21/09-27/09 澳洲一週要聞｜現在到處都在蓋房，澳洲為何反而更缺房？｜樓價下跌跟你沒關係？Bunnings第一個不同意！｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao

9月28日

讀畢需時 9 分鐘

新聞一. 現在到處都在蓋房，澳洲為何反而更缺房？

新聞二. 樓價下跌跟你沒關係？Bunnings第一個不同意！

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.現在到處都在蓋房，澳洲為何反而更缺房？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲大型地產發展商Mirvac發出警告：未來6個月，澳洲新住宅供應可能出現明顯收縮。

乍看之下，這個判斷似乎有點矛盾。

因為現在澳洲不少城市仍然可以看到大量住宅項目正在施工，最新數據甚至顯示住宅建築活動仍處於相對高位。

但問題是：今天看到正在施工的房子，很多其實是一兩年前市場環境較好時決定興建的。

真正受到今年高利率、建築成本以及買家需求下降影響的項目，可能還沒有正式反映在目前的Construction Data之中。

Mirvac發展主管Stuart Penklis表示，未來6至12個月，Sydney及Melbourne的新住宅供應將面臨非常大的挑戰。

尤其是規模較小、更加依賴Private Credit（私人信貸）融資的Apartment Developers，在融資成本持續上升的情況下，可能開始減少甚至暫停推出新項目。

Penklis更直接警告：未來6個月，新住宅Supply可能出現大幅下降，而Construction Commencements（新屋動工量）亦可能明顯減少。

背後第一個原因，就是Borrowing Costs（借貸成本）。

澳洲今年已經經歷三次加息，而市場當時普遍預期RBA下一次會議可能再次加息。利率上升不只是令普通買家的Mortgage Repayments增加。對發展商而言，土地、建築以及項目融資成本同樣會提高。

當融資成本上升，但樓價及買家需求卻沒有同步增加時，一些原本計劃推出的項目就可能變得Financially Unfeasible（財務上不可行）。

第二個問題，是買家開始退場。

Housing Industry Association（HIA）數據顯示，全澳New Home Sales在8月份下降10%，已經連續第四個月下跌，並跌至一年多以來最低水平。

Metricon行政總裁Brad Duggan表示，市場原本曾經累積相當不錯的動能，但最近幾個月情況出現非常快速的轉變。

今年2月及3月加息之後，部分買家仍然具有一定韌性。

但到了5月第三次加息，再加上Federal Budget對Negative Gearing及Capital Gains Tax Discount的調整，市場的不確定性明顯增加。Duggan表示，Metricon Display Homes的到訪人數已經出現大幅下降。這一點尤其值得留意。

因為從買家開始減少參觀Display Home，到支付Deposit，再到發展商真正減少開工，中間存在明顯的Time Lag（時間差）。

所以今天看到的建築市場，某程度上反映的仍然是過去的買家需求。

例如HIA最新Housing 100報告顯示，截至今年6月的一年內，全澳最大的100家建築商住宅開工量仍然增加約9%，由64,481套上升至70,553套。

另一組數據看起來甚至更加強勁。

RLB最新Crane Index顯示，今年第三季度全澳住宅項目的Tower Cranes數量由半年前的473台增加至516台，創下兩年半以來最高水平。

如果只看这些數字，很容易得出一個結論：澳洲不是正在大量建房嗎？供應怎麼會出問題？

但RLB首席經濟學家Trent Wiltshire指出，現在正在施工的不少項目，其實是在一至兩年前市場環境更強、樓價上升更快，而且成本壓力沒有現在這麼嚴重時規劃及批准的。

因此，現在看到的Crane數量，並不能完全代表未來的新住宅供應。

相反，Wiltshire預計，未來一年住宅項目的起重機數量可能開始下降，尤其是Brisbane及Melbourne。

這就是目前澳洲新房市場最值得注意的地方。表面上仍然很忙，但前端需求已經開始轉弱。而這種變化往往不會立即出現在住宅完工數量上。

NEX Building Group亦觀察到類似情況。

公司表示，目前Quote Inquiries（報價查詢）相比去年同期已經下降約20%至30%。不過，由於之前已經簽訂的訂單仍然存在，這些項目可能繼續支撐明年的Construction Commencements。

真正的供應下降，可能要再過一段時間才會完全反映出來。

NEX認為，如果利率沒有下降、消費者信心沒有恢復，市場放緩的影響可能在兩年後更加明顯。

ABN Group亦提出類似判斷，認為目前需求下降對實際建築活動的影響，可能延遲至2028年才更加清楚地出現。

這亦揭示出澳洲Housing Supply一個非常現實的問題：今天需求下降，可能讓樓價短期承受壓力；但如果發展商因此停止開工，幾年之後市場面對的可能反而是更少的新房供應。

尤其是當Australia原本就存在Housing Shortage的情況下，如果Construction Pipeline進一步縮減，未來人口增長重新帶動需求時，供需矛盾可能再次出現。

當然，市場亦存在較樂觀的看法。

Metricon表示，公司約30%至40%的客戶是投資者。而Duggan認為，目前Established Housing Market疲弱以及稅務改革帶來的不確定性，正在壓低投資者信心。

但當市場逐漸消化新的Capital Gains Tax安排後，部分投資者可能重新認識到，新住宅仍然保留相關稅務優惠，因此有機會重新推動2027年的New Home Sales。

所以目前澳洲新房市場真正值得觀察的，不只是「今年蓋了多少套房」。

更重要的是：現在還有多少新項目願意開工？

因為從一個項目決定開發，到真正完工交付，往往需要數年時間。

今天因為高利率、成本及需求下降而被取消或延後的項目，可能要到2027甚至2028年，才真正反映在Housing Supply之中。

這亦形成了一個值得關注的市場矛盾：現在樓市降溫 → 買家減少 → 發展商減少開工 → 未來新房供應下降。

所以短期樓價下跌，未必代表澳洲長期Housing Shortage已經得到解決。

反而有可能是，新一輪供應壓力正在今天慢慢形成。

那麼問題來了：如果今天的樓市降溫正在令發展商減少新項目，兩三年後當市場需求重新回升時，澳洲會不會再次面對更加嚴重的住房供應問題？歡迎留言分享你的看法。

新聞二. 樓價下跌跟你沒關係？Bunnings第一個不同意！

澳洲樓價持續下跌，但這輪住宅市場調整帶來的影響，可能遠遠不只體現在業主的房產估值上。隨著住宅成交減少及家庭財富縮水，影響正在逐步延伸至銀行信貸、零售消費、汽車市場、住宅建設，甚至部分金融資產。

目前悉尼及墨爾本住宅價格已較高位下跌約 7%，市場預計全澳住宅價格從高峰至谷底的累計跌幅可能達到約 10%。

但Australian Financial Review（AFR）的最新分析指出，要理解這輪Housing Downturn對澳洲經濟的真正影響，首先需要關注的可能不是樓價，而是 Property Turnover（房屋成交量）。

當住宅需求下降時，樓價承受壓力的同時，房屋成交數量通常亦會減少。而每一宗住宅交易背後，都連接著按揭貸款、地產代理、法律服務、搬運、裝修、家具及家電等一系列經濟活動。

銀行及Non-bank Lenders便是最先受到影響的行業之一。

房屋成交減少意味著New Mortgage需求下降。大型銀行的新貸款流量此前已經錄得約 15%至20%的跌幅。當市場上的新增借款人減少，不同金融機構需要競爭更有限的Mortgage Customers，貸款利潤率亦可能因此受到壓力。

而住宅市場降溫的影響，很快亦會延伸至一些看似與樓價沒有直接關係的企業。

例如 Bunnings。

業主在出售住宅之前，通常會重新粉刷牆面、更換老舊設施或整理花園，希望提升物業的市場吸引力；住宅成交後，新業主亦可能按照自己的生活需求重新裝修及配置空間。

因此，每一宗住宅交易都可能帶動建材、家居用品及裝修相關消費。

當住宅成交量下降時，這部分需求亦可能同步減弱。

Harvey Norman及其他Home Furnishing Retailers面對的情況亦相似。搬入新住宅往往會帶動家具、電視、家電及其他耐用品的購買需求，因此住宅成交活動下降，亦可能逐步反映在相關零售企業的銷售表現之上。

Real Estate Agents、Conveyancers及Removalists等高度依賴住宅交易的行業，受到的影響則更加直接。

但成交量下降只是其中一部分。

樓價下跌還可能透過 Housing Wealth Effect（住房財富效應）影響更廣泛的家庭消費。

住宅是澳洲家庭最主要的資產類別之一。當樓價持續上升時，即使業主沒有出售物業，資產升值仍可能提升家庭對自身財務狀況的信心，增加消費意願及借貸能力。

當住宅價格下降時，這種財富效應亦可能反向發生。

家庭感受到資產價值縮水後，消費決策通常會變得更加謹慎，尤其是服裝、家具、汽車及其他Discretionary Spending（可選擇性消費）。

汽車市場就是其中一個較為典型的例子。

AFR指出，Vehicle Purchases對Housing Wealth的變化尤其敏感。當家庭對自身財務狀況更加保守時，原本計劃更換汽車的消費者可能選擇延後購買，進一步影響汽車經銷商的銷售及盈利。

相比之下，Supermarkets、Communications及Healthcare等以生活必需需求為主的行業，通常對住宅財富變化的敏感程度較低。住宅市場下行的影響亦正在向Construction Activity（建築活動）延伸。

當住宅需求及價格下降時，發展商需要重新評估新項目的財務可行性，貸款機構亦可能更加謹慎地評估Construction Finance風險。

如果住宅的預期售價下降，但土地、人工、建材及融資成本仍然維持高位，一些原本具備開發條件的項目可能被延後甚至取消。

這不僅會影響Developers及Builders，亦可能進一步影響Plumbing Products、Plasterboard及其他Building Materials Suppliers。

與此同時，向較高風險住宅項目提供融資的Private Credit Funds，亦可能因發展商的盈利能力下降而承受更高的Credit Risk。

不過，樓價下降並不意味著澳洲按揭市場一定會立即出現大規模違約。真正值得關注的是住宅價格下降是否同時伴隨失業率明顯上升。

如果樓價下降，但借款人仍然保持穩定的工作及收入，其Mortgage Repayment Capacity並不會因為住宅估值下降而立即消失。

RBA此前估計，即使澳洲住宅價格下跌 20%，大約只有 5%的借款人會陷入Negative Equity（負資產）。

澳洲的Full-recourse Lending制度亦為貸款機構提供一定保障，而Residential Mortgage-backed Securities（RMBS）本身通常亦具有Mortgage Insurance、Liquidity Facilities、Cash Reserves及其他結構性風險緩衝。

AFR指出，即使經歷Global Financial Crisis，澳洲有評級的RMBS至今未曾出現永久性的本金損失。

因此，目前這輪Housing Downturn真正值得關注的，未必是住宅價格下降本身會立即引發金融危機，而是其影響正在逐漸向更廣泛的實體經濟傳導。

房屋成交減少會影響按揭貸款及與搬遷相關的消費；住宅資產價值下降可能削弱家庭消費意願；需求轉弱亦可能降低新住宅項目的財務可行性，最終影響建築活動及相關企業盈利。

這也是為什麼判斷這輪澳洲住宅市場調整的深度，不能只觀察House Price Index。

Property Turnover、New Mortgage Lending、Household Consumption、Employment以及Dwelling Commencements，都將成為接下來值得持續關注的重要指標。

如果樓價下跌期間，就業市場仍然保持穩定，澳洲家庭可能仍有能力吸收一定程度的資產價格調整。

但如果住宅市場疲弱進一步與家庭消費下降、新住宅建設收縮及就業市場轉弱相互疊加，這輪樓市調整對澳洲整體經濟的影響便可能進一步擴大。

所以，這輪澳洲樓市調整真正需要關注的，可能已經不只是「樓價最終會跌多少」，而是住宅市場的下行將在多大程度上影響家庭消費、企業盈利及整體經濟活動。

那麼問題來了：如果樓價下跌開始影響銀行、零售、汽車及建築等多個行業，你認為這仍然只是一次正常的樓市調整，還是其對澳洲整體經濟的影響已經值得更加關注？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

State / Territory	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	50%	240	318
New South Wales (NSW)	41%	922	1,093
Queensland (QLD)	26%	339	405
South Australia (SA)	40%	102	126
Western Australia (WA)	32%	22	28
Northern Territory (NT)	50%	2	3
Australian Capital Territory (ACT)	54%	78	88
Tasmania (TAS)	100%	1	1