10/08-16/08 澳洲一週要聞 ｜SMSF新規影響持續擴大！獨立屋與Townhouse供應也受衝擊？｜樓價下跌拖累新屋建設！澳洲大型發展商警告買家信心正在消失｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. SMSF新規影響持續擴大！獨立屋與Townhouse供應也受衝擊？

新聞二. 樓價越跌越沒人買？澳洲新屋銷量暴跌40%

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.SMSF新規影響持續擴大！獨立屋與Townhouse供應也受衝擊？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲聯邦政府針對自主管理退休基金（SMSF）投資住宅物業的借貸限制，影響正由公寓市場進一步擴散至獨立屋及Townhouse市場。部分澳洲大型建築商警告，新政策可能削弱投資者對新建住宅的需求，並進一步影響未來住宅供應。

這次受到關注的其中一個市場，是澳洲的Spec Homes（投機性建造住宅／預建成屋）。與一般買家先購買土地、再與建築商簽訂建築合同不同，Spec Homes通常由建築商先自行承擔成本完成住宅建設，再於完工前後出售，因此可以縮短建造流程，也不需要提前與買家協調個人化設計。

過去，SMSF投資者是部分Spec Homes的重要買家，因為這類住宅可以透過一次交易完成購買，更容易符合SMSF使用有限追索權借貸安排（Limited Recourse Borrowing Arrangement，LRBA）的相關要求。相比之下，傳統House and Land Package通常涉及土地與建築兩個階段，交易及融資安排更加複雜。

AFR指出，在新規正式生效之前，市場一度出現SMSF買家加快入市的情況，部分建築商錄得大量相關交易。但隨著政策正式實施，這部分需求未來可能迅速下降。Housing Industry Association（HIA）更表示，相關政策變化已經觸發約2,500份銷售合同取消。

其中，Newcastle建築商NEX Building Group正積極發展Spec Home業務，並計劃利用母公司Asahi Kasei Homes的資金，在2030年前建造1,000套Spec Homes。作為對比，NEX在FY25全年住宅開工量為2,898套，因此這項業務的規模相當於其FY25總開工量約三分之一。

NEX企業事務主管Brett Lavaring表示，任何擁有Spec Home項目的建築商都可能受到新政策影響。目前最大的問題未必是已經簽訂及正在施工的合同，而是未來的新合同和新項目。如果SMSF買家大量退出，建築商未來是否仍願意承擔資金提前建造Spec Homes，將成為值得關注的問題。

不過，不同建築商受到的影響並不相同。ASX上市建築商Simonds Group每年大約建造150套Spec Homes，只佔FY25全年1,526套住宅開工量約十分之一。公司執行主席Rhett Simonds表示，由於公司的Spec Home業務主要面向首次置業者，以及透過傳統融資方式購房的投資者，因此預計SMSF新規只會帶來較小影響。

相比之下，墨爾本建築商Henley Properties受到的潛在衝擊可能更加明顯。Henley在FY25錄得1,984套住宅開工，而Spec Housing佔公司每年住宅量約25%至30%。公司CEO Antony Blackshaw表示，新政策可能令這個市場中的SMSF買家幾乎全部消失，因為能夠完全不依靠借貸、以100%現金完成物業收購的SMSF買家並不多。

這亦帶出今次政策另一個值得關注的問題：SMSF借貸限制表面上是一項退休金及投資政策，但最終影響可能延伸至澳洲新住宅供應。

HIA首席經濟學家Tim Reardon指出，Spec Homes過去一度佔澳洲新住宅供應約20%，但由於GST等因素增加建築商前期成本，到2020年前後，這類住宅供應已大幅減少。近年隨著樓價上升，Spec Homes的商業可行性重新提高，但新的SMSF政策可能再次減少流入新住宅建設的投資資金。

這對澳洲目前本已緊張的住房供應而言，可能並不是一個好消息。澳洲National Cabinet此前訂下目標，希望在五年內、截至2029年中建造120萬套新住宅。然而，在建築成本、人工短缺及項目可行性等多重壓力下，市場本身已經面臨供應挑戰。如果SMSF資金進一步退出部分新房市場，建築商未來的新屋開工量可能承受更多壓力。

不過，政策的真正影響未必會立即反映在目前的住宅開工數據之中。Reardon表示，更明顯的影響可能要到下一個曆年才會出現，因為目前建築商仍然在消化之前已經簽約的項目和施工Pipeline。當現有項目逐步完成後，現在出現的合同取消，以及SMSF買家減少所帶來的需求缺口，才可能真正轉化為更低的Housing Starts。

值得留意的是，目前市場正在出現一個重要變化：SMSF新規的影響已經不再只是「投資者還能不能借錢買住宅」的問題，而是開始延伸至「誰來購買新建住宅，以及建築商是否還願意繼續增加供應」。

對SMSF投資者而言，未來透過借貸配置住宅物業的選擇將明顯收窄；而對建築商及整體住宅市場而言，如果原本依賴SMSF需求的Spec Home項目減少，最終可能進一步影響獨立屋、Townhouse的建設及供應。

那麼問題來了：如果限制SMSF借貸可以降低退休金過度投資住宅市場的風險，但同時可能減少新住宅的投資資金，你認為這項政策對澳洲樓市是利大於弊，還是可能進一步加劇住房供應問題？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.樓價越跌越沒人買？澳洲新屋銷量暴跌40%

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲樓市持續降溫及利率上升，正在進一步打擊買家信心。最新官方數據顯示，投資者、自住買家及首次置業者的新住房貸款均在6月季度下降，而部分大型建築商更表示，個別市場的新屋銷售量較今年上半年一度下跌多達40%。

澳洲最大住宅建築商之一Metricon的CEO Brad Duggan表示，部分市場在上個月的銷售量，相比今年上半年下降約40%。他認為，目前市場最大的問題是買家信心明顯下降，在樓價停滯甚至下跌的環境下，不少買家寧願繼續觀望，也不急於興建或購買新住宅。

這種觀望情緒亦反映在最新住房貸款數據上。根據 Australian Bureau of Statistics（ABS）公布的數據，截至6月30日的三個月內，澳洲投資者新住房貸款承諾下降8.6%，創下約3年半以來最大季度跌幅；自住買家貸款下降3.3%，首次置業者貸款亦下降2.9%。

其中，投資者的退場尤其明顯。JPMorgan經濟學家Tom Ryan指出，若以貸款金額計算，投資者住房貸款價值下降10.2%，貸款數量則下降8.6%。這反映在新的稅務及政策環境之下，投資者對中期房地產市場的態度變得更加謹慎。

與此同時，樓價下跌亦正在加強買家的觀望心理。Cotality數據顯示，悉尼住宅價格7月份跌幅由6月份的1.2%擴大至1.4%，而首府城市綜合住宅價格跌幅亦由0.6%擴大至0.9%。當買家預期未來仍可能以更低價格入市時，自然缺乏立即購買的動力。

Oxford Economics的Maree Kilroy表示，目前樓價調整可能仍未完全結束。如果首次置業者相信樓價仍有進一步下跌空間，他們很可能選擇等待市場真正見底後才入市。這亦意味著，即使政府希望透過政策改善首次置業者的購買能力，短期內仍未必能立即轉化成實際成交。

聯邦政府則對數據有不同解讀。財長Jim Chalmers指出，相比投資者，自住及首次置業者貸款的跌幅較小，認為這可能是一個市場逐步向首次置業者傾斜的正面訊號。政府此前推出包括限制負扣稅（Negative Gearing）優惠及資本增值稅（Capital Gains Tax）優惠等調整，希望降低投資者在住宅市場中的部分優勢，讓更多年輕買家有機會入市。

不過，這亦帶出目前澳洲住房政策面臨的一個矛盾：降低投資需求可能有助於壓低樓價，但投資者同時也是新住宅市場的重要資金來源。當投資者大量觀望，新House及Apartment的銷售減少，發展商和建築商未來增加供應的意願亦可能受到影響。

這一點在新建住宅市場尤其值得留意。ABS數據顯示，6月季度投資者購買新建住宅的貸款達10,923宗，佔相關新房貸款總量43.1%。換句話說，投資者仍然支撐著相當大比例的新住宅需求。如果這部分買家長期留在場外，最終可能影響新住宅項目的銷售、融資甚至實際開工。

不只是Metricon，西澳發展商Finbar亦觀察到類似情況。公司CEO Ronald Chan表示，珀斯中價位Apartment的買家興趣明顯下降，不少人因為市場及政策存在不確定性而選擇「坐在場邊等待」。而這種銷售放緩並不只發生在Finbar自己的項目，而是更廣泛的市場現象。

然而，澳洲住宅供應端目前亦出現另一個值得注意的訊號。ABS早前公布的數據顯示，截至今年6月的一年內，新住宅審批數量升至204,609套，創四年新高；其中Apartment、Townhouse及Semi-detached Homes的審批量更接近七年高位。

這意味著，目前澳洲樓市可能正在出現一種「審批增加，但買家需求轉弱」的情況。項目獲得Planning Approval並不等於一定會立即開工，如果預售不足、融資條件轉差或者買家繼續觀望，部分已獲批項目仍有可能延遲施工。

發展商亦正在為市場恢復提前部署。本週，Finbar位於珀斯West Leederville的一個雙塔住宅項目獲得批准，項目計劃興建244套Apartment，預計最終價值約2.65億澳元。這反映部分發展商仍然看好澳洲住宅的中長期需求，只是短期市場信心不足可能拖慢項目銷售及建設節奏。

值得留意的是，目前澳洲樓市正面臨一個相當矛盾的局面：政府希望一方面降低投資需求、改善首次置業者的入市機會；另一方面又希望加快新住宅供應。但如果投資者退場速度太快，新房銷售下降，最終反而可能令發展商減少或延遲建設。

對買家而言，樓價仍在調整，繼續等待可能意味著未來有更大的議價空間；但對澳洲整體住房市場而言，如果所有人都在等待「樓市見底」，新住宅建設亦可能因此放慢，令原本已經緊張的住房供應問題更加複雜。

那麼問題來了：如果降低投資者需求可以令樓價更加可負擔，但同時可能拖慢新住宅建設，你認為澳洲政府目前的住房政策，真的能夠幫助首次置業者，還是可能帶來另一輪供應問題？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 17 August 2026 1:30 PM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。

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