19/01 - 25/01澳洲一週要聞 ｜悉尼房價衝破160萬在即！政府急推樣板屋救市｜ 房子拒賣等天價，反被市場淘汰？悉尼真實案例曝光｜澳洲八大州一週拍賣｜澳洲八大州一週拍賣
- Alison Tao
- 1月30日
- 讀畢需時 5 分鐘
已更新：2月2日
新聞一. 悉尼房價衝破160萬在即！政府急推樣板屋救市
新南威爾士州政府首批「樣板屋（Pattern Home）」正式動工，象徵政府正全面加速推動可負擔住宅供應，試圖為被高房價擠出市中心的年輕家庭與首置族，打開新的入市通道。
這批樣板屋位於悉尼西南成長區 Edmondson Park，由州政府土地開發機構 Landcom 主導建設，首階段共興建 7 套聯排住宅，全部來自州政府「樣板設計圖庫」中的標準化建築方案。該圖庫目前包含 18 款由建築師設計、已預先獲批的住宅樣式，可大幅縮短審批時間，讓低層及中層住宅項目更快落地。
其中 6 套將於 2027 年初推向市場，另 1 套則作為示範屋用途。實際售價將待接近完工時再行釐定。
背景正好呼應悉尼日益失控的房價現況。根據 Cotality 於 12 月公布的數據，悉尼獨立屋中位價已逼近 160 萬澳元。這意味著，一對全職工作、收入屬於平均水平的夫婦，在沒有額外收入支援下，幾乎無法在距市中心 30 公里範圍內負擔一套獨立屋。
相比之下，Edmondson Park 的房價中位數約為 128 萬澳元，仍屬於相對「可接觸」的入門區域。
政府指出，這項「樣板屋計劃」的核心目標，是補上悉尼長期缺失的「中間型住宅」市場——也就是比公寓更寬敞、但又不需要像獨立屋般佔用大量土地的住宅形式，特別適合年輕家庭、首次置業者與換小家庭。
值得注意的是，這一輪推動也正值工黨政府大幅擴張首次置業者計劃後，入門市場競爭最為激烈的階段。新政策讓低價住宅需求大增，投資者與自住買家同時進場，進一步加速外圍區房價上升。
未來一年，類似的樣板屋設計將陸續在 Gymea、Cronulla、Corrimal、Engadine、Chipping Norton、Carlton 及 Baulkham Hills 等地展開建設，全面鋪開至各個相對可負擔的郊區。
在更宏觀層面上，這也是 NSW 政府推動「都市內填式發展（Urban Infill）」的重要一步。透過提高既有社區的建築密度，政府希望在不無限向外擴張城市邊界的情況下，提升整體住宅供應。然而，這套政策同時也引發了部分高端社區的強烈反彈。
此外，樣板屋設計本身的成本亦極具吸引力。每套設計僅售 1,000 澳元（首六個月更只象徵性收取 1 元），相比傳統建築師客製設計動輒數萬澳元，門檻大幅降低。短短半年內，已售出超過 21,000 份樣板設計。
政府與開發商明確釋放訊號：未來的房市，不只拚地段，更拚效率與供應速度！
那麼問題來了：當房價已經逼近 160 萬，而政府選擇用「改規則」而不是「壓價格」來應對，你覺得這代表什麼？是房價真的救不回來了，只能改變住宅型態？還是新一輪資產重分配正在悄悄展開？
新聞二. 房子拒賣等天價，反被市場淘汰？悉尼真實案例曝光
當土地被納入重建規劃，不少屋主第一反應往往是：「既然發展商非我不可，那我就坐地起價。」但這種策略，往往比想像中更容易翻車。
悉尼開發商 Billbergia 的發展總監 Rick Graf 以 Rhodes 一宗著名案例作為警告：一戶位於 Walker Street 的獨立屋，在周邊土地整合重建時拒絕出售，從最初市值約 100 萬澳元開始，發展商先後開價 500 萬、800 萬、甚至 1,000 萬澳元，但屋主堅持要價 2,000 萬。
結果項目仍然順利推進，只有該戶房屋被「孤立」保留，如今三面被中高層住宅包圍，成為「笑臉中缺了一顆牙」的存在。十年後，該物業最終以 815 萬澳元售出，反而比當年最高出價還低。
Graf 直言：「從機會成本來看，他們實際上是損失了一半價值。」
這類情況正不斷在悉尼重演。隨著 NSW 政府推動都市內高密度發展，交通樞紐周邊土地成為重點整合對象，若鄰居願意聯合出售，往往能創造可觀溢價；但「單點堅持」反而容易被整體規劃排除在外。
Capio Property Group 行政總裁 Mark Bainey 指出，一般而言，若物業納入整合發展計劃，合理溢價大約是原市值的 1.5 倍至 3 倍之間。但不少屋主在得知土地可能重劃後，容易產生「中頭獎心態」，誤以為可以無限抬價。
他直言：「很多人把它當成彩票，但忽略了發展商是用可行性模型計算價值，不是情緒出價。」
更現實的是，當前可供開發的重劃土地選項越來越多，發展商「並不缺選擇」。若價格失去經濟合理性，直接繞過個別屋主反而成為更理性的決策。
前 NSW 估價總署署長 David Parker 補充，適度「hold out」確實有談判價值，但存在明確臨界點，一旦超過，就會從優勢變成風險。
這場遊戲，本質是資訊不對稱與心理戰。屋主看到的是「支票金額」，發展商計算的是「整體可回收利潤結構」。
真正聰明的策略，往往不是撐到最後一刻，而是提早取得專業估值與談判代理，清楚自身土地在整體開發模型中的「實際價值」。在房市裡，最大的錯覺不是「我不賣會更值錢」，而是「發展商一定非我不可」。而現實往往剛好相反。
如果今天輪到你，當開價已經遠高於市價，你會選擇落袋為安，還是繼續等一個「理論上存在、現實未必出現」的天價？房市從來不是比誰撐得久，而是比誰看得清「什麼時候該下車」。
新聞三. 澳洲八大州一週拍賣
【結語】
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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