05/10-11/10 澳洲一週要聞｜澳洲租金終於跌了？悉尼出現近兩年來首次下降！｜澳洲春季樓市出現反常現象？拍賣成交率連跌兩週！｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao

4天前

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已更新：19小时前

新聞一. 澳洲租金終於跌了？悉尼出現近兩年來首次下降！

新聞二. 澳洲春季樓市出現反常現象？拍賣成交率連跌兩週！

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.澳洲租金終於跌了？悉尼出現近兩年來首次下降！

過去幾年，澳洲租賃市場一直受到房源短缺及租金持續上升的影響，但最新數據顯示，市場正在出現新的變化。悉尼租金近兩年來首次錄得季度下跌，其他主要首府城市的租金增長亦明顯放緩。值得關注的是，這次租金降溫並非單純因為出租物業供應增加，而是租客的負擔能力正在逐漸接近極限。

根據 Australian Financial Review（AFR）10月9日報導，Cotality數據顯示，全澳租金在截至9月的季度內上升 0.5%，明顯低於6月季度的 1.6%及3月季度的 2.1%。其中，Sydney租金下降0.4%，是近兩年來首次錄得季度下跌。

這一變化尤其值得關注，因為過去五年，全澳住宅租金已累計上升約 39%。持續上漲的租金不僅增加家庭生活成本，亦令租客更難儲蓄置業首期。

Cotality研究主管Tim Lawless指出，澳洲租客正面對雙重壓力：一方面，出租物業空置率仍然偏低；另一方面，經通脹調整後的實際收入受到壓力，令不少家庭難以承受進一步加租。因此，部分租客開始透過合租、增加同住人數等方式控制住房開支。

過去，Rental Supply不足是推動租金上升的重要原因，但現在即使供應仍然緊張，部分租客亦已無法負擔更高租金。

Sydney Inner West地產代理James Price表示，過去三至六個月，部分出租物業的Advertised Rent已經接近市場能夠承受的上限。雖然整體空置率仍然偏低，但部分物業的Days on Market（市場掛牌時間）開始增加，反映租客並非沒有需求，而是無法接受更高的價格。

Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell亦指出，Brisbane、Adelaide及Perth的出租物業數量仍然低於去年同期，但這些城市的Asking Rents卻在最近一個季度保持不變。

目前全澳Rental Vacancy Rate為2.1%，高於去年同期的1.6%。 雖然空置率有所回升，但租賃供應仍然緊張，顯示租金增長放緩並不代表住房短缺問題已經解決。

對房產投資者而言，市場亦出現另一個值得關注的現象：租金增長正在放緩，但Rental Yield（租金回報率）反而正在改善。

Cotality數據顯示，截至9月的三個月內，澳洲主要首府城市租金平均上升 0.4%，但同期住宅價格卻下降 4.3%。

由於Gross Rental Yield取決於年度租金收入相對於物業價值的比例，當樓價下降速度快於租金變化時，即使租金增長放緩，租金回報率仍可能上升。

目前澳洲Rental Yields已回升至 2019年8月以來的最高水平。

Commonwealth Bank高級經濟學家Trent Saunders預計，全澳Gross Rental Yield可能由2026年中的約 3.75%，逐步上升至2027年底的約 4.5%，有望逐漸改善投資者的回報預期。

不過，Rental Yield提高並不代表投資物業的實際盈利能力一定改善。

隨著借貸成本上升，以及今年5月聯邦預算案宣布調整Negative Gearing及Capital Gains Tax相關稅務優惠，投資者更加重視Rental Income及Cash Flow。

BresicWhitney行政總裁Will Gosse指出，今年四次加息令業主承擔更高的持有成本，但租客的預算並未同步增加。部分業主原本希望透過加租抵消按揭利息及其他開支，卻發現市場已難以承受更高租金，甚至開始考慮出售投資物業。

不過，市場對租金是否會持續下降仍然存在不同看法。

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee認為，目前的租金放緩可能只是暫時現象。她指出，Cotality及Domain主要分析新上市物業的Asking Rents，而ABS數據則反映租客實際支付的租金。

最新ABS數據顯示，截至8月的12個月內，實際住房租金仍然上升3.6%。 因此，新上市物業的租金下降，並不代表所有現有租約的租金都已同步回落。

此外，悉尼出租物業供應仍然接近十年低位，未來租金仍存在重新上升的可能。

整體而言，這輪租金增長放緩反映出澳洲租賃市場正在出現新的平衡。

對租客而言，租金降溫可能帶來一定程度的壓力緩解，但過去五年累積的39%升幅仍然令住房負擔沉重。對業主而言，高利率增加了物業持有成本，但租客的支付能力亦限制了進一步加租的空間。

悉尼租金近兩年來首次下降，真正值得關注的並不只是0.4%的跌幅，而是即使出租房源仍然短缺，租客的負擔能力亦開始成為限制租金上漲的重要因素。

那麼問題來了：當澳洲租金已在五年內上升39%，你認為目前的租金增長放緩只是短暫調整，還是租賃市場已經接近租客真正能夠承受的上限？歡迎留言分享你的看法

新聞二.澳洲春季樓市出現反常現象？拍賣成交率連跌兩週！

澳洲傳統春季售樓旺季已經到來，但住宅拍賣市場卻出現反常現象。最新數據顯示，全澳主要首府城市的拍賣成交率連續第二週低於50%，拍賣物業數量亦較去年同期減少超過三成，反映買家信心仍然疲弱，市場交易活動持續承受壓力。

根據 Australian Financial Review（AFR）10月11日報導，Cotality數據顯示，上週末全澳首府城市的初步拍賣成交率（Preliminary Auction Clearance Rate）為 48.8%，略高於前一週的48.2%，但已連續兩週低於50%。同期共有 1,781套住宅進行拍賣，較去年同期減少 31.2%。

春季通常是澳洲住宅市場交易較活躍的時期，但今年拍賣成交率及拍賣數量同時下降，顯示市場並未出現典型的春季旺季表現。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，拍賣成交率持續低於50%的情況相當罕見。今年6月中下旬亦曾出現類似水平，而如今再次連續兩週跌破50%，反映買家仍然高度謹慎，市場缺乏足夠信心。

近幾個月，借貸條件收緊、利率上升以及聯邦預算案中的物業投資稅務調整，持續影響澳洲住宅市場。這些因素不僅削弱買家的Borrowing Capacity（借貸能力），亦增加了市場對未來樓價走勢的不確定性。

當買家預期住宅價格仍可能進一步調整，便更傾向延後購買決定。即使物業吸引潛在買家，亦可能因出價未達賣家的Reserve Price（保留價）而未能在拍賣當日成交。

不過，市場對樓市是否已經接近底部仍存在不同看法。

McGrath Estate Agents創辦人John McGrath表示，其公司在澳洲東岸的拍賣數量較去年同期減少約 20%，但他認為住宅市場可能已經接近底部。

他指出，與三至六個月前相比，目前賣家對市場價格的變化已有更清晰的認識，售價預期亦逐漸調整。部分買家開始重新進入市場，認為目前價格已反映一定程度的下跌，因此可能選擇在聖誕節前入市。

McGrath預計，澳洲住宅市場有機會在2027年逐步穩定，甚至重新出現溫和增長。不過，這仍屬於市場預測，目前的拍賣數據尚不足以確認樓市已經觸底。

從各主要城市的表現來看，市場亦呈現明顯差異。

Melbourne上週末共有 707套住宅進行拍賣，是全澳拍賣數量最多的首府城市，初步成交率為 54.8%。Sydney則錄得 653場拍賣，初步成交率為 52.9%。由於前一週適逢長週末，本週拍賣數量較前一週增加超過一倍。

相比之下，Brisbane的表現尤其值得關注。上週末共有 201套住宅進行拍賣，較前一週增加 45.7%，但初步成交率只有 21.4%，創下自2020年4月疫情初期以來的最低水平。Adelaide則錄得 140場拍賣，初步成交率為 46.8%，而Perth只有14場拍賣。雖然Brisbane的成交率明顯偏低，但由於其拍賣數量佔整體市場比例較小，Sydney及Melbourne仍然是影響全澳綜合拍賣成交率的主要城市。

除了買家信心之外，Melbourne拍賣市場亦即將面對另一項重要變化。

Victoria的新規定要求地產代理在拍賣或指定日期出售前至少七天，以單一明確金額公開賣家的Reserve Price。相關規定於10月1日生效，而10月16日開始的拍賣安排將成為觀察新制度影響的重要時點。

Cotality數據顯示，Melbourne下一個週末的預定拍賣數量預計將較本週下降約34%。

Melbourne買方代理Emma Bloom認為，公開Reserve Price可能令部分賣家轉向Private Sale（私人協商出售），而非傳統Auction。部分業主可能因擔心最終成交價低於預期而提高Reserve Price，買家則可能因不認同價格而減少參與拍賣。

不過，目前仍不能確定拍賣數量下降是否直接由新規定造成，未來仍需要觀察成交率、上市數量及銷售方式的變化。

整體而言，澳洲春季拍賣市場的疲弱，反映目前住宅市場仍然受到高利率及買賣雙方價格預期差異的影響。

一方面，買家擔心樓價仍有進一步下跌的可能；另一方面，部分賣家亦不願接受低於原先預期的價格，令市場交易活動持續受到限制。

拍賣成交率連續兩週低於50%，加上拍賣數量同比下降超過三成，顯示澳洲住宅市場仍然缺乏明確的復甦動能。

不過，低成交率並不代表所有住宅都無法出售，部分物業仍可能在拍賣後透過私人協商成交。因此，未來除了觀察House Prices，亦需要關注Auction Clearance Rate、Listing Volumes及買賣雙方的價格預期。

那麼問題來了：當澳洲進入傳統春季售樓旺季，拍賣成交率卻連續兩週低於50%，你認為買家仍在等待樓價進一步下降，還是市場正在逐步接近新的價格平衡？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

State / Territory	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	51%	627	764
New South Wales (NSW)	37%	750	987
Queensland (QLD)	19%	254	322
South Australia (SA)	35%	126	170
Western Australia (WA)	27%	15	20
Northern Territory (NT)	67%	6	6
Australian Capital Territory (ACT)	38%	61	74
Tasmania (TAS)	100%	1	2