里斯班、阿德萊德及珀斯原本被認為在6月份持平或仍有小幅增長，但最新修訂數據顯示，三個城市其實都已經開始下跌。這反映目前樓市調整並非集中在少數城市，而是正在變得更加廣泛。

Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，澳洲樓市目前不但跌得更深，而且下跌範圍亦明顯擴大。幾個月前仍然保持強勢的中型首府城市，如布里斯班和阿德萊德，現在亦開始受到需求疲弱的影響，而珀斯則只剩下極輕微的增長。

目前市場最大的壓力之一，來自買家信心下降。AFR 指出，今年三次加息、投資者稅務優惠被取消、燃油成本上升，以及伊朗衝突帶來的地緣政治不確定性，都令買家變得更加謹慎。在價格持續回落的情況下，不少潛在買家選擇暫時觀望，希望避免在市場仍然下跌時過早入市。

賣家同樣開始退出市場。全澳主要城市的拍賣清盤率已連續10週低於55%，而主要首府城市的拍賣掛牌數量亦下降接近20%。這反映目前買賣雙方都變得更加保守，市場成交活動明顯減弱。

其中，高端住宅市場的跌幅最為突出。截至7月底的三個月內，全澳最高價位四分之一（Upper Quartile）的住宅價格平均下跌3.2%，相比之下，最低價位四分之一的住宅價格反而仍錄得0.3%的增長。

悉尼的高端市場尤其明顯。作為全澳樓價最高的首府城市，悉尼住宅中位價目前約為120萬澳元，整體樓價過去一季已下跌4%，而單是7月份，高端住宅價格便再下跌1.8%。這反映在高利率及信心不足的市場環境下，價格越高的住宅，受到的調整壓力越大。

Gerard Burg 表示，目前市場正出現「更急速的向下加速」，而且後續數據仍有可能進一步被下修。他認為，若要令樓市真正出現轉折，最重要的因素仍然是消費者信心，而最有可能重新帶動信心的，就是減息，或者市場出現明確的減息訊號。

雖然最新通脹數據錄得3.6%，低於市場預期，為政府帶來一定喘息空間，但經濟學家仍警告，建築及服務成本持續上升，意味著澳洲儲備銀行（RBA）今年仍不能完全排除再次加息的可能性。因此，市場短期內仍然缺乏一個明確的利率轉向訊號。

Barrenjoey 經濟預測主管 Johnathan McMenamin 表示，他原本已預期加息會令樓市降溫，但他估計，目前樓市下跌中約有30%的影響與工黨政府近期的房產稅務改革有關。除了實際稅務影響外，政策本身亦增加了投資者的不確定感，令不少人暫時推遲購買決定。

他亦認為，這一輪樓市調整可能比過去平均約8個月的下行週期維持更長時間，甚至持續至今年年底。不過，樓市下跌通常亦會透過供應減少逐步自我修正——當業主減少掛牌、拍賣數量下降後，市場上的供應壓力會降低，價格最終有機會逐步穩定。

目前悉尼已經開始出現這種現象，新拍賣及新掛牌數量明顯減少，而類似情況未來可能逐步出現在其他城市。當市場供應下降至一定程度後，買賣雙方有機會重新找到價格平衡。

值得留意的是，目前市場呈現出非常明顯的「分層調整」：高價住宅跌得最快，而較低價位住宅仍然具有一定承接力。這可能反映在高利率環境下，首次置業者及預算較低的買家仍然集中於相對可負擔的住宅，而高端買家則更容易選擇等待。

因此，對投資者而言，現在不能只看「澳洲樓價在跌」這一個結論，更需要分城市、分價位、分物業類型觀察。某些高端市場可能仍有進一步調整空間，而部分入門級住宅則可能因供應有限及買家需求較穩定，而呈現較強的抗跌能力。

那麼問題來了：如果高端住宅跌幅明顯大於入門級住宅，你會趁價格回調開始留意藍籌高端地區，還是繼續選擇價格較低、需求更穩定的入門市場？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 10 August 2026 10:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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