澳洲买楼：一手楼VS二手楼怎么选？ 澳洲买楼印花税税率2023

澳洲房地产市场法规健全、透明度高，并且极度保护个人财产，神圣不可侵犯。 这样的特点令世界各地的有钱人，都会把澳洲楼当成资产配置时的重要一环，在澳投资房产也一向受到港人追捧。

每个人都可以在澳洲买楼，港人也不例外，并且都享有永久产权（首都坎培拉除外），而且不限购，买多少层楼都可以。 但是关于到底买一手楼好，还是二手楼好，很多人却犹豫不决。 本文主要从政策法规方面做一些对比，使得投资者心中有数。

一、 澳洲一手楼比二手楼更贵吗？

很多人提起澳洲买楼，都会有一个固有印象。 那就是：

澳洲一手楼会比二手楼贵，所以本地人喜欢买二手楼、外国人只能买一手楼。

这其实是一个误解。

首先，很多人不知道，其实澳洲本地人也喜欢买一手楼，并且澳洲政府是鼓励自己的居民买一手楼的。

澳洲各州政府会常年变着花样地提供层出不穷的一手楼补贴措施。 比如，澳洲人买一手楼会有印花税减免、新房补贴、建筑补贴，等等，尤其是2021年，部分州政府推出的「新房担保计划」，令很多澳洲本地人在购买一手楼时，只需要付5%的首付，就可以购买。

其次，澳洲的一手楼并不见得比二手楼贵。 因为澳洲一手楼市场价格透明，没有太多溢价空间。 澳洲二手楼则不同，尤其是当投资者在购买拍卖房产时，容易受到现场气氛的影响做出冲动决定。 不少人会以远远高出市场均价的价格买到二手楼，由于溢价过高，即便澳洲楼市大升，也迟迟赚不到钱。

第三，这并不是说澳洲一手楼格反而要低。 事实上，当我们将澳洲一手楼价格对比同一区域的同一种类型的澳洲二手楼，那么一手楼的价格肯定是要高一些的。 因为新房通常采用较新的建筑技术和材料，而且品质也相对较好，这些因素势必使得新房的价格相对较高。

二、外国人在澳洲必须买一手楼吗

外国人在澳洲通常只能买一手楼，但是根据签证类别不同，也有例外情况。 具体来说：

1. 纯海外人士只可以在澳洲买一手楼

纯海外人士是指没有居住在澳洲，或者没有持有任何澳洲签证的人，严格来说，指持有12个月以下签证的人，比如持有澳洲旅游签证的人士，也属于纯海外人士。

2. 临时居民或可购买一套二手楼用于自住

持有澳洲长期签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）被认定为澳洲临时居民，可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。

但是，澳洲临时居民购买二手楼时，有诸多限制：

• 签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）;

• 均需要申请FIRB审核，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为13200澳元;

• 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）;

三、 海外人士在澳洲购买一手楼和二手楼的法律区别

一般来说，澳洲的一手楼和楼花是定价销售的，而二手楼一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。

同时，如果购房者为购买一层二手楼而递交了海外人士买房许可FIRB申请，却最后却未能成功买到该二手楼，那FIRB的申请费是不退的。

那如果是在通过在澳洲的拍卖购买二手楼，也存在一定风险。 比如目前FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。 因此，海外人士在购买二手楼时可能需要掌握更多的技巧及准备工作。

上文提到，海外人士在澳洲买二手楼，必须用于自住目的，不得出租、分租，同时必须在签证到期前3个月卖掉这层二手楼。 且不说匆忙售卖价格未必理想，如果是赶上澳洲房价回调期，可能面临亏损。 更要重的是如果在签证过期后，继续持有该二手物业，视为违法。 根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，还将可能被处罚购房价格的25%。

四、2023澳洲买楼印花税

澳洲各州和地区的房产印花税税率和规定可能会有所不同。 但总体来说，印花税的费用是由房产的应税价值决定的。 房产的价值越低，印花税的档次就越低，投资者需要支付的印花税也就越少。

换个角度来看，印花税是通过应用税收的浮动比例来计算的，百分比会根据财产的价值逐渐增加。 一般规则是，房产越便宜，缴纳的税就越少。

以下是2023年澳洲各州和地区购房印花税的概述：

维多利亚州（Victoria）：对于首次购房者（澳洲公民和PR才可以享受），购买不超过600，000澳元的房屋可以享受免征印花税的政策，60-75万房产部分减免。 对于非首次购房者，购房价格在25万至1，200万澳元不等的房产，2023年印花税率从1.5%到5.5%不等。

新南威尔士州（New South Wales）：对于首次购房者购买65万澳币以下房产全额免除印花税，65-80万澳币部分房产部分减免印花税，35-45万澳币空地部分减免印花税。

同时，新州政府允许购买150万澳元以下房产的首次购房者选择一次性支付印花税或每年缴纳一次土地税。

对于非首次置业者，购房价格在14万至4，000万澳元不等的房产，2023年印花税率从1.5%到5.5%不等。

昆士兰州（Queensland）：对于首次购房者（澳洲公民和PR才可以享受），购买不超过55万澳元的房屋可以享受免征印花税的政策。 对于非首次购房者，购房价格在5.5万至1，100万澳元不等的房产，2023年印花税率从1.5%到5.75%不等。

西澳州（Western Australia）：对于首次购房者（澳洲公民和PR才可以享受），购买价格不高于43万澳元的任何住宅，可免印花税; 43万至53万澳元之间的，可享折扣。 购房价格在80，000至3，000万澳元不等的房产，2023年印花税率从1.9%到5.15%不等。

南澳州（South Australia）：买楼价格在15万至5，000万澳元不等的房产，2023年印花税率从1.5%到5.5%不等。

北领地（Northern Territory）：在2023年6月30日之前买空地建房或购买二手楼，房屋价值不超过65万澳元，且自住6个月以上，可申请印花税减免。

需要注意的是，以上资讯仅供参考，具体的印花税税率和规定可能会因政策每年调整或地区变化而有所不同。

除此之外，海外人士在澳洲买楼，通常需要支付额外的印花税附加费，具体税率依各州有不同规定。购房者在购买房产前应该咨询专业的房产顾问或律师，以获取最新和准确的信息和建议。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立 investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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