20/07-26/07 澳洲一週要聞 ｜樓市降溫爆冷門！墨爾本殘舊住宅超底價40萬成交！｜SMSF房貸規模遭低估！借貸禁令恐衝擊新屋預售與供｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一.  樓市降溫爆冷門！墨爾本殘舊住宅超底價40萬成交！

新聞二. SMSF房貸規模遭低估！借貸禁令恐衝擊新屋預售與供

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.樓市降溫爆冷門！墨爾本殘舊住宅超底價40萬成交！

根據 Australian Financial Review（AFR） 最新報導，在全澳樓市持續降溫、拍賣市場表現疲弱的情況下，墨爾本一棟被形容為「根本無法居住（Unliveable）」的老屋，卻意外以 200 萬澳元 成交，比 160 萬澳元的底價（Reserve Price）高出 40 萬澳元，成為近期市場中最受關注的成交案例之一。

這棟位於 East Melbourne Simpson Street 的三房住宅，是超過 80 年來首次公開出售。雖然屋內狀況相當破舊，需要全面翻新甚至重建，地產代理更直言「照片都無法反映屋內實際的殘舊程度」，但拍賣當天仍吸引 4 位買家積極競價，最終成交價不僅遠高於底價，也大幅超出原先 155 萬至 165 萬澳元 的價格指引。

不過，這宗成交屬於個別案例，並不代表整體市場已經回暖。根據 Cotality 最新數據，截至 7 月 26 日，全澳初步拍賣清空率（Preliminary Auction Clearance Rate）僅 52.4%，已連續 12 週低於 60%，反映目前買家信心依然疲弱，市場仍處於調整階段。

各大城市方面，墨爾本 本週共舉行 707 場拍賣，初步清空率為 54.6%；悉尼 則回升至 56.1%，但仍有 29.8% 的拍賣在拍賣日前撤回市場，顯示不少賣家仍選擇觀望；布里斯班 的初步清空率更只有 30.5%，預計將連續第九週低於 40%，市場氣氛仍相當保守。

Cotality 研究主管 Tim Lawless 表示，目前拍賣市場似乎已經在低位找到支撐，但由於待售房源持續增加，而買家需求未有明顯改善，因此整體市場仍未擺脫疲弱格局。他認為，目前的拍賣市場更像是維持在低位徘徊，而非真正開始復甦。

另一方面，SQM Research 創辦人 Louis Christopher 表示，他近期從不少地產代理了解到，拍賣現場的買家人數持續減少，市場信心仍然不足。如果未來利率再次上升，將可能進一步打擊買家情緒，令市場復甦時間延後。

值得留意的是，這宗成交再次反映澳洲房地產市場的一個現象：即使整體市場放緩，真正具備稀缺性的藍籌地段仍然具有強大的吸引力。不少買家願意購買屋況欠佳的物業，看重的並非房子本身，而是土地價值、區域供應有限，以及未來重建或長期資本增值的潛力。

因此，在目前的市場環境下，投資者除了關注價格變化，更應該留意地段、土地價值及長期持有潛力，而不是單純因為市場回調就急於入市。

那麼問題來了：如果同樣的預算，你會選擇購買一間屋況較差、但位於藍籌地段的物業，還是選擇屋況較新、但地段相對普通的房子？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.SMSF房貸規模遭低估！借貸禁令恐衝擊新屋預售與供

根據 Australian Financial Review（AFR） 最新報導，澳洲非銀行貸款機構去年向自主管理退休基金（Self-Managed Super Funds，簡稱 SMSF）批出的住宅貸款，實際數量可能遠高於聯邦政府早前引用的數據，市場正質疑政府是否低估了禁止 SMSF 借款買住宅所帶來的影響。

澳洲金融業協會 Australian Finance Industry Association（AFIA） 最新數據顯示，旗下僅 13 家貸款機構，在截至今年 6 月的 12 個月內，已經批出超過 16,000 筆住宅 SMSF 貸款，數量是政府早前所引用約 4,000 筆的四倍以上。

AFIA 指出，政府引用的 4,000 筆貸款估算，所依據的資料大約已有三年歷史，而且未能完整反映整個非銀行 SMSF 貸款市場。AFIA 目前共有約 150 個會員，而提供這次數據的 13 家貸款機構，已佔專業非銀行貸款市場超過四分之三，因此該協會認為，SMSF 住宅貸款並非一個規模細小或邊緣化的市場。

AFIA 行政總裁 Diane Tate 表示，政府目前的政策可能是建立在不完整的市場數據之上。她指出，SMSF 借款買住宅的實際規模遠高於原先估算，而相關政策所參考的部分研究甚至已經超過十年，因此政府應重新評估禁令可能對房屋市場帶來的實際影響。

根據報導，聯邦政府計劃由 8 月 10 日起，禁止 SMSF 借款購買住宅物業。政府認為，此舉可以減少投資者與首次置業者之間的競爭，讓更多自住買家有機會進入市場。

不過，房地產及金融業界認為，這項政策雖然以降低首次置業者競爭為目的，卻可能同時削弱新住宅供應，尤其是樓花及新建住宅項目。

Colliers 項目營銷總監 Ashley Bramich 表示，SMSF 買家在新房及樓花市場中佔有重要位置。雖然 AFIA 的數據沒有進一步區分貸款是用於購買二手住宅還是新建住宅，但他指出，SMSF 貸款中很大部分需求來自全新住宅。

隨著禁令生效日期接近，市場上亦出現大量 SMSF 買家趕在期限前完成交易。Bramich 表示，根據他與財富顧問、會計師以及樓花銷售業界人士的交流，相關政策已經引發一波趕在禁令前入市的需求。

他估計，由政策通過至 8 月 10 日正式實施期間，全澳可能錄得約 2,000 宗 SMSF 住宅交易。但他同時警告，在禁令生效後，這批買家可能突然從市場消失，而短期內未必有其他買家可以填補需求，部分可負擔住宅項目甚至可能因預售不足而延遲或取消。

這也是業界最擔心的部分。

對不少住宅發展項目而言，開發商通常需要在正式動工前取得一定數量的預售，才有機會獲得銀行或其他貸款機構批出建築融資。SMSF 買家往往在項目初期提供重要的預售支持，協助發展商達到融資門檻，並推動項目正式開工。

澳洲城市發展協會 Urban Development Institute of Australia（UDIA） 早前估算，即使每年只有 4,000 筆 SMSF 貸款用於新住宅，由於每一宗早期投資者預售可能間接支持兩至三套房屋的興建，停止 4,000 筆貸款，最終可能導致最多約 12,000 套住宅無法興建。

如今 AFIA 公布的貸款數量高達 16,000 筆，意味著這項政策對新住宅供應的潛在影響，可能比政府原先估計更大。

UDIA 全國主席 Oscar Stanley 表示，SMSF 購買在新住宅項目中扮演重要角色，尤其是在協助發展商取得預售及融資方面。如果這類買家突然退出市場，部分項目可能會被推遲，甚至直接擱置。

業界亦指出，這項政策可能與政府計劃在五年內興建 120 萬套新住宅的目標產生矛盾。政府希望透過增加供應改善澳洲長期住房短缺，但如果禁令導致樓花預售減少，反而可能令部分新房項目更難啟動。

AFIA 因此建議，政府可以在現有禁令中加入豁免，允許 SMSF 繼續借款投資新建住宅，但禁止其借款購買二手住宅。

Diane Tate 認為，政府在負扣稅及資本增值稅改革中，已經區分新建住宅和現有住宅，並保留對新住宅的部分優惠，以鼓勵房屋供應。如果同樣的原則應用在 SMSF 借貸政策上，既可以降低 SMSF 投資者與首次置業者競爭二手房的情況，也能保留新住宅項目所需要的預售需求。

值得留意的是，這次爭議的核心並不只是退休基金能否借款買房，而是政府在限制投資需求的同時，是否也會意外打擊新住宅供應。

如果 SMSF 買家主要集中購買新房及樓花，全面禁止借款可能減少發展商早期預售，令項目融資難度上升；但如果不作任何限制，政府則擔心退休基金買家會進一步加劇住宅市場競爭。

那麼問題來了：你認為政府應該全面禁止 SMSF 借款買住宅，還是應該保留新建住宅豁免，避免進一步影響澳洲住房供應？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 27 July 2026 11:00 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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