24/08-30/08 澳洲一週要聞 ｜想等樓價見底再入市？NAB最新警告值得買家留意｜澳洲樓市再現警號！買家為何突然集體觀望？｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 想等樓價見底再入市？NAB最新警告值得買家留意

新聞二. 澳洲樓市再現警號！買家為何突然集體觀望？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.想等樓價見底再入市？NAB最新警告值得買家留意

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，National Australia Bank（NAB）警告，澳洲樓價未來超過半年仍可能繼續下跌。目前這一輪住宅市場調整可能只完成約三分之一，而悉尼及墨爾本的跌幅預計將比全澳平均更加明顯。

NAB首席經濟學家Sally Auld表示，今年以來澳洲住宅價格已經下跌約3%，但無論從時間還是價格調整幅度來看，市場可能都只走完整個下行週期的三分之一。她預計，澳洲主要首府城市平均住宅價格從高峰至低谷可能累計下跌約7%，整個調整過程可能需要接近一年時間。

不同城市的表現亦可能進一步分化。NAB預計，悉尼和墨爾本將面臨比全澳平均更大的樓價跌幅；相比之下，Adelaide、Perth及Brisbane雖然樓價增長亦會降溫，但整體表現可能相對較好。

這輪樓市調整背後，其中一個重要因素是利率。澳洲今年已經歷三次加息，借貸成本上升直接削弱家庭的借貸能力及買樓意願。Barrenjoey高級經濟學家Johnathan McMenamin認為，目前為止大部分樓價下跌其實主要由今年三次加息推動，而投資者適應新的稅務政策只是其中一部分原因。

另一個市場正在消化的重要變化，則是聯邦政府針對房地產投資者的稅務改革。AFR報導指出，政府縮減了投資者相關稅務優惠，包括針對購買現有住宅的Negative Gearing及Capital Gains Tax優惠。NAB表示，這些稅務改革對樓市的實際影響可能比最初預期更加明顯，投資者需要重新計算持有物業的成本及回報。

NAB早前的研究更指出，在投資者可獲得的稅務優惠縮減後，悉尼及墨爾本部分投資物業的租金可能需要上升最多約30%，才能完全抵消相關稅務利益的減少。這意味著政策一方面可能降低投資者購買住宅的吸引力，但另一方面亦可能令部分業主嘗試透過提高租金來維持投資回報。

除了利率及稅務改革之外，目前更廣泛的經濟不確定性亦正在影響市場信心。在多重因素同時作用之下，不少買家和投資者選擇暫時觀望，等待樓價、利率及政策方向更加清晰後再作決定。

NAB並不是唯一對澳洲樓市持審慎態度的大型銀行。ANZ目前預計，澳洲首府城市樓價從高峰至低谷可能累計下跌10.6%，而房地產市場甚至可能要到2028年才真正恢復。相比之下，NAB預測的約7%跌幅較為溫和，但兩間銀行都認為目前的樓市調整仍未完全結束。

不過，市場是否真的會按照目前預測持續下跌，接下來幾個月可能非常關鍵。澳洲春季通常是住宅上市及交易的重要旺季，而RBA下個月的議息會議亦可能進一步影響買家信心。市場將密切觀察春季新增房源、拍賣清盤率以及利率走向，以判斷這輪樓價調整是否開始接近底部。

Barrenjoey的McMenamin認為，一般樓市下行週期通常持續約八個月，但今次可能需要更長時間。他預計，樓價可能要到2026年下半年接近年底時才逐步穩定，並有機會在2027年初重新出現一定程度的價格增長。

其中一個可能幫助樓價穩定的因素，反而是市場上的住宅供應。如果今年春季選擇出售物業的業主數量低於預期，市場新增房源便可能減少。當新的買家重新入市時，他們將需要競爭有限的住宅庫存，從而推高拍賣清盤率，並逐漸為價格提供支持。

這亦意味著，未來幾個月可能出現「樓價仍在下跌，但拍賣市場開始改善」的情況。清盤率回升未必代表樓價已經立即反彈，而可能是買家開始認為部分物業的價格已經具有吸引力，重新進入市場承接。

值得留意的是，目前澳洲樓市正同時受到加息、投資稅務改革、買家信心下降以及住宅供應變化等多重因素影響。因此，單純看到樓價下跌，未必代表所有城市和所有類型物業都會出現相同走勢。

對買家而言，如果NAB的預測準確，未來幾個月可能仍然存在更大的議價空間；但如果等到市場確認見底、清盤率明顯回升後才重新入市，部分優質物業的競爭亦可能再次增加。對投資者而言，除了樓價本身，更需要重新計算利率、稅務變化、租金回報及長期持有成本。

那麼問題來了：NAB認為這輪樓市調整可能只走了三分之一，ANZ甚至預計市場要到2028年才恢復。你會選擇趁樓價下跌開始尋找機會，還是繼續等待市場真正見底後再入市？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.澳洲樓市再現警號！買家為何突然集體觀望？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲即將進入傳統春季賣房旺季，市場上的拍賣物業開始增加，但買家的態度反而變得更加謹慎。最新拍賣清盤率再次回落，而市場對今年第四次加息的擔憂，正在令部分買家選擇暫時觀望。

根據房地產數據機構Cotality的初步數據，全澳首府城市最新拍賣清盤率為52.4%，低於前一週的53.2%。更值得留意的是，前一週53.2%的初步結果，在所有拍賣結果統計完成後被下修至48.2%，反映目前實際成交環境仍然偏弱。

這與8月中旬短暫出現的改善形成明顯對比。當時全澳初步拍賣清盤率一度突破55%，市場似乎出現回暖跡象。但隨著春季臨近，拍賣房源開始增加，而買家需求能否同步跟上，正在成為市場下一階段最重要的考驗。

最新一週，全澳首府城市共有1,482套住宅進行拍賣，較前一週增加6.6%。Cotality研究總監Tim Lawless表示，隨著天氣轉暖，拍賣數量預計還會進一步增加，春季第一週目前已有約1,500套住宅安排拍賣，之後一週更預計超過1,600套。

換句話說，接下來市場可能面對「房源增加，但買家更加謹慎」的局面。如果新增Listing持續增加，而需求沒有同步恢復，賣家的議價能力可能進一步受到壓力。

買家突然變得謹慎，其中一個重要原因就是利率。

澳洲今年已經經歷三次加息，而最新公布的通脹數據高於市場預期，令經濟學家開始提高對RBA在9月再次加息的預期。如果RBA真的再次加息，這將成為今年第四次加息，進一步增加按揭成本並削弱家庭借貸能力。

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，近期較高的通脹數據以及市場大量討論再次加息的可能性，確實令部分買家感到擔憂。對正在考慮入市的人而言，現在不只是要判斷「樓價還會不會跌」，還需要計算如果利率再次上升，每月供款會增加多少。

悉尼和墨爾本尤其值得關注。這兩個澳洲最大的住宅市場目前仍處於樓價下行週期，而最新拍賣數據亦沒有出現明顯反轉。

墨爾本初步拍賣清盤率已經連續第三週下降，最新錄得54.9%，低於前一週的55.4%；悉尼則輕微回落至56.3%。其他城市方面，Brisbane只有31.3%，Adelaide為50.8%，ACT則為41.7%。

買家觀望的同時，賣家的策略亦開始發生變化。

SQM Research創辦人Louis Christopher指出，部分賣家開始放棄公開Auction，轉向Private Treaty Sale，以避免物業在公開拍賣中流拍。尤其是價格相對較低的住宅，更容易被轉移至私人議價市場，因此目前仍然留在Auction市場上的物業，可能相對集中在質素較高的房源。

另一方面，賣家的價格預期亦開始下降。Christopher表示，部分業主正在主動調低叫價，這可能暫時為拍賣清盤率形成一定支撐。

不過，真正的考驗可能要到9月才開始。隨著春季拍賣數量持續增加，如果買家仍然因為利率及樓價下跌而保持觀望，市場上的供需關係可能再次向買方傾斜。

目前亦已經有部分買家明確表示，他們可能會一直等到今年年底，觀察這輪樓市下跌究竟會發展到什麼程度，再決定是否入市。

值得注意的是，即使春季房源正在增加，今年市場供應仍遠低於去年同期。Cotality數據顯示，最新一週的拍賣數量仍比去年同期低32.3%；整個冬季的首府城市拍賣量亦較去年冬季下降18%，其中Sydney、Melbourne及ACT的下降尤其明顯。

因此，目前市場並不是單純的「房子太多、買家太少」，而是同時存在兩股力量：一方面買家因加息和樓價下跌而觀望；另一方面真正上市出售的住宅數量仍然偏低。

這亦解釋了為什麼在整體市場疲弱的情況下，部分優質物業仍然可以賣出超出預期的價格。

例如，悉尼Inner West的Petersham一套三房獨立屋近期拍賣，Reserve Price為220萬澳元，最終以246.1萬澳元成交，高出底價超過26萬澳元。

負責銷售的BresicWhitney中介Frederico Fraga-Matos表示，在目前市場環境下，能夠如此明顯高於Reserve成交已經屬於少數情況。但另一方面，由於部分業主取消Auction或者改用其他方式出售，真正參與公開拍賣的優質房源減少，亦可能令買家集中競爭少數條件較好的住宅。

值得留意的是，澳洲春季樓市正在形成一個相當矛盾的局面：整體買家信心偏弱，但優質住宅仍然可能出現競爭；樓價仍然承受壓力，但市場上的房源亦沒有想像中充足。

接下來9月的RBA議息結果以及春季Listing數量，可能成為判斷樓市下一步走向的重要訊號。如果再次加息，買家觀望情緒可能進一步加劇；但如果賣家同樣不願意在下跌市場出售，有限的住宅供應亦可能為價格提供一定支撐。

那麼問題來了：如果樓價仍然處於調整期，而且市場又存在再次加息的可能，你會選擇現在利用更大的議價空間尋找機會，還是繼續等到年底，看清楚利率和樓價方向再入市？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 31 August 2026 10:00 PM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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