19/10-25/10 澳洲一週要聞｜澳洲春季旺季突然冷清，成交率卻創四週新高？｜澳洲樓價越跌，新樓反而越難建？｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao

16小时前

讀畢需時 8 分鐘

新聞一.春季旺季突然冷清，成交率卻創四週新高？

澳洲傳統春季售樓旺季本應是住宅交易最活躍的時期，但墨爾本拍賣市場卻出現罕見變化。隨著Victoria正式實施新的Reserve Price（保留價）公開規定，墨爾本拍賣數量較去年同期大幅減少56.2%，不少業主開始重新考慮是否透過拍賣出售物業。

根據 Australian Financial Review（AFR）10月19日報導，Cotality數據顯示，上週全澳拍賣數量較去年同期減少接近 46%，而Melbourne的跌幅更加明顯，整個城市只有約 500套住宅進行拍賣，同比減少 56.2%。

這一變化尤其值得關注，因為Melbourne一直是澳洲住宅拍賣活動最活躍的城市之一，而目前正值傳統春季售樓旺季，拍賣數量卻不升反跌。

市場分析認為，除了高利率及全澳樓市調整帶來的壓力，Victoria最新實施的拍賣規則亦可能影響業主的出售決定。

根據新規定，業主必須在拍賣前至少七天公開Reserve Price，即賣家願意接受的最低成交價格。Victoria亦成為澳洲首個實施這類規定的司法管轄區。

新制度主要是為了改善Underquoting（低報售價）問題。過去，部分地產代理可能以低於業主實際期望的價格宣傳物業，吸引更多買家參與拍賣，但最終Reserve Price卻可能明顯高於廣告價格，令買家產生誤解。

新規希望透過提高價格透明度，讓買家在拍賣前更清楚了解賣家的價格預期，減少不必要的時間及成本。

不過，對部分業主而言，提前公開Reserve Price亦意味著需要更早確定心理價位，可能減少拍賣期間調整定價策略的靈活性。

Cotality研究主管Gerard Burg指出，目前仍然太早判斷拍賣數量下降是否直接由新規造成，但部分業主顯然希望先觀察市場反應，而不願成為第一批適應新制度的賣家。

他預計，未來幾週的拍賣數據將更清楚反映新規對市場的實際影響。

然而，拍賣數量大幅下降，並不代表新規一定不利於成交。

墨爾本東南部Black Rock的一套四房住宅，就提供了一個值得關注的案例。位於Arranmore Avenue的物業，原本廣告指導價為 210萬至230萬澳元，業主於10月6日提前公開Reserve Price為 217.5萬澳元。

最終，該物業以 228.3萬澳元成交，比公開的Reserve Price高出 10.8萬澳元。

負責銷售的地產代理Greg Downes表示，在公開Reserve Price之前，物業的市場反應相對平淡；但價格公布後，買家對物業的興趣明顯增加。拍賣當日共有四名買家參與競投，錄得超過 50次出價，整場拍賣持續約40分鐘。他認為，提前公開Reserve Price為潛在買家提供了更清晰的價格參考，有助於提高參與意願。

當然，單一成交案例並不足以證明新規能夠全面改善拍賣表現，但它反映出價格透明度提高，未必一定削弱市場競爭。

值得注意的是，雖然墨爾本拍賣數量大幅減少，但初步拍賣成交率卻由前一週的54.8%，上升至56.2%，創下近四週最高水平。

這意味著，在拍賣物業數量減少的同時，仍然選擇進行拍賣的部分物業成功找到買家。不過，成交率回升亦可能受到拍賣物業數量及組成變化影響，因此目前仍不能單憑這項數據判斷買家信心已經恢復。

對未來市場走勢，業界亦有不同看法。

Barry Plant行政總裁Lisa Pennell認為，短期內部分地產代理可能會減少Auction，轉而採用Private Sale（私人協商出售）。但隨著業主及代理逐步熟悉新制度，市場有機會重新適應新的交易安排。而Elite Buyer Agents創辦人Kim Easterbrook則指出，對買家而言，提前知道Reserve Price可以更清楚地評估物業是否符合預算。

即使公開的Reserve Price略高於買家預算，亦未必需要完全放棄參與，因為在市場較疲弱的情況下，部分有出售意願的業主仍可能願意進行價格協商。

她認為，未來真正能夠成功出售的物業，仍然是那些定價合理、業主願意接受市場價格的住宅；相反，Reserve Price過高或市場推廣不足的物業，可能面臨更大的銷售困難。

整體而言，Victoria新拍賣規則的實施，正好遇上澳洲住宅市場調整期，令墨爾本拍賣活動面臨雙重考驗。

對買家而言，公開Reserve Price可能提高市場透明度，減少對物業實際售價的猜測；但對業主而言，提前公布價格亦可能改變原有的銷售策略。

因此，未來值得關注的不只是拍賣數量能否回升，亦包括有多少業主轉向Private Sale，以及新規能否真正減少Underquoting並改善買賣雙方的價格預期。

那麼問題來了：當墨爾本拍賣數量同比暴跌56%，但成交率反而有所回升，你認為提前公開Reserve Price會讓澳洲樓市變得更加透明，還是令更多業主放棄拍賣？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.澳洲樓價越跌，新樓反而越難建？

澳洲住宅市場可能即將面臨新一輪壓力。隨著市場預期澳洲儲備銀行（RBA）最快下月再次加息，現有住宅價格可能進一步下跌，而新建住宅市場亦可能受到更大衝擊。樓價下跌本應令買家更容易入市，但對新建住宅而言，情況卻可能完全相反。

根據 Australian Financial Review（AFR）10月23日報導，RBA副行長Andrew Hauser近日表示，澳洲通脹前景已明顯惡化，央行正面臨艱難的政策選擇。市場經濟學家因此預計，RBA今年可能第五次加息，將Cash Rate由目前15年高位的 4.6%，進一步提高至 4.85%。

ANZ亦因此下調澳洲樓市預測，預計全澳住宅價格今年將下降 6.2%，較8月原先預測的4.3%跌幅進一步擴大；明年預計下跌 4.5%，亦高於此前預測的3.4%。

ANZ指出，澳洲首府城市住宅價格目前已較高位下降約 6.4%，預計整輪調整由高位至低位的累計跌幅可能達到 13.5%。

其中，Sydney、Adelaide及Brisbane的累計跌幅預計約15%，Perth為13.6%，Canberra為10.1%，Hobart則為5.7%。

不過，這些仍然屬於銀行對未來樓價的預測，實際走勢將取決於利率、通脹及市場需求的變化。

值得關注的是，加息不僅可能令現有住宅價格進一步下跌，亦可能令澳洲新建住宅市場承受雙重壓力。

Barrenjoey首席經濟學家Jo Masters指出，利率上升會同時增加發展商及買家的融資成本。

對買家而言，借貸能力下降，令購買新樓的負擔增加；對發展商而言，土地融資、施工貸款及項目持有成本亦可能進一步上升。

當現有住宅價格持續下降，但新建住宅成本仍然高企，兩者之間的價格差距便可能擴大。

這意味著，部分買家可能更傾向購買價格相對便宜、可以立即入住的Established Homes（現有住宅），而非承擔更高成本及等待時間購買新樓。

這種現象已經開始反映在澳洲大型住宅發展商的銷售數據上。

Stockland表示，今年9月季度的新住宅銷售查詢量按年暴跌71%；Mirvac同期亦下降44%。兩家企業均為澳洲主要上市住宅發展商，其查詢量明顯下降，反映高借貸成本及樓價下跌正在削弱部分買家的購買意願。

墨爾本的住宅發展商亦面對類似情況。

Evolve Development目前正在Southbank的135 Sturt Street興建一個總值約 2.8億澳元、樓高18層的住宅項目Aria，計劃提供183套公寓，目前已售出約50%至60%。

但公司負責人Ashley Williams表示，過去八個月的銷售活動幾乎陷入停滯。他指出，自今年5月聯邦預算案宣布調整Capital Gains Tax及Negative Gearing相關稅務政策後，投資者需求明顯減弱；而自住買家亦因擔心樓價繼續下跌，選擇暫時觀望。Williams認為，如果RBA進一步加息，新建住宅與現有住宅之間的成本差距可能繼續擴大，令新樓對買家的吸引力下降，亦會延遲住宅開發市場的復甦。

這種情況對澳洲長期住房供應亦可能帶來影響。

當新住宅銷售放緩，發展商可能因預售不足、融資成本過高或項目回報不符合預期，而延後甚至取消部分開發計劃。

短期而言，樓價下跌可能改善部分買家的入市機會；但如果新住宅建設持續受到抑制，未來Housing Supply不足的問題亦可能更加突出。

Jo Masters指出，目前澳洲住宅建築活動仍處於較高水平，部分工程來自過去已經完成銷售的項目。她認為，現階段建築活動適度放緩，可能有助於減輕建築工人及施工資源的競爭，從而緩解建築成本壓力。

但要讓新住宅市場真正恢復，仍然需要兩個重要條件：一是買家相信利率已經接近高位，不會持續上升；二是現有住宅價格逐漸企穩，減少買家對進一步跌價的擔憂。

整體而言，澳洲樓市目前面對的挑戰，已經不只是住宅價格下跌，而是高利率同時影響買家的Borrowing Capacity及發展商的Construction Feasibility（建築項目可行性）。

對買家而言，現有住宅價格調整可能帶來更多選擇，但借貸成本及貸款能力仍然需要仔細評估。對投資者而言，新建住宅供應放緩可能影響未來市場供需，但並不代表樓價必然重新上升。

因此，未來澳洲樓市能否逐步穩定，除了取決於RBA的利率決定，亦需要觀察新住宅銷售、建築成本及發展商的項目啟動情況。

那麼問題來了：當澳洲現有住宅價格持續下跌，但新樓建設成本卻居高不下，你認為這會讓更多買家轉向二手樓，還是令未來澳洲住房供應更加緊張？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

State / Territory	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	55%	427	1,096
New South Wales (NSW)	34%	782	1,202
Queensland (QLD)	20%	262	654
South Australia (SA)	37%	119	202
Western Australia (WA)	17%	12	353
Northern Territory (NT)	40%	2	16
Australian Capital Territory (ACT)	52%	55	100
Tasmania (TAS)	N/A	1	104