澳洲租樓還是買樓比較好？客觀比較分析

Alison Tao
2月4日
讀畢需時 8 分鐘

在澳洲，租樓還是買樓一直是很多人必須面對的重大決定，尤其是新移民、留學生、年輕專業人士和首次置業者。近年來，隨著主要城市如悉尼、墨爾本和布里斯班房價上升、租金波動，以及利率變化，這個問題變得更加複雜。

不少人認為「買樓一定比租樓好」，也有人堅信「租樓更自由、更理性」。事實上，兩種選擇各有利弊，並不存在一個適用於所有人的標準答案。關鍵不在於哪個「更好」，而是哪個更適合你的生活方式、財務狀況和長遠規劃。

本文將從多個角度客觀比較租樓與買樓，幫助你更清楚地做出適合自己的決定。

一、澳洲樓市背景

澳洲樓市長期以來被視為穩健市場，但不同城市表現並不一致。悉尼和墨爾本過去十多年經歷了明顯升幅，但近年因利率上升和經濟環境改變，部分地區出現調整。布里斯班、珀斯和阿德萊德則在疫情後吸引更多人口流入，房價相對堅挺。

租金方面，隨著移民增加和住房供應緊張，多個城市的租金持續上升，令租客壓力加大。另一方面，澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia, RBA）調整的現金利率直接影響房貸利率，高利率環境令買家每月供款增加，削弱了不少人的購買能力。。

此外，工作模式的改變（如遙距工作）亦影響了住房選擇——有人選擇搬離市中心租住更大的房子，也有人選擇在偏遠地區置業，這些趨勢改變了傳統的住房需求模式。

二、租樓的優點

1. 靈活性高

租樓最大的優勢是靈活。若你換工作、搬城市或改變生活方式，可以在租約期滿後輕鬆搬遷，不必考慮賣樓的時間和成本。這種靈活性對於職業發展仍在探索階段的人士尤其重要，讓你能夠隨時把握新的工作機會，而不必擔心物業處置問題。

2. 財務壓力較低

租樓通常只需支付押金（Bond，一般為四週租金）和每月租金，不需要大額首期或承擔房貸風險。對於剛到澳洲的人或收入仍在起步階段的人來說，這是一個相對安全的選擇。

你無需擔心利率波動對每月支出的影響，也不必承擔物業貶值的風險。這讓你能夠將更多資金用於其他投資或應急儲備，保持財務上的彈性。

3. 維修責任較少

一般情況下，主要維修由房東負責，例如屋頂漏水、電力系統問題、暖氣或冷氣設備故障等。租客只需處理基本清潔和小型維護，例如更換燈泡或保持物業整潔。

這意味著你不需要預留大筆維修基金，也不必花時間處理複雜的維修事宜或尋找合適的承建商。

4. 生活方式自由

租樓讓你可以嘗試不同社區，例如靠近市中心、海邊或學校，而不必長期綁定一個地點。你可以根據生活階段的變化——如工作地點改變、子女入學需求或生活偏好轉變——輕鬆調整居住地點。

這種自由度讓你能夠更好地探索澳洲不同地區的特色，找到最適合自己的社區環境。

三、租樓的缺點

1. 沒有資產累積

每月租金支出不會轉化為個人資產，長遠來看，你始終沒有自己的物業。這意味著多年支付的租金無法為你建立任何權益或財富，這筆開支純粹是消費性質的支出。

相比之下，供樓雖然每月支出可能相若甚至更高，但當中部分金額會轉化為你對物業的擁有權。

2. 租金可能上漲

租金受市場供需影響，可能每年調整，令生活成本不穩定。在住房供應緊張的城市或地區，租金上漲幅度可能相當可觀，長期下來會大幅增加你的生活開支。

雖然各州的租賃法例對租金調整頻率有一定限制，但在市場租金普遍上升的環境下，租客往往難以避免加租壓力。

3. 居住不穩定

房東有權在租約期滿後收回物業，租客可能被迫搬家。即使你與房東關係良好，物業主人的個人計劃改變（如需要自住或出售物業）都可能導致你需要尋找新的居所。

頻繁搬家不僅增加金錢成本，也會影響生活穩定性，尤其對有子女的家庭而言，更換學校和社交圈會帶來額外壓力。

4. 裝修限制

租客通常不能自由裝修或改動房屋結構，影響居住體驗。大部分租約都明確規定不得擅自改動物業，即使是簡單的牆身髹漆或安裝層架，也需要事先獲得房東同意。

這種限制讓你難以真正將居所打造成符合個人品味的「家」，只能在房東允許的範圍內作有限度的調整。

四、買樓的優點

1. 建立資產

買樓被視為一種長期投資。若房價上升，你的資產價值亦會增加，並可作退休規劃的一部分。每月供款中的本金部分會逐步增加你對物業的擁有權，即使房價沒有明顯升幅，多年供款後你仍然擁有一項實質資產。

物業也可以作為抵押品，讓你在需要時獲得更優惠的貸款條件，用於其他投資或應急需要。

2. 居住穩定

作為業主，你不用擔心被迫搬遷，可以長期居住在同一個地方。這種穩定性對於建立社區關係、子女教育延續性以及個人生活規劃都非常重要。

你可以真正將居所視為長期的「家」，投入時間和心力經營與鄰居的關係，融入社區生活。

3. 可自由改造

你可以根據喜好裝修、擴建或改建房屋（在符合地方政府規劃條例的前提下），打造理想家園。無論是廚房翻新、增建房間、重新設計花園，還是安裝太陽能板，你都有完全的自主權。

這種自由度讓你能夠將物業改造成完全符合自己生活方式和審美標準的空間。

4. 長遠可能較划算

一旦供滿房貸，你便不再需要支付租金或供款，長期生活成本可能較低。特別是當你退休後收入減少時，擁有自住物業可以大幅降低生活開支，提供更穩固的財務保障。

此外，物業也可以傳承給下一代，成為家庭財富的一部分。

五、買樓的缺點

1. 入場門檻高

買樓通常需要至少 10-20% 首期，加上印花稅（Stamp Duty）、律師費、貸款手續費、物業檢查費等，初期成本極高。對於首次置業者而言，累積足夠的首期往往需要多年儲蓄。

以悉尼或墨爾本的中位價物業計算，首期金額可能高達數萬至十數萬澳元。印花稅方面，各州有不同的計算方式和優惠政策，首次置業者可能享有減免，具體資訊可向各州的稅務機構查詢。

2. 財務風險

若利率上升，每月供款可能大幅增加；若房價下跌，資產價值亦可能縮水。澳洲的房貸利率多數採用浮動利率（Variable Rate），當 RBA 調整現金利率時，你的供款額會隨之改變。

在高利率環境下，即使是輕微的利率上調也可能令每月供款增加數百澳元，對家庭預算造成壓力。此外，若因經濟不景或個人原因導致收入減少，你仍然需要繼續供款，否則可能面臨物業被銀行收回的風險。

3. 維修成本

作為業主，你需要承擔所有維修費用，例如屋頂修補、水管問題、白蟻治理、電力系統更新等。這些費用可能不定期出現，而且金額難以預測。

一般建議業主每年預留物業價值的 1-2% 作為維修基金，但實際開支可能因物業狀況和年齡而有很大差異。

4. 流動性較低

賣樓需要時間，而且可能需承受市場波動，不利於經常搬家的人。從決定出售到成功交易，整個過程可能需時數月，期間你還需要支付中介費、廣告費等額外開支。

若遇上市場低迷，你可能需要降價出售或長時間等待合適買家，這會大大影響你調整居住地點或把握新機遇的能力。

六、誰比較適合租樓？

租樓較適合以下人士：

剛到澳洲的新移民，仍在熟悉環境和探索定居城市
留學生或持短期工作簽證者
尚未確定長期定居城市的人
職業發展仍在變動階段，可能需要頻繁轉換工作地點
不想承擔高財務風險或未有足夠首期的人
希望保持財務彈性，將資金用於其他投資或儲蓄

如果你仍在探索職業方向或城市選擇，租樓通常是更實際的選擇。它讓你能夠靈活應對生活變化，同時避免過早承擔重大財務承諾。

七、誰比較適合買樓？

買樓較適合以下人士：

已確定長期居住城市，並計劃在同一地區生活至少五年或以上
有穩定收入和良好信用紀錄，能夠通過銀行的貸款審批
能承擔房貸壓力，包括應對可能的利率上升
已累積足夠首期和額外儲備應付交易成本及日後維修
希望建立長期資產並為退休作準備
重視居住穩定性，希望在熟悉的社區長期生活

若你計劃在澳洲長期生活，並且財務狀況許可，買樓可帶來穩定感和財務保障。特別是當你建立了家庭或子女需要穩定的成長環境時，擁有自住物業的優勢會更加明顯。

八、關鍵比較一覽

角度	租樓	買樓
靈活性	高	低
初期成本	低（押金 + 租金）	高（首期 + 印花稅 + 其他費用）
長期回報	無	可能有（視乎市場表現）
維修責任	少（主要由房東負責）	多（全部由業主承擔）
居住穩定	低（租約可能不續）	高（長期擁有）
財務風險	低	較高（利率、房價波動）
生活自由度	高（可輕易搬遷）	低（出售需時）
裝修自由	受限	完全自主