07/09-13/09 澳洲一週要聞 ｜澳洲樓市已經在跌，RBA為何還敢加息？｜樓價跌了就會反彈？這次可能沒那麼簡單！ ｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 澳洲樓市已經在跌，RBA為何還敢加息？

新聞二. 樓價跌了就會反彈？這次可能沒那麼簡單！

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.澳洲樓市已經在跌，RBA為何還敢加息？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，澳洲樓市持續下行的影響正在從住宅價格本身，逐步傳導至消費、房地產相關行業以及新房建設。但面對市場對「樓市會不會拖累澳洲經濟陷入衰退」的擔憂，RBA目前給出的答案仍然是否定的。

RBA助理行長Sarah Hunter在AFR Property Summit上表示，住宅市場下行確實正在拖慢澳洲整體經濟，並可能進一步影響未來新住宅建設，但目前RBA並不認為這足以令澳洲陷入Recession（經濟衰退）。

問題是，即使樓市正在承受壓力，RBA目前最關心的仍然不是樓價，而是Inflation（通脹）。

Hunter表示，如果未來通脹表現比RBA目前預測更加強勁，央行仍然可能需要進一步加息來控制物價。

截至7月，RBA偏好的Underlying Inflation（核心通脹）指標仍然維持在3.6%，高於央行2%至3%的目標區間。

而市場對再次加息的預期亦正在升高。AFR報導指出，債券交易員當時已經定價RBA在9月29日再次加息的可能性約為70%。

這亦令目前澳洲樓市形成一個相當矛盾的局面：

一方面樓價下跌正在拖慢經濟；另一方面，如果通脹仍然過高，RBA仍然可能繼續加息，而更高的利率又可能進一步壓低樓市。

根據Australian Bureau of Statistics（ABS）數據，截至6月30日的三個月內，澳洲住宅總價值已經蒸發超過340億澳元。

全澳平均住宅價格在6月季度下跌0.7%，降至約110萬澳元。其中NSW下跌2.4%，Victoria下跌2.1%，兩個州均錄得自2017年至2019年上一輪樓市下行週期以來最大的季度跌幅。

部分房地產分析師目前預計，全澳住宅價格從高峰到底部可能累計下跌約10%，而對利率更加敏感的Sydney，跌幅可能更加明顯。

但樓價下跌真正值得留意的地方，是它不只影響「房子值多少錢」。

Hunter指出，住宅成交量下降已經開始影響Real Estate Agents、Conveyancing Lawyers以及Removalists等依賴房屋交易的行業。

當住宅價格下降時，家庭亦可能因為感覺自己的資產縮水而減少消費，例如延後購買家具、新車以及其他大額商品。

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Domain首席經濟學家Nicola Powell亦指出，住宅資產佔澳洲家庭財富接近70%，因此樓價下跌自然可能對Consumer Spending（消費支出）形成壓力。

從RBA的角度來看，這種消費降溫某程度上反而有助於降低通脹。

但市場更加擔心的，可能是另一個長期問題——新住宅供應。

高利率、樓價下跌以及房地產稅務改革，正在同時降低發展商和投資者投入新住宅項目的意願。

Hunter預計，澳洲Housing Construction（住宅建設）可能在2027年及2028年進一步下降。

這亦令房地產行業與RBA之間出現明顯不同的判斷。

澳洲大型私人房地產發展商Nigel Satterley警告，目前樓市下行非常嚴重。如果政府不重新考慮Negative Gearing及Capital Gains Tax相關改革，澳洲甚至可能面臨由住宅及零售市場帶動的經濟衰退。

他的核心邏輯是：房地產本身具有很強的經濟Multiplier Effect（乘數效應）。

當住宅成交下降，不只是業主的資產價值受到影響，中介、律師、搬家公司、家具零售、家電、裝修以及Shopping Centres等相關消費亦可能同步受到拖累。

Sydney拍賣師Damien Cooley提供的數據亦反映買家競爭正在明顯降溫。目前平均每套住宅約有2.1名競標者，相比樓市Boom時期平均約7名，差距相當明顯。

不過，RBA及部分經濟學家認為，目前澳洲家庭的財務狀況仍然足以承受這輪調整。

ANZ首席經濟學家Richard Yetsenga指出，即使Mortgage Rates已經升至15年高位，澳洲家庭Balance Sheets仍然相當強勁，而且Mortgage Defaults仍低於1%。

Morgan Stanley首席經濟學家Chris Read亦認為，雖然消費及住宅建設將會放慢，但澳洲家庭整體資產負債表仍具有一定韌性，因此目前出現大規模家庭財務壓力的風險，可能低於過往部分樓市下行週期。

但他同時警告，目前住宅市場的放緩可能仍會繼續向更廣泛的經濟領域擴散。

政府方面則繼續為房地產稅務改革辯護。

Housing Minister Clare O’Neil表示，改革Negative Gearing及Capital Gains Tax的目的，是讓First Home Buyers與投資者站在更加公平的競爭環境。

她認為，目前樓價大幅調整的主要原因仍然是Interest Rates，而不是稅務政策本身。

這亦令目前澳洲樓市的政策矛盾變得更加明顯：

政府希望降低首次置業者進入市場的門檻；RBA需要透過高利率控制通脹；但高利率及投資回報下降，又可能削弱新住宅建設，進一步影響未來Housing Supply。

值得留意的是，接下來真正決定樓市能否出現轉折的因素，可能仍然是利率。

PEXA行政總裁Russell Cohen認為，在利率沒有開始下降、通脹沒有真正降溫之前，消費者可能繼續選擇觀望。而當買家相信樓價還可能更便宜時，他們自然更加缺乏立即入市的動力。

所以目前市場面對的，已經不只是「樓價還會跌多少」的問題。

更重要的是：樓價下跌 → 家庭財富縮水 → 消費放慢 → 房地產相關行業受壓 → 新住宅建設下降，這條傳導鏈究竟會走多遠？

RBA目前認為，這會令澳洲經濟放慢，但還不至於造成Recession；房地產業界則擔心，如果樓市及新房建設繼續惡化，對整體經濟的影響可能比央行預期更加嚴重。

那麼問題來了：如果樓市下跌已經開始影響消費和新房建設，但通脹仍然偏高，你認為RBA應該繼續以控制通脹為優先，還是需要開始考慮樓市及整體經濟承受的壓力？歡迎留言分享你的看法。

新聞二.全澳樓價加速下跌！這輪調整還沒到底？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新分析，澳洲樓市正在經歷一輪速度相當快的調整，而真正值得關注的，可能不只是樓價還會跌多少，而是過去大家熟悉的「樓價下跌 → 利率下降 → 買家回歸 → 樓市反彈」這套劇本，這一次未必會按照原來的方式重演。

目前市場對澳洲樓價的預測已經明顯轉弱。部分分析預計，全澳住宅價格從高峰到底部可能下跌約10%至13%，而房地產交易量Peak-to-Trough（從高峰到底部）亦可能減少約25%。

但真正令市場意外的，是這輪調整發生的速度。

澳洲知名地產經紀John McGrath表示，自己從業40年間至少經歷過八次樓價調整，但從未見過一次像目前這輪市場一樣發展得如此迅速。

對Real Estate Agents、Conveyancers、Mortgage Brokers以及Home Stagers等依賴住宅交易的行業而言，即使澳洲整體經濟尚未陷入Recession，目前的市場環境可能已經讓不少從業者感受到類似衰退的壓力。

不過，市場上亦存在另一種更加樂觀的觀點。

McGrath認為，過去不少澳洲樓市週期通常在樓價下跌約10%左右後逐漸觸底，因此如果這輪調整速度非常快，市場亦有可能比大家想像中更早接近底部。Westpac行政總裁Anthony Miller亦提出類似觀點。

澳洲長期存在Housing Undersupply（住宅供應不足）的問題。如果樓價下跌令業主更加不願意出售，而人口及住房需求仍然存在，供應不足最終可能重新支撐價格。

Westpac目前預測，澳洲住宅價格可能在2027年上升3%，2028年再上升8%。

按照過去的市場經驗，這個邏輯並不難理解：

樓價下跌 → 市場調整 → 利率開始下降 → 借貸能力改善 → 買家重新入場 → 樓價回升。

但HSBC首席經濟學家Paul Bloxham認為，這一輪Housing Cycle可能真的不一樣。第一個重要變化，就是今年5月Federal Budget公布的房地產稅務改革。新的Negative Gearing及Capital Gains Tax安排，明確降低了部分住宅投資對投資者的吸引力。

而在過去不少樓市週期中，投資者往往是市場反彈初期最早重新入場的一批買家。

如果這一次投資者因為稅務及回報計算改變而沒有像以前一樣快速回歸，樓市即使觸底，反彈速度亦可能比過去更加緩慢。

第二個，甚至更加重要的變化，就是Interest Rates（利率）。

澳洲住宅市場雖然長期供應不足，但Bloxham指出，真正決定買家能否入市的，不只是「有沒有房」，而是買家究竟能借到多少錢。

Schroders澳洲股票主管Martin Conlon亦指出，Credit Availability（信貸可得性）始終會影響住宅價格。

簡單來說：利率越高 → 每月供款越高 → 銀行可借出的金額下降 → 買家的最高出價能力亦隨之下降。

所以即使澳洲仍然缺房，如果大量25至35歲買家在目前利率及樓價水平下仍然負擔不起住宅，單純依靠Housing Shortage未必足以立即推動樓價重新大幅上升。

而現在最大的問題是——利率可能沒有大家想像中那麼快下降。

RBA近期再次表達對Inflation（通脹）的擔憂，市場甚至開始將下一次加息預期提前。

與此同時，全球Bond Yields（債券收益率）亦持續處於高位，意味著全球資金成本正在上升。

這些看似距離普通澳洲買家很遠的金融市場變化，其實最終都可能影響Mortgage Rates及銀

行的Funding Costs。

更重要的是，目前令全球資金成本維持高位的因素，很多都不是短期問題。

政府債務及財政赤字仍然偏高；人口老化需要更多公共支出；Energy Transition需要大量投資；地緣政治衝突推高國防支出；而Artificial Intelligence（AI）基礎設施競賽亦正在吸收大量全球資本。

換句話說，全球可能正在重新進入一個「資金本身有明顯成本」的時代。

這與過去十多年澳洲業主熟悉的環境非常不同。Global Financial Crisis以及疫情之後，全球央行曾長期維持非常低的利率，廉價資金推動包括澳洲住宅在內的大量Asset Prices持續上升。但如果未來利率長期維持在相對較高水平，澳洲樓市可能很難重新回到過去那種「借貸便宜、樓價長期快速上升」的環境。這並不代表澳洲住宅價格從此不會再上升。

真正可能發生的，是樓價仍然會有週期，但增長速度、投資回報以及市場反彈方式，都可能和過去十多年有所不同。

對買家而言，這亦意味著未來判斷一套物業是否值得購買，可能不能再單純建立在「澳洲樓價長期一定快速上升」的假設上。

物業本身的位置、供需、租金回報、持有成本、借貸能力，以及長期人口及基建需求，可能變得更加重要。

當然，目前市場對「底部在哪裡」仍然存在很大分歧。

一方面，有市場人士認為這輪樓價調整速度很快，加上澳洲長期Housing Shortage，市場可能已經逐漸接近底部。另一方面，Bloxham等經濟學家則認為，如果高利率持續、投資者需求下降，這輪樓市週期可能無法像過去一樣快速反彈。

所以，這一輪澳洲樓市真正值得留意的，可能已經不是「跌10%之後是不是一定反彈」。而是——如果未來幾年的資金成本真的比過去十多年更高，我們是否需要重新思考什麼才算澳洲樓市的「正常」？

那麼問題來了：如果澳洲樓市未來不再回到過去「低利率＋樓價快速上升」的模式，你會選擇趁這輪調整尋找優質物業，還是等待利率真正開始下降後再入市？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 14 Sep 2026 10:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。

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