12/10-18/10 澳洲一週要聞｜連富豪都不買樓了？澳洲頂級住宅市場率先降溫！｜奧運還有6年，布里斯本樓市居然已經開始搶時間！｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao

4天前

讀畢需時 8 分鐘

新聞一.連富豪都不買樓了？澳洲頂級住宅市場率先降溫！

澳洲樓市持續調整，過去價格高昂的Prestige Property（高端住宅）如今亦開始承受明顯壓力。最新數據顯示，悉尼及墨爾本頂級住宅價格從高位出現雙位數跌幅，部分豪宅更在短短一年內減值數百萬澳元。值得關注的是，高端住宅市場的跌幅甚至超過整體住宅市場，成為這輪樓市調整中最先受到衝擊的市場之一。

根據 Australian Financial Review（AFR）10月13日報導，Domain數據顯示，Sydney價格最高的5%住宅，其滾動三個月價格指標由去年11月高位的 475萬澳元，下降至今年8月的 395萬澳元，跌幅接近 17%，明顯高於當地價格最高25%住宅錄得的8.3%跌幅。

Melbourne的情況亦相似，當地價格最高5%的住宅，自去年11月高位以來已經下跌 13.7%。

相比之下，截至9月，全澳首府城市住宅中位價按年下降 1.8%，至973,525澳元，而截至9月的季度跌幅則達 4.3%。這反映出高端住宅市場的價格波動，明顯大於整體市場。

其中一個典型案例，來自維州Mornington Peninsula。

位於Flinders的 9 Bluff Avenue，是一套坐落於海岸懸崖上的高端住宅，土地面積達1,640平方米。去年，業主曾收到一份 1,025萬澳元的購買出價，但當時因家庭因素沒有接受。

然而，六週前，同一套住宅最終以 780萬澳元出售，而買家竟然是去年提出出價的同一人。相隔約一年，成交價格比當初的出價低了245萬澳元，差距接近24%。

當地Sotheby's豪宅代理Rob Curtain表示，Mornington Peninsula高端住宅市場在過去一年整體下跌約20%。雖然他希望市場已接近底部，但目前買家查詢量仍然不足，市場信心尚未明顯恢復。

Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell指出，高端住宅市場通常比整體市場更早出現轉向。當市場信心改善時，豪宅價格往往率先上升；但當經濟環境轉弱時，高端住宅亦通常最先放緩，而且價格波動幅度更大。

這是因為Prestige Property買家的購買決定，不只受到Mortgage Rates影響，亦與整體經濟環境、股票市場表現、企業盈利及個人財富變化密切相關。

當市場前景不明朗，即使部分高資產買家仍然具備購買能力，亦可能選擇延後交易，等待更有利的價格。

悉尼東區的豪宅市場同樣出現明顯調整。

Sydney Sotheby's代理Michael Pallier表示，當地部分高端住宅價格在過去一年下跌最多 20%。其中，位於Point Piper的 6 Wolseley Crescent，原先開價高達8,500萬澳元，其後業主將叫價下調1,000萬澳元，最終以 7,500萬澳元成交。

不過，市場對豪宅價格是否已經觸底仍存在不同看法。

Pallier認為，近期買家查詢量有所回升，市場可能已經接近底部，但如果RBA進一步加息，價格仍有繼續下跌的可能。

Laing+Simmons Double Bay代理D'Leanne Lewis則指出，豪宅市場確實正在調整，但並非所有高端物業都出現雙位數跌幅。例如，悉尼Vaucluse一套五房住宅，去年4月以 2,225萬澳元成交，今年9月再次出售時，價格仍達 2,200萬澳元，僅較上次成交價略低。

這反映出，即使整體豪宅市場正在降溫，地段、物業質素及個別買家的需求，仍然可能令不同住宅的價格表現出現明顯差異。

Brisbane的高端市場亦受到影響。當地豪宅代理Jason Adcock表示，以350萬澳元以上住宅作為高端市場標準，Brisbane相關物業價格在過去六個月下降約 5%，睇樓人數亦有所減少。不過，他預計市場可能逐步進入穩定階段。

更值得關注的是，市場專業人士對未來豪宅價格的預期仍然偏向審慎。

CBRE在9月底訪問34名物業估價師的調查顯示，68%的受訪者預計未來一年當地高端住宅價格將繼續下跌，遠高於今年3月底只有12%持相同看法的比例。

這意味著，雖然部分地產代理認為市場已接近底部，但估價業界對未來價格走勢仍然保持相當謹慎。

除了高利率及買家信心轉弱，政策不確定性亦正在影響部分高端市場。包括聯邦預算案涉及的物業及信託稅務調整，以及悉尼部分地區的住宅密度與土地重新規劃安排，都令部分買家及業主重新評估交易時機。

整體而言，這輪豪宅市場調整反映出一個值得注意的現象：高端住宅並不一定比普通住宅更加抗跌，反而可能因買家信心及財富變化，出現更大幅度的價格波動。

不過，價格下跌亦不代表所有豪宅都失去吸引力。對資金充裕的買家而言，市場調整可能增加議價空間，但物業的地段、稀缺性、持有成本及未來轉售需求，仍然是決定長期投資價值的重要因素。

那麼問題來了：當悉尼頂級住宅價格已經下跌近17%，你認為豪宅市場正在率先觸底，還是這只是整體澳洲樓市進一步調整的開始？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.奧運還有6年，布里斯本樓市居然已經開始搶時間！

2032年Brisbane奧運會尚有六年才舉行，但昆士蘭的住宅發展商已經開始感受到時間壓力。隨著大量奧運相關基建工程即將展開，建築工人、承建商及施工資源的競爭可能進一步加劇，令Brisbane及Gold Coast未來數年的住宅建設成本面臨新一輪上漲壓力。

根據 Australian Financial Review（AFR）10月14日報導，昆士蘭人口增長持續帶動住宅需求，最新官方數據顯示，今年6月季度的住宅動工量已升至九年半以來最高水平，增長速度亦超過NSW及Victoria。

然而，住宅建設活動回升的同時，發展商卻開始擔心，未來奧運工程可能令建築成本進一步增加。

正在Brisbane及Gold Coast尋找高層住宅發展用地的MRCB International表示，新項目必須盡快完成土地收購、融資及規劃審批，才有機會趕在奧運相關工程全面展開前完成建設。

MRCB澳洲業務負責人Ravi Krishnan指出，公司希望在2027年內完成相關前期工作，於2028年至2030年間施工，並盡可能在 2030年之前完成項目，以避免後期可能出現的大幅成本上升。

這種時間壓力並非個別發展商的擔憂。

正在Gold Coast開發總值約 10億澳元住宅項目Palmera的Central Equity亦表示，未來12個月可能是新項目能否控制建築成本的重要窗口。

該公司執行董事Karl Kutner認為，隨著奧運相關建設工程陸續啟動，分包商可能因需求增加而提高報價，令較晚開始的住宅項目面臨更高成本。

建築成本顧問Rider Levett Bucknall（RLB）的最新預測亦反映出相同趨勢。

RLB預計，Brisbane建築投標價格今年上升約5%，未來三年每年可能上升7%；Gold Coast則由今年預計的5.5%，加快至未來三年每年約7%。

如果相關預測實現，連續數年的建築成本增長將對新住宅項目的Financial Feasibility（財務可行性）構成壓力。

RLB指出，目前Brisbane及Gold Coast建築市場正處於短暫的相對疲弱階段，主要受到部分公共工程延誤及私人項目動工數量有限的影響。

但這種情況可能不會持續太久。隨著大型公共工程逐步啟動，尤其是大型建築項目所需的熟練工人仍然短缺，未來施工成本可能重新加速上升。

值得注意的是，雖然今年四次加息令澳洲借貸成本升至15年高位，住宅銷售亦受到一定影響，但Brisbane及Gold Coast部分高端公寓項目仍然錄得強勁需求。

例如，Aria Property Group位於South Brisbane的Sanctuary Residences，項目預計總銷售價值達 9.26億澳元，單在上個月便錄得 5.19億澳元的公寓銷售額，超過整個項目總值的一半。該項目的兩房公寓售價由 199萬澳元起，四房公寓則由 401萬澳元起，主要買家為出售原有大型住宅、希望轉往公寓生活的Downsizers（換細屋人士）。

Aria發展主管Brent Liddell指出，這類買家並非單純希望降低居住面積，而是希望在改變居住方式的同時，獲得更好的設施、生活品質及居住體驗。Sanctuary Residences預計於2029年中至年底完工，而Aria亦認為，尚未開始施工的新項目將更容易受到未來奧運基建工程帶來的成本上升影響。

另一個例子是Brisbane Newstead的Solais Residences。

這個29層高的住宅項目計劃興建164套公寓，自9月初以來已售出 44套，涉及約 1.54億澳元，佔項目預計總銷售價值4.86億澳元的近三分之一。項目兩房公寓由 170萬澳元起，四房頂層公寓最高達 720萬澳元，預計於2028年第四季度完成。

這些案例反映出，即使整體借貸環境收緊，昆士蘭部分面向高資產買家的公寓項目仍然具有一定需求。

不過，並非所有發展商都能夠在成本上升前順利完成項目。

Hirsch & Faigen董事Daniel Faigen表示，公司正洽談收購Brisbane一幅可興建超過250套公寓的土地，並希望在2032年奧運開幕前約八個月完成建設。他指出，過去發展商通常先取得規劃許可，再進行預售及尋找承建商，但在目前的市場環境下，這種傳統模式可能已經難以應付不斷變化的建築成本。

因此，公司計劃在取得規劃許可後便盡快開始施工，以減少項目延誤帶來的風險。

與此同時，Private Credit（私人信貸）市場的變化亦令部分依賴非銀行融資的中小型發展商面臨更大挑戰。

Faigen認為，部分較小型發展商未來可能更難籌集所需股本及融資，進一步影響新項目的啟動速度。

從整體市場來看，Brisbane奧運對昆士蘭住宅市場的影響，可能不只是增加人口流動、改善基建及帶動地區發展。當奧運工程與私人住宅項目同時競爭建築工人、承建商及施工資源時，建築成本上升可能令部分住宅項目延後，甚至影響未來Housing Supply。

對買家而言，這意味著即使目前部分住宅市場正在調整，新建公寓的價格亦未必能夠同步下降，因為發展商仍然需要承擔土地、建築、融資及其他開發成本。

對投資者而言，奧運帶來的基建改善及長期需求固然值得關注，但亦需要考慮新住宅供應、項目交付時間及建築成本上升等因素，而不能單純將奧運視為樓價必然上漲的保證。

因此，2032年Brisbane奧運真正值得關注的，可能不只是哪些地區會受惠，而是未來數年，昆士蘭能否在建築成本持續上升的環境下，提供足夠的新住宅供應。

那麼問題來了：當奧運工程可能推高建築成本，你認為2032年Brisbane奧運最終會為昆士蘭帶來更多住房機會，還是令當地新樓變得更加昂貴？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

State / Territory	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	51%	427	506
New South Wales (NSW)	41%	782	914
Queensland (QLD)	23%	262	325
South Australia (SA)	21%	119	158
Western Australia (WA)	25%	12	24
Northern Territory (NT)	N/A	2	2
Australian Capital Territory (ACT)	64%	55	71
Tasmania (TAS)	N/A	2	2