12/01 - 18/01澳洲一週要聞｜悉尼墨爾本房價猛踩剎車？2026年增長預測跌破2%！｜澳洲5%首付，正在逼走首次買房者！存款追趕房價成徒勞？｜網球教練爆冷奪冠，揭開悉尼房價殘酷現實｜澳洲八大州一週拍賣
- Alison Tao
- 7天前
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已更新：2天前
新聞一.悉尼墨爾本房價猛踩剎車？2026年增長預測跌破2%！
一盆冷水可能正潑向澳洲兩大房市龍頭。投資銀行Barrenjoey最新預測指出，悉尼與墨爾本的房價增長今年將大幅放緩至僅約2%，遠不及去年的火熱表現。這背後的主要壓力，直指市場普遍預期的 2026年可能兩次加息。
數據顯示，去年全國房價平均飆升 8.6%，但Barrenjoey預測，2026年全國增長將放緩至2.8%。其中，悉尼房價預計僅漲1.9%，遠低於2025年的5.8%；墨爾本則預計漲1.8%，同樣低於去年的4.8%。
Barrenjoey首席經濟學家Jo Masters指出，今年的預測反映利率溫和上調將為市場降溫，但中型城市預計仍將跑贏大市，「我們認為這是房價增長週期的一次冷卻，利率小幅上調會帶走部分熱度，」。她預期央行可能在5月和8月各加息25個基點，而2月加息的可能性約為40%。
（Source: Cotality, chart created by Right Key Property）
儘管需求側可能因利率前景受挫，但一個關鍵因素阻止了房價大跌：極低的市場供應量。
Cotality研究總監Tim Lawless分析道：「雖然缺乏降息可能抑制住房需求，但供應水平仍然極低，這意味著房價很可能繼續上漲，只是速度不會像去年那麼快。」
他透露，去年底全國掛牌量比五年平均水平低了約20%，所有首府城市均低於平均水平，而新建住宅的供應反應也明顯不足。「這些是相反的作用力：需求面可能略失動能，但極低的供應繼續支撐著房價，這種情況很可能在2026年持續。」
Lawless認為，悉尼市場將放緩，因為其房價高度難以負擔且對利率敏感。墨爾本則更多受該州經濟信心不足和利率前景影響。
Domain首席經濟學家Nicola Powell指出，無論今年是否真的加息，這種預期本身已經在影響市場情緒。「這確實影響了信心……關乎他們是否會在2026年真正執行買賣決策，」她說，「我認為，由於我們已經看到現金利率前景發生如此轉變，這可能會讓一些澳洲人感到搖擺不定。」
數據已經顯示放緩跡象。去年12月，全國房價月度增速放緩至0.7%，為五個月來最低。悉尼和墨爾本的中位數房價在該月均微跌0.1%。
另一個關鍵變數是人口與住房供應的賽跑。SQM Research董事總經理Louis Christopher指出，去年人口增加了42萬，但僅建造了17萬套住房。他預測今年移民和自然出生率將放緩至39萬，而房屋竣工量將會上升，這意味著房價仍將上漲6%至10%。
他預期2026年開局將好壞參半，悉尼和墨爾本市場仍將有些參差，首次購房者將繼續利用5%首付計劃。但他警告：「如果我們再得到一個糟糕的CPI數據，那麼2026年上半年加息的概率肯定會超過50%。」
那麼問題來了：在「加息預期」與「供應極度短缺」這兩股力量同時拉扯之下，你覺得2026年的悉尼和墨爾本，是進場撿機會，還是該先觀望避風險？
新聞二. 5%首付，正在逼走首次買房者！存款追趕房價成徒勞？
對於無數攢錢買房的年輕人來說，一場令人疲憊的「追逐賽」正在上演：存款增長的速度，似乎永遠追不上房價上漲的腳步。而聯邦政府旨在助力的「5%首付擔保計劃」，在刺激需求的同時，也意外地加速了目標城區房價的攀升，讓許多首次購房者的購房夢被迫「向外遷移」。
28歲的James Martin和Liz Upcroft正是其中的代表。為了攢夠首付，他們選擇住在Martin父母家，每週能省下約600澳元的租金，目標是在今年底躋身購房者行列。
然而，他們沮喪地發現，尤其是在2025年底工黨首次購房者計劃擴大之後，悉尼房價的漲幅正無情地超越他們的存款速度。
「感覺有點像在跑步機上。我們會盤算，好吧，需要為首付存這麼多錢，但六個月後再看，目標線又往前移動了，」Martin無奈地表示。
在他夢想的Surry Hills和Darlinghurst等內東區變得遙不可及後，這對情侶將目光投向了距CBD約24公里的帕拉馬塔（Parramatta）。
但即便在這裡，他們也可能再次被價格排除在外。該區房價預計將強勢增長，而目前69.3萬澳元的中位單元房價，仍輕鬆低於悉尼150萬澳元的政策上限。
「每次我們查看，價格似乎就又往前跳了一點，」Martin說。
政策「甜頭」推高門檻，可負擔郊區正在減少
儘管政府提高了幾乎所有州和領地的價格上限，但中位房價處於或低於這些上限的郊區比例正在萎縮。符合計劃資格的房屋價格，正以比不符合資格的房屋更快的速度上漲——經濟學家此前已警告過這一結果。
Cotality數據顯示，截至去年12月，房價中位數低於或等於新價格上限的區域比例，已從8月的51.1%降至43.8%。
Cotality研究總監Tim Lawless評論道：「（首付擔保）對市場而言非常像一劑『強心劑』，因為它將是一種相當受歡迎的需求側刺激。」
在各首府城市中，達爾文和珀斯符合價格上限的郊區比例最小。悉尼的價格上限從90萬大幅上調至150萬，使其擁有最高比例（46.7%）的郊區中位房價低於上限，為購房者提供了「最大的選擇範圍」。
然而，不同市場間調整的不均衡性也顯而易見，例如達爾文房價近六年上漲近54%，其價格上限卻保持不變。
（Source: Cotality, chart created by Right Key Property）
與此同時，澳洲審慎監管局（APRA）首次對自住和投資房貸引入債務收入比（DTI）限制，將於2月1日生效。新規要求銀行向債務超過年收入六倍的借款人發放的新貸款，不得超過其新增抵押貸款總額的20%。
財務諮詢公司Your Future Strategy的董事總經理Gareth Croy指出，APRA這一「黑白分明」的變化可能會在2026年下半年對房地產市場產生連鎖效應。
「雖然去年我們看到，降息確實意味著人們的借貸能力更強，有更多『燃油』去消費，但這次將走向相反的方向。它將限制人們為房產支付越來越高價格的能力，」他表示。
Croy預測，受生活方式改善和基礎設施投資推動，未來12個月悉尼的帕拉馬塔和墨爾本東部的博士山（Box Hill）等熱點地區房價將強勁增長。布里斯本、阿德萊德和珀斯的一些郊區也處於價格增長的風口浪尖。
「它們將變得比2025年熱門的一些其他區域更具吸引力，核心原因在於可負擔性，」 Croy總結道。
當政策原本是為了幫助年輕人「上車」，卻在現實中變成推高房價的加速器，首次購房者就不再是在與市場競爭，而是在與制度設計賽跑。5%首付沒有讓買房變簡單，只是讓進場更早，但門檻更高、壓力更大。真正的問題，不是能不能買，而是還能不能在自己想住的地方買。
新聞三. 百萬獎金竟難圓「住房夢」？網球教練爆冷奪冠，揭開悉尼房價殘酷現實
一記精彩的回球，讓他從默默無聞的教練，瞬間成為身價百萬的冠軍。但當聚光燈褪去，一個更現實的挑戰擺在眼前：在悉尼，一百萬澳元究竟能買到怎樣的家？
上週三晚，29歲的悉尼網球教練Jordan Smith在“一分制大滿貫”中爆冷奪冠，一路擊敗包括衛冕澳網冠軍Jannik Sinner在內的諸多名將與名人，將 100萬澳元獎金收入囊中。從此，他多了一個新頭銜：「瞬間百萬富翁」。
然而，當被問及這筆橫財的用途時，他回答：「肯定會試著去買房，因為悉尼的房價太貴了。」他隨即打趣道：「也許只能買半間？誰知道呢，一套公寓？」
這句玩笑背後，是悉尼房市令人咋舌的現狀。Smith的直覺是對的——即使手握百萬現金，要在這座城市安家，選擇也遠非想像中寬裕。
PropTrack數據顯示，在大悉尼地區，僅有104個郊區（佔比不到17%）的中位房價低於100萬澳元。這意味著，如果Smith夢想擁有一棟帶後院的典型澳洲獨立屋，他的選擇範圍將被擠壓到城市邊緣或偏遠區域。
然而，若將目標轉向公寓市場，情況則大為不同。同樣的預算，足以在近72%的悉尼郊區購買一套中位價的公寓。
以Smith工作和生活的城堡山（Castle Hill） 為例，這裡的中位公寓價格為99.5萬澳元，正好在他的預算範圍內。但若他渴望的是一棟獨立屋，則需要面對高達243萬澳元的中位房價。上一次有百萬以下的房屋在該區成交，還得追溯到2022年——那是一套兩居室的複式住宅。
「這獎盃擺在嶄新房子裡的壁爐架上，一定會很好看，」網球名宿兼主播Todd Woodbridge在為Smith頒獎時說道。這句話如今聽來，更像一個溫馨卻充滿挑戰的祝願。
這場「一分制大滿貫」本身就像樓市的隱喻：機會轉瞬即逝，競爭異常激烈，而規則（或市場門檻）對不同參與者而言並不完全平等。業餘選手有兩次發球機會，而職業選手僅有一次——這與首次購房者借助政府擔保計劃與投資者同台競技的場景，何其相似。
新聞四. 澳洲八大州一週拍賣
【結語】
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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