17/08-23/08 澳洲一週要聞 ｜ 賣家要小心了！澳洲春季樓市或迎來「買家主場」｜ 投資者退場，租客買單？澳洲租房危機再升溫！｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 賣家要小心了！澳洲春季樓市或迎來「買家主場」

新聞二. 投資者退場，租客買單？澳洲租房危機再升溫！

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.賣家要小心了！澳洲春季樓市或迎來「買家主場」

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，隨著悉尼、墨爾本樓價經歷明顯調整，加上澳洲即將進入傳統春季賣房旺季，市場議價權正在逐漸向買家傾斜。雖然部分優質物業仍能吸引大量買家競爭，但市場分析人士警告，如果賣家仍然堅持過高的價格預期，今年春季可能會面臨更大的流拍及滯銷風險。

根據房地產數據機構Cotality的初步數據，全澳首府城市本週拍賣清盤率回落至53.2%，低於前一週的56.5%。前一週的數字曾創下近三個月高位，但最新數據再次反映，目前拍賣市場的復甦基礎仍然較為脆弱。

悉尼是本週主要首府城市中表現相對較好的市場，初步拍賣清盤率升至56.6%，較前一週提高約1個百分點，共有482套住宅進行拍賣。相比之下，墨爾本共有600套住宅拍賣，數量為各首府城市最多，但清盤率回落至55.4%，創近四週最低水平。

其他城市的拍賣市場亦相對疲弱。布里斯班初步清盤率為40.4%，Adelaide為54.8%，Canberra則為41.4%。全澳本週共有1,406套住宅進行拍賣，雖然較前一週增加10.2%，但與去年同期相比仍然低31.9%。

SQM Research創辦人Louis Christopher表示，目前仍未看到澳洲樓市出現真正復甦的明確跡象，而即將到來的春季賣房旺季，反而可能進一步增加市場上的住宅供應。如果Listing持續增加，而買家需求未能同步快速回升，拍賣清盤率可能再次承受下行壓力。

Christopher更直接形容，今年春季可能會成為一個明顯的 Buyer’s Market（買家市場）。在這種市場環境下，賣家能否成功成交，關鍵不再只是選擇Auction還是Private Sale，而是賣家的價格預期是否真正符合當前市場。

如果業主仍然按照幾個月前甚至樓市高峰期的價格出售，無論使用哪一間中介或哪一種銷售方式，都可能難以找到願意承接的買家。更重要的是，如果春季無法成功出售，物業可能一直滯留市場至聖誕節前後，而這通常並不是理想的賣樓時間。

BresicWhitney CEO Will Gosse亦指出，目前市場並非完全沒有買家。事實上，不少物業仍然可以吸引潛在買家參觀，真正阻礙成交的往往是買家願意支付的價格與賣家心理價位之間存在差距。只有當雙方價格預期逐漸接近，交易才更容易完成。

悉尼Paddington最近一場拍賣就反映出，即使整體市場偏向買方，位置優越、具有稀缺性的物業仍然可以吸引大量競爭。

這套位於Elizabeth Street的五房兩衛Terrace由同一家族持有超過90年，雖然房屋本身需要進行大規模翻新，但上市後仍錄得約25萬次網上瀏覽、185組買家Inspection，並有8名買家正式登記參與拍賣。拍賣當日更吸引約100人到場觀看。

物業最初價格指引約為400萬澳元，最終以460萬澳元成交，由悉尼Eastern Suburbs的一個家庭買下。負責銷售的中介表示，已經有一段時間沒有看到如此活躍的拍賣，而這類成交亦可能為當地市場重新帶來一定信心。

這宗交易亦反映，目前的Buyer’s Market並不代表「所有房子都賣不出去」。相反，當物業本身具有稀缺性、營銷到位，而且賣家的價格預期合理時，市場上仍然存在願意競爭的買家。真正受到壓力的，可能是定價過高或者缺乏明顯競爭優勢的物業。

墨爾本高端住宅市場則出現另一個有意思的變化：部分賣家開始減少公開Auction，轉向Expression of Interest、Private Sale，甚至在中介辦公室內進行非公開競價。

墨爾本Buyer’s Agent Emma Bloom表示，目前部分高端住宅業主並沒有信心透過公開拍賣取得理想價格，而買家的整體信心亦較弱。因此，市場開始出現所謂 “Selling by Stealth” 的現象，即物業交易仍然存在，但競爭更多發生在公開市場之外。

例如，South Yarra的9 Hawksburn Road近期透過非公開競價，以591萬澳元成交，共有三名活躍買家參與；Albert Park的248 Bridport Street West亦透過私人拍賣，以666萬澳元成交，高於原先545萬至585萬澳元的價格區間。

不過，這種情況主要集中在高端市場。Bloom指出，100萬澳元以下的物業仍然相對容易找到買家，但對高價住宅而言，公開Auction可能令物業真實市場價值直接暴露，因此部分賣家寧願採取更加低調的銷售方式。

值得留意的是，目前澳洲樓市正在形成一個非常明顯的分化：整體市場議價權正在向買家傾斜，但真正優質、稀缺而且定價合理的物業，仍然可能出現多人競爭。因此，「Buyer’s Market」並不等於買家可以隨意壓價，而是買家相比過去擁有更多選擇，也更有能力拒絕價格不合理的物業。

隨著春季賣房旺季即將到來，如果更多業主選擇上市，買家的選擇可能進一步增加。對買家而言，這可能帶來更大的議價空間；但對賣家而言，如何設定符合市場的價格，可能比選擇Auction還是Private Sale更加重要。

那麼問題來了：如果今年春季真的進入Buyer’s Market，你會趁買家議價權增加時開始尋找機會，還是繼續等待樓價進一步調整？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.投資者退場，租客買單？澳洲租房危機再升溫！

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲政府近期針對房地產投資稅務優惠的改革正在引發新的爭議。大型平價住宅發展商警告，政策如果令投資者減少、出租物業供應下降，最終受到最大衝擊的可能不是高收入租客，而是本來已經很難找到可負擔住房的低收入家庭。

ASX上市住宅發展商Aspen Group指出，目前澳洲收入最低的40%家庭，只能負擔市場上約10%的出租物業。如果Negative Gearing及Capital Gains Tax相關優惠收緊後，投資者減少購買出租物業，原本已經緊張的Rental Supply可能進一步下降。

問題在於，當租金上升時，高收入租客並不一定會退出租賃市場，而可能轉向尋找價格更加便宜的住宅。這將令他們與中低收入租客競爭同一批Affordable Rentals，形成由高價租賃市場向下擠壓的效應，令真正依賴平價出租房的家庭面臨更激烈競爭。

Aspen認為，增加住宅供應成本及限制投資資金流入，可能進一步推高租金及樓價，而Affordable Housing本身已經嚴重供不應求。在部分地區，平價住宅目前的市場價格甚至低於新建住宅所需要的實際開發成本，令私人市場增加供應更加困難。

這項爭議源於聯邦政府在5月Budget中公布的房地產稅務改革。政府收緊部分Negative Gearing及Capital Gains Tax優惠，希望降低投資者在住宅市場中的稅務優勢，同時改善首次置業者的競爭環境。

不過，NAB早前的研究引發市場廣泛關注。其分析指出，如果單純依靠租金上升來抵消投資者失去的稅務利益，悉尼及墨爾本部分物業的租金可能需要大幅增加。NAB其後進一步澄清，現實中的市場調整更可能透過「樓價下降＋租金上升」共同完成，而不是所有成本完全轉嫁至租客。

Housing Minister Clare O’Neil則為政府政策辯護，強調改革設有 Grandfathering（祖父條款）。換言之，在Budget公布當晚已經持有相關投資物業的業主，可以繼續按照原有安排享受Negative Gearing優惠，因此政策並不是立即取消所有現有房東的稅務待遇。

此外，新建住宅亦獲得一定程度的豁免。政府希望透過這種設計，一方面減少投資者對Existing Homes的競爭，另一方面仍然鼓勵資金流入New Builds，從而增加住房供應。

因此，目前市場對政策究竟會令租金上升多少仍存在明顯分歧。Adept Economics主管Gene Tunny認為，由於政策採用了Grandfathering以及對New Builds的豁免，實際影響應該低於全面取消Negative Gearing及Capital Gains Tax優惠的情況，而且相關影響可能需要數年才會完全反映。

但他亦指出，從長期來看，如果稅務改革令投資者持有出租住宅的意願下降，市場上的出租物業數量相對需求仍可能減少。

目前部分市場數據已經開始反映投資者及買家態度轉弱。Aspen聯席CEO John Carter以西澳Ravenswood一個項目為例，早期推出的三批土地都能在一週內售罄，但最近推出的一批，同期只售出大約三分之一。即使是在人口增長及收入水平相對強勁的Western Australia，買家亦開始變得更加謹慎。

與此同時，澳洲部分城市的租金仍然繼續上升。Cotality數據顯示，截至7月底的三個月內，Darwin Asking Rents升幅最大，其次為Perth及Brisbane；Melbourne及Sydney的升幅相對溫和。

Domain首席經濟學家Nicola Powell亦警告，投資者新住房貸款數量正在下降，而普通個人投資者本身就是澳洲Rental Supply的重要來源。如果進入市場的新投資者持續減少，出租住宅供應亦可能隨之下降，令租金繼續面臨上行壓力。

這亦帶出澳洲住房政策目前面臨的一個核心矛盾：政府希望透過削弱投資者的稅務優勢，降低他們與首次置業者之間的競爭；但如果投資者大量退出，出租市場的供應亦可能同步減少。

與此同時，租客保障亦可能進一步成為政策焦點。Australian Council of Trade Unions（ACTU）正推動新的租賃改革，包括將兩年租約作為Default、限制過度加租、加強租客免受Eviction的保障，以及提高公共住房建設目標。

ACTU認為，住房已經成為澳洲勞工最大的生活成本之一，而一年一簽的租約以及持續加租，令不少租客長期面對不確定性。相關建議預計亦將進入National Cabinet接下來的住房政策討論。

值得留意的是，澳洲目前面對的已經不只是「樓價太高」的單一問題，而是首次置業者、投資者、租客以及住房供應之間如何取得平衡。壓低投資需求可能有助部分買家入市，但如果出租住宅供應因此下降，成本亦可能透過租金重新回到租客身上。

而當高收入租客開始向更便宜的住宅市場尋找選擇時，真正承受最大壓力的，可能正是原本選擇最少的低收入家庭。

那麼問題來了：如果減少房產投資稅務優惠可以降低投資者與首次置業者的競爭，但同時可能令出租房源減少、租金承受更大壓力，你認為澳洲政府應該優先幫助買家入市，還是優先確保Rental Supply？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 24 August 2026 2:30 PM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。

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