06/04-12/04 澳洲一週要聞 ｜建築成本再爆升！上市房企也頂不住，供應缺口恐再擴大｜拍賣數字沒崩但成交不動！賣家硬撐，市場開始反轉｜澳洲八大州一週拍賣
- Alison Tao
- 4月13日
- 讀畢需時 5 分鐘
已更新：7天前
新聞一. 建築成本再爆升！上市房企也頂不住，供應缺口恐再擴大
澳洲住宅市場眼下最值得警惕的，未必是需求突然消失，而是供應端再次被「成本衝擊」卡住。最新消息顯示，中東局勢升溫正重新推高本地建築成本，連ASX上市地產發展商都開始為未來幾季的項目利潤與開工節奏做壓力測試。
市場原本寄望靠加快建房去紓緩供應不足，但如今看來，真正拖慢市場的，可能不是批地，也不是需求，而是建築成本又一次失控。
數據層面，壓力已經很具體。多類建材近期錄得雙位數升幅，當中混凝土、鋼材、PVC等關鍵材料漲幅約在25%至36%，若衝突持續，運輸與物流成本還可能再升10%至20%。部分建商更警告，單套新屋整體建築成本有機會再增加3.5萬至5萬澳元。
這對高密度住宅、期房項目和固定價格合約尤其致命，因為一旦成本向上、售價卻未必能同步轉嫁，項目利潤會被迅速擠壓，甚至出現延後、縮規模，或乾脆不開工的情況。
背後原因其實很清晰。建築業本身仍面對人工短缺、融資成本高企與基建搶資源的多重壓力，現在再疊加油價、航運與原材料波動，等於把原本已經脆弱的供應鏈再推向高風險區。對發展商而言，問題不只是「貴了多少」，而是成本報價變得更短、更不穩，令整個項目可行性更難計算。
這也解釋了為什麼市場明明有住房需求，供應卻始終追不上；因為能不能建，不只看需求，還要看今天報上來的成本，三個月後是否已經完全變樣。
對投資者來說，這不是一則單純的建築新聞，而是房價邏輯的重要信號。短期內，高成本會繼續壓制新盤供應，令可負擔房源更難大量補上；中長線看，只要人口與住房需求未明顯轉弱，供應受阻反而會為成熟區域現樓、租賃市場及具稀缺性的資產提供支撐。
換句話說，市場不是沒有風險，而是風險正從「買家不買」轉向「房子根本建不出來」。真正需要重新評估的，已經不是樓價會不會跌，而是哪一類資產在供應持續受限下，仍有能力守住價值。
那麼問題來了： 當連大型上市發展商都開始擔心成本失控，澳洲未來幾年的新房供應，還追得上人口與租住需求嗎？ 如果建築成本高位維持，未來真正受益的，會是預售新盤，還是已落成的現樓資產？
新聞二. 拍賣數字沒崩但成交不動！賣家硬撐，市場開始反轉
澳洲拍賣市場最近最矛盾的地方在於：表面上，拍賣量沒有大幅崩塌；但實際上，成交效率正在明顯變差。
最新一輪市場數據顯示，賣家仍然持續推盤，但買家出手速度與價格承接力並未同步跟上，令拍賣結果陷入「有量、無勢」的僵局。對不少業主來說，真正的清算日不是有沒有上拍，而是市場已不再願意為過去那套定價邏輯埋單。
從數字看，壓力已相當明確。Cotality截至3月29日的一週數據顯示，悉尼清空率為50.4%，墨爾本為54.2%，均處偏弱區間；而realestate.com.au截至4月13日早上的最新州別數據亦反映全國氣氛仍未改善，NSW清空率45%，VIC 51%，QLD更只有38%，僅南澳與ACT相對穩定。
這代表問題已不只是節日因素，而是買家在利率、生活成本與經濟前景未明下，正在用更低的出價意願重新定價市場。
更值得注意的是，市場主導權正在轉移。過去幾年是買家怕錯過，現在則變成賣家怕賣不掉。據近期報道，悉尼與墨爾本的看房人流、競投人數與最終成交量都出現降溫，更多業主選擇撤拍、轉私下議價，甚至乾脆先觀望，不願接受低於心理價位的結果。
這反映市場並非全面崩跌，而是進入一個更殘酷的篩選期：地段普通、定價進取、產品不夠稀缺的盤，成交難度明顯上升；相反，真正有性價比或供應稀缺的物業，仍然可以吸引競爭。
原因其實不難理解。當借貸成本高、燃油與生活支出上升、利率預期又未完全落定，買家自然更保守；而賣家則普遍仍留有上一輪市場的價格記憶，雙方預期一拉開，成交就會卡住。
這種「價格黏性」往往是市場轉折期最典型的特徵。對投資者而言，這反而是一個值得留意的窗口：當賣家開始面對現實，議價空間會重新出現，但前提是你選中的不是高風險板塊，而是具租賃支撐、供應受限、長線人口流入仍在的區域。
那麼問題來了： 當拍賣量還在，但清空率與成交效率同步轉弱，這是否代表市場已正式由賣方市轉向買方市？ 如果賣家開始接受現實，接下來真正先出現價格鬆動的，會是悉尼墨爾本，還是其他過去升得太快的城市？
新聞三. 澳洲八大州一週拍賣
城市 | 拍賣數量 | 清空率 |
Victoria (VIC) | 792 | 51% |
New South Wales (NSW) | 785 | 45% |
Queensland (QLD) | 152 | 38% |
South Australia (SA) | 117 | 65% |
Western Australia (WA) | 10 | 40% |
Northern Territory (NT) | 3 | 67% |
Australian Capital Territory (ACT) | 63 | 67% |
Tasmania (TAS) | 1 | --% |
Data timestamp: Mon 13 Apr 2026 9:30 AM AEST
【結語】
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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