26/10-01/11 澳洲一週要聞｜澳洲樓市出現反常現象！一邊停工，一邊搶人？｜一條新地鐵，能讓悉尼這些地區逆勢升值？｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao

1天前

讀畢需時 7 分鐘

新聞一.澳洲樓市出現反常現象！一邊停工，一邊搶人？

澳洲住宅市場持續調整，但各州建築業卻出現截然不同的景象。當Sydney及Melbourne的新住宅需求受到高利率和樓價下跌影響時，Western Australia（WA）及Queensland卻正積極爭奪建築技術工人。同樣是澳洲樓市，一邊工程放緩，另一邊卻擔心工人不夠用。

根據Australian Financial Review（AFR）10月30日報導，Perth建築公司Summit Homes得知Sydney倒閉發展商Bathla的部分工人正在尋找新工作後，立即派出建築經理前往Sydney面試泥水工、木工及油漆工。從收到消息到聘請12名技術工人，整個過程只花了一星期。

Summit Homes負責人Cameron Lade表示，公司原本已聘請約100名菲律賓技術工人，這次亦是透過工人之間的聯繫，迅速得知Sydney有人正在尋找工作機會。

這個案例反映出，澳洲長期存在的Skilled Labour Shortage（技術工人短缺）並未消失，但不同州份的建築需求正在出現明顯分化。

Housing Industry Association（HIA）首席經濟學家Tim Reardon指出，未來12個月，Sydney及Melbourne的住宅建築活動可能因利率上升而進一步放緩，釋放部分勞動力；相反，WA及Queensland的新住宅開發活動仍然相對活躍，兩州可能展開更激烈的技術工人爭奪戰。

其中一個重要原因，是各州住宅市場的發展情況存在差異。

目前Perth及Brisbane的住宅中位價均高於Melbourne，而Sydney的高樓價及借貸成本亦令新項目面臨更大壓力。當現有住宅價格下降，但建築成本仍然高企，發展商可能更難確保新項目具有足夠盈利空間，從而延後工程。

相比之下，WA及Queensland部分住宅市場仍具備較強需求，令發展商有更大動力繼續推動新住宅建設。

值得關注的是，澳洲目前已落後於五年興建120萬套新住宅的全國目標。

根據National Housing Supply and Affordability Council今年4月的評估，WA是唯一有望按時完成其建屋目標的州，ACT亦有望達標；Queensland則預計需要額外超過一年才能完成目標。

這亦意味著，建築技術工人的供應不只是個別發展商的問題，更可能直接影響澳洲未來住宅供應的進度。

而WA與Queensland吸引工人的方式亦有所不同。

HIA指出，WA較積極透過海外技術移民補充勞動力，Queensland則較多吸引其他東岸城市的建築工人。Cameron Lade認為，聯邦政府維持Subclass 482技術工作簽證政策，對支持建築業勞動力供應十分重要。另一方面，Queensland除了住宅開發，還有醫療、交通及2032年奧運相關基建工程，能夠提供較長期的工作機會。

Brisbane發展商Mosaic Property Group董事總經理Brook Monahan認為，Queensland的優勢在於工程需求來源較多元，不需要過度依賴單一產業。相比之下，他認為WA對Mining Industry（礦業）的依賴程度較高，若礦業進入持續低迷階段，當地建築市場可能面臨較大壓力。

不過，WA亦正在推動AUKUS國防工程、約50億澳元的Perth Airport升級工程及Westport港口搬遷計劃，為當地建築業提供其他需求來源。

但工程需求較強，並不代表建築企業沒有經營風險。

Master Builders Australia數據顯示，今年7月至9月，Queensland錄得156宗建築業企業無力償債個案，WA則有60宗。即使Queensland擁有較多工程機會，融資收緊、利率上升及建築成本增加，仍然令不少企業面臨壓力。

Brisbane建築公司BMD Group行政總裁Scott Power指出，對願意跨州搬遷的技術工人而言，吸引他們的不只是短期工作，而是未來五年以上是否有穩定的工程需求。他認為，Queensland較長期及多元化的項目安排，可能成為吸引技術工人的重要優勢。

整體而言，澳洲樓市降溫並不代表全國建築活動同步減少，而是建築資源可能逐漸從需求疲弱的地區，流向仍有較多新工程的州份。

對住宅買家及投資者而言，這種勞動力流動亦可能影響未來Housing Supply。如果WA及Queensland能夠吸引更多技術工人，新住宅項目可能更順利推進，減輕部分住房供應壓力。

但另一方面，Sydney及Melbourne即使短期建築活動放緩，亦不代表長期住房需求已經消失。當未來市場恢復時，如果部分技術工人已經轉往其他州份，當地重新增加住宅供應可能面臨新的挑戰。

因此，澳洲住房供應問題，不只是有沒有土地和資金，更在於是否有足夠的技術工人，在真正需要興建住宅的地方完成工程。

那麼問題來了：當Sydney及Melbourne樓市降溫，WA及Queensland卻開始爭奪建築工人，你認為這代表澳洲住宅市場的發展重心正在轉移，還是只是短期的勞動力重新分配？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.一條新地鐵，能讓悉尼這些地區逆勢升值？

澳洲住宅市場持續調整，但悉尼部分地區卻因為一條新地鐵線，開始受到房地產市場關注。隨著Sydney Metro Southwest即將開通，沿線多個原本交通相對不便的住宅區，可能迎來新的發展機會。當悉尼整體樓價下跌，交通改善會否成為部分地區未來升值的關鍵？

根據Australian Financial Review（AFR）10月28日報導，Sydney Metro Southwest將於10月30日正式開通，連接Sydenham至Bankstown的10個車站，讓居民能夠透過無人駕駛列車更快捷地往返市中心。

市場分析認為，這項交通升級不僅有望改善居民的通勤效率，亦可能推動沿線住宅開發。根據NSW政府的新規劃政策，Metro沿線交通樞紐周邊有望新增最多59,500套公寓，部分地區亦獲准興建更高密度住宅。

其中，Campsie被多名房地產專家視為具有較大發展潛力的地區。

目前，悉尼Inner West較成熟的Marrickville及Dulwich Hill，住宅中位價分別約為 210萬及230萬澳元。相比之下，距離Dulwich Hill僅約六分鐘Metro車程的Campsie，House中位價約 160萬澳元，Unit中位價則只有 72萬澳元。

根據Cotality數據，大悉尼Unit中位價約為 86.8萬澳元，意味著Campsie的公寓價格仍明顯低於全市水平。

地產業資深人士John McGrath認為，Campsie擁有多元文化社區、不同年代的住宅及相對較低的入市門檻，隨著交通便利程度提升，未來有機會出現類似Marrickville過去十年的發展變化。

值得注意的是，Campsie近期樓價表現亦相對抗跌。

報導指出，悉尼住宅中位價今年已下降約 7%，相當於超過10萬澳元；但Campsie樓價僅下跌 1.7%。

Metro沿線其他較外圍地區亦出現類似情況。Bankstown樓價下降約 1.8%，住宅中位價約64.3萬澳元；Wiley Park的住宅中位價約60萬澳元，價格更錄得 1.2% 的增長。

Ray White經濟學家Atom Go Tian指出，新Metro對原本交通較不便利的地區可能帶來更明顯的改善。例如Marrickville本身已經擁有良好的鐵路連接，但Bankstown、Punchbowl及Wiley Park等地區，則可能因通勤時間縮短而吸引更多居民。

過去亦有類似案例。

根據Ray White分析，在2019年Sydney Metro Northwest首段通車前兩年，沿線地區住宅價格累計上升約 43%，比同期大悉尼整體升幅高出約10個百分點。

不過，這次Southwest Metro的情況有所不同。受今年整體樓市下跌影響，新線開通前兩年，沿線住宅價格大致持平，而大悉尼同期價格則下跌約 2.4%。Tian認為，交通基建對樓價的影響，通常會在項目開通前及投入服務後數年逐步反映，但實際升幅仍會受到整體市場環境影響。

另一方面，交通改善亦可能帶來更多住房供應。

NSW政府目前允許Campsie部分地區興建最高 20層住宅大樓，希望透過交通樞紐周邊的高密度開發，增加住宅供應並改善住房負擔能力。

但新規劃並不代表大量新公寓會立即進入市場。

根據NSW Productivity and Equality Commission今年7月的研究，在Sydney興建一套典型中層公寓的成本已超過 100萬澳元。

Cotality研究主管Tim Lawless指出，建築材料、人工及施工成本仍然高企，可能限制短期新住宅供應。即使政府放寬規劃限制，發展商仍需要確保項目具有足夠的財務可行性。

因此，Metro沿線的長期發展潛力，與短期能否真正增加住房供應，其實是兩個不同的問題。

除了住宅市場，Metro開通亦可能為沿線商業活動帶來變化。Campsie部分商戶表示，過去兩年鐵路改建期間，居民需要改乘替代巴士，令商店人流受到影響，有商戶估計生意減少最多15%。隨著Metro投入服務，他們希望交通改善能吸引更多顧客、年輕居民及上班族。

整體而言，Sydney Metro Southwest的開通，可能逐步改變悉尼西南部部分住宅區的交通便利程度、人口流動及住房需求。

但對買家及投資者而言，不能單憑Metro車站開通便假設樓價必然上升。除了交通優勢，仍然需要考慮當地住宅供應、人口需求、建築成本及整體利率環境。

尤其在目前澳洲樓市調整期間，部分沿線地區雖然表現相對抗跌，但未來能否持續跑贏市場，仍需要時間驗證。

那麼問題來了：當悉尼整體樓價下跌，但新Metro沿線部分地區卻相對抗跌，你認為交通基建真的能帶動長期樓價增長，還是市場已經提前反映了這些利好因素？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

State / Territory	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	52%	428	1,070
New South Wales (NSW)	40%	891	1,373
Queensland (QLD)	17%	348	692
South Australia (SA)	30%	141	220
Western Australia (WA)	22%	23	418
Northern Territory (NT)	50%	2	21
Australian Capital Territory (ACT)	38%	87	82
Tasmania (TAS)	N/A	1	114