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澳洲"以房养学"全攻略：如何用房产投资支付留学费用？

  • Writer: Alison Tao
    Alison Tao
  • Jul 23
  • 3 min read

澳洲房产投资的3D思维

在澳洲进行房产投资，需要掌握"3D思维"——房地产、会计和法律三个维度的知识缺一不可。很多投资者只关注房地产本身，而忽略了税务和法律层面的考量，这就如同用一维的视角看待三维世界，难以把握投资全貌。


林先生的故事完美诠释了3D思维的价值。这位香港牙医通过精明的税务规划，将表面30%的海外人士所得税率实际降至8.8%，每年净收入24,707澳币，完全覆盖了女儿的学费和生活费。这充分说明，理解澳洲独特的税制优惠是成功投资的关键。



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澳洲房产持有成本全解析

常见持有成本清单

  • 市政费：约2,000澳币/年

  • 排污费：约700澳币/年

  • 物业管理费：租金收入的7.7%左右

  • 保险费：约2,000澳币/年

  • 地税：根据各州政策不同（西澳30万澳币以下免征）

以林先生的Dual Key物业为例，年持有成本总计约8,704澳币。但通过合理的税务规划，这些成本大部分都可以抵扣税款。


海外投资者特别费用

  • 额外印花税：各州不同（新州9%，维州8%，昆州8%）

  • FIRB申请费：2025年起15,100澳币

  • 律师费及产权登记费：约4,000-4,500澳币


税务优化策略揭秘

折旧与负扣税的神奇效应

澳洲税法允许投资者通过折旧抵扣和负扣税大幅降低应税收入。林先生的案例中：

  1. 建筑折旧：14,000澳币/年

  2. 贷款利息：14,000澳币/年（香港物业加按部分）

  3. 其他持有成本：8,704澳币/年

总计可抵扣36,704澳币，将52,000澳币的租金收入应税部分降至15,296澳币，最终实际税率仅为8.8%。


House & Land Package的税务优势

聪明的海外投资者选择House & Land Package，因为：

  • 仅土地部分需缴纳印花税

  • 建筑成本不计入印花税计算基数

  • 全新物业折旧抵扣额度更高

林先生的70万澳币投资中，仅19万澳币土地价值需缴纳印花税，节省了大量初期成本。


真实案例：从成本到收益的转化

案例一：林先生的Dual Key投资

  • 投资额：70万澳币

  • 年租金收入：52,000澳币

  • 年净收入：24,707澳币

  • 2年增值：15万澳币


案例二：陈先生的公寓投资

  • 投资额：35.8万澳币

  • 4年租金收入：93,600澳币

  • 支付学费：60,000澳币

  • 7年增值：17.2万澳币（48%）

这两个案例证明，尽管表面持有成本高，但通过租金收入和资本增值的双重收益，澳洲房产完全可以实现"以房养学"的目标。


2025年澳洲房市展望

根据Domain预测：

  • 悉尼房价中位数将上涨7%

  • 墨尔本上涨6%

  • 布里斯班、珀斯、阿德莱德上涨4-5%


与此同时：

  • 全国平均租金回报率达5.04%

  • 持有成本仅占房价1-1.5%

  • 澳元汇率预计从0.65升至0.71-0.73

这种"租金+增值+汇率"的三重收益，使澳洲房产成为国际投资者的首选。


给投资者的专业建议

  1. 选择物业类型：优先考虑全新独立屋或House & Land Package

  2. 税务规划：聘请熟悉投资房产的会计师

  3. 长期持有：避免短期出售产生资本利得税

  4. 风险管理：确保现金流能够覆盖持有成本

  5. 专业团队：组建包括律师、会计师、贷款经纪在内的顾问团队


结语

"以房养学"不是简单的买房出租，而是一套完整的财富管理策略。通过本文的分析，我们可以看到，澳洲房产的高持有成本完全可以通过专业的税务规划和长期投资策略转化为丰厚的回报。正如林先生和陈先生的成功案例所示，关键在于用3D思维看待投资，善用澳洲独特的税制优势，最终实现教育投资与财富增长的双赢。

如果您对"以房养学"策略有更多疑问，或需要个性化的投资建议，欢迎通过investwithalison.com预约专业咨询。



Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。


在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。


我不想他朝一日失去工作令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。


通过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。


Alison老师成立 investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。


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