2026 年澳洲楼市走势分析：加息阴影下，房价真的会下跌吗？

随着 2025 年逐步进入尾声，越来越多准买家与投资者开始关心一个核心问题：2026 年澳洲楼市，究竟是继续上升，还是即将转弱？

市场上流传不少说法，认为澳洲储备银行（RBA）可能因通胀与就业数据居高不下，而在 2026 年不但不减息，甚至存在再次加息的可能。这样的环境，是否意味着澳洲房价将面临崩盘风险？

本文将从利率、房价历史数据、供需结构、政府政策与信贷环境五大层面，系统性分析 2026 年澳洲楼市的潜在走势。

一、2026 年利率环境：大幅减息机会不高

从目前数据来看，2026 年澳洲进入明显降息周期的可能性并不高。

根据澳洲统计局（ABS）最新公布的消费者物价指数（CPI），通胀仍高于 RBA 设定的 2–3% 目标区间，尤其是核心通胀率仍处于偏高水平。同时，通胀的主要推手正是房屋相关成本，包括租金与建筑成本，年增幅均超过 6%。

另一方面，劳动力市场依然紧张。失业率维持在约 4.3% 的低位，显示经济并未疲弱至需要透过降息来刺激。

在此背景下，多家银行已修正原先对 2026 年的降息预测，部分机构甚至认为，若通胀再度升温，不排除小幅加息的可能。利率期货市场亦显示，2026 年内出现一次加息的机率正在上升。

结论是：2026 年利率更可能维持高位震荡，而非快速下行。

不少人将「加息」与「房价下跌」直接画上等号，但澳洲近年的实际表现却并非如此。

在 2022 年至 2023 年期间，RBA 曾进行历来最激进的一轮加息，现金利率从 0.1% 急升至 4.35%。在这段时间内，全国房价确实出现短暂回调，最大跌幅约 8% 左右，并于 2023 年初触底。

然而，随后的走势却出乎市场预期——房价迅速反弹并再创新高。2023 年全年，全国房价录得超过 8% 的升幅；2024 年与 2025 年，升势持续。自疫情以来，澳洲独立屋价格累积升幅已超过 50%。

这一轮周期清楚显示： 👉 利率并非决定澳洲房价走向的核心因素。

影响澳洲楼市的最大底层逻辑，其实来自「供应」。

多项研究显示，澳洲目前累积的住房短缺已超过 20 万套，若将家庭规模缩小的因素纳入考量，实际短缺量可能逼近 30–40 万套。官方机构亦警告，未来数年新屋落成量将持续低于人口增长所需。

供应短缺的影响在部分城市尤其明显。以西澳珀斯为例，近年房价升幅领跑全国，挂牌量远低于历史平均水平，形成典型的「抢房」市场。

在这样的结构性供需失衡下，即使利率略有上调，对整体房价的压制效果也相当有限。

另一个不可忽视的推动因素，是联邦政府扩大的首次置业担保计划。

该政策允许符合条件的买家以 5% 首期购入住宅，且无需支付 LMI 保险，同时放宽收入与房价上限。这大幅提高了潜在买家的购买力，尤其集中在中低价市场。

多个房地产研究机构估算，这项政策对购买力的刺激效果，相当于一次超过 1% 的官方降息。因此，即便 RBA 在利率上保持偏紧，实际市场感受到的资金压力却被政策部分抵消。

监管层面上，APRA 已宣布将对高负债收入比（DTI）的贷款比例设限，但实际影响相对温和，且新建住宅贷款被明确排除在限制之外，以避免进一步压缩供应。

同时，市场上正逐步出现 40 年期房贷产品，拉低月供门槛，让部分原本无法通过压力测试的买家重新进入市场。虽然长期利息成本更高，但对短期可负担性的改善，无疑将继续支撑需求。

综合利率、历史数据、供需结构与政策环境来看：

2026 年大幅减息机会不高，但小幅加息亦难以撼动市场

澳洲楼市的核心支撑来自长期供应不足

政府政策与金融产品正在持续托底需求

房价短期或有波动，但结构性下行风险有限

因此，2026年对于自住买家与长线投资者而言，真正的风险，往往不是买贵，而是错过。

Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立 investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。