【別把澳洲買樓流程混為一談！台灣人在澳洲購屋最容易忽略的 3 大法律重點】

Alison Tao
1月30日
讀畢需時 7 分鐘

—— 台灣 vs 澳洲購屋制度差異，懂分工才能真正降低風險

前言：為什麼制度差異，才是海外買家最大的風險？

許多台灣買家在台灣累積的購屋經驗，讓人習慣於由房仲與代書協助處理大部分流程，法律與行政作業多半由制度吸收，買方較少需要直接與多位專業人士互動。

然而，澳洲的購屋制度屬於高度專業分工模式，房地產經紀、律師（Solicitor）、過戶師（Conveyancer）、會計師、驗樓師與按揭經紀等角色，各自負責不同環節。對海外買家而言，真正的風險，往往不是市場本身，而是對制度與角色分工的誤解。

理解誰負責什麼、在哪個階段需要哪些專業把關，是在澳洲成功購屋與長期投資的重要基礎。

重點一：了解房地產經紀與法律角色的不同職能

澳洲制度下，房地產經紀與法律專業人員的職能是明確區分的，目的是確保每個環節都有專業人士負責，降低交易風險。

1. 房地產經紀（Real Estate Agent）的主要職責：

提供市場資訊與物業選擇，協助買家了解不同區域的市場動態
協助物業洽談與交易流程安排，包括組織看房和拍賣
協調買賣雙方的交易進程，但不負責法律文件的審核
受州政府監管，必須持有有效的房地產代理執照

值得注意的是，根據澳洲各州法律，房地產經紀不得提供法律建議，也不能代替律師或過戶師審閱合約條款。

2. 律師（Solicitor）與過戶師（Conveyancer）的核心職責：

審閱買賣合約條款，確保買方理解所有法律義務
進行產權查核（Title Search），確認賣方擁有合法的物業所有權
確認是否存在地役權（Easements）、限制（Restrictions）或法律風險
解釋合約中對買方權益有影響的條款，例如特殊條件或交割日期
處理交割（Settlement）流程，確保款項和產權的正確轉移

重點二：簽約前的合約與產權審閱，是風險控管的核心

相較於台灣，澳洲的買賣合約內容更為詳細，條款對買方未來權利與義務的影響也更為深遠。因此，簽約前由律師或過戶師進行專業審閱，是不可或缺的步驟。

專業法律審閱的關鍵項目：

1. 合約中特殊條款的法律影響：許多合約包含「特殊條件」（Special Conditions），這些條款可能規定買方需要承擔某些費用或責任。例如，有些合約要求買方支付賣方的法律費用，或在特定情況下無條件接受物業現狀。

2. 產權調查（Title Search）：這是法律審閱中最重要的環節之一。產權調查會揭示：

物業是否有未清償的抵押貸款（Mortgage）
是否存在地役權（Easements），例如公共設施通道或排水管道權利
是否有土地使用限制（Caveats或Restrictions）
是否有未解決的法律糾紛

3. 建物合規性檢查：確認物業的建築工程是否獲得政府批准。在澳洲，未經批准的改建或擴建（Unapproved Alterations）可能導致買方日後面臨罰款或被要求拆除。

4. 分層所有權（Strata）相關文件：如果購買的是公寓或聯排別墅，需要審閱分層管理委員會（Body Corporate）的財務狀況、是否有計劃中的大型維修、以及是否存在未解決的糾紛。

對海外買家而言，這些資訊往往難以從物業外觀或銷售資料中察覺，但卻可能對未來自住、出租或轉售產生實質影響。透過專業法律審閱，可以在交易前有效識別潛在風險，避免事後承擔不必要的法律與財務成本。

重點三：正確理解冷靜期（Cooling-off Period）與拍賣規則

澳洲多數州別設有冷靜期（Cooling-off Period），讓買方在簽署合約後的一段短時間內，仍有重新評估與解除合約的機會。然而，冷靜期的適用條件、天數與費用，會依州別與交易方式而有所不同。

澳洲各州冷靜期規定：

州別	冷靜期天數	解除合約費用	是否適用拍賣
新南威爾士州 (NSW)	5個工作天	0.25%樓價	否
維多利亞州 (VIC)	3個工作天	$100或0.2%樓價 (取較高者)	否
昆士蘭州 (QLD)	5個工作天	0.25%樓價	否
南澳州 (SA)	2個工作天	退還押金 (超過$100部分)	否
澳洲首都領地 (ACT)	5個工作天	0.25%樓價	否

資料來源：各州政府官方網站

冷靜期的重要細節：

1. 計算方式：冷靜期以「工作天」（Business Days）計算，不包括週末和公眾假期。例如，在NSW簽約時間是週四，冷靜期將在下週三下午5點結束。

2. 解除合約的程序：必須在冷靜期屆滿前，以書面通知形式告知賣方或其代理人。建議透過律師或過戶師發送正式通知，並保留通知證明。

3. 預購物業的特殊規定：例如在NSW，購買「樓花」（Off-the-Plan）物業的冷靜期延長至10個工作天，因為這類合約通常更複雜，涉及建築計劃和完工時間等額外條款。不同的州有不同的規定，請大家詢問自己的律師和查詢官網。

拍賣購買的特殊規則：

在澳洲，拍賣（Auction）是一種非常流行的物業銷售方式。在拍賣中購買的物業，通常不享有冷靜期。這意味著一旦成交，買方必須立即簽署合約並支付押金，無法反悔。

因此，參加拍賣前，強烈建議：

提前委託律師或過戶師審閱合約
完成建築和害蟲檢查（Building and Pest Inspection）
確認貸款預批（Pre-approval）已獲銀行批准
進行產權調查，確保沒有隱藏的法律問題

台灣 vs 澳洲購屋制度重點比較

項目	台灣	澳洲
角色分工	相對集中，房仲與代書可處理大部分流程	高度專業分工，需與多位專業人士互動
法律把關	代書為主，較少涉及深層法律審查	必須由Solicitor或Conveyancer處理
合約內容	相對簡化，條款較標準化	條款詳細複雜，法律影響深遠
冷靜期	無法定冷靜期，拥有合約審閱期，這是一個在特定期間內為購屋者提供一個機會，讓購屋者在正式承諾前仔細的瞭解和評估買賣契約的條款。	多數州有2-5個工作天（依州別不同）
拍賣制度	較少見，主要為私下議價	非常普遍，拍賣物業通常無冷靜期

常見問題

未持有澳洲永久居民（PR）身分，是否可以在澳洲購買住宅物業？

可以，但必須符合外國投資規定，且購買類型受嚴格限制。依據《Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975》，未持有澳洲永久居民身分之外國人士（包括持學生簽證、工作簽證者），原則上僅可購買全新住宅（new dwellings）或期房（off-the-plan properties），不得購買既有二手住宅。