25/05-31/05 澳洲一週要聞｜澳洲樓市進入「大暫停」？買家賣家都在觀望｜悉尼跌得比墨爾本更快？澳洲最大樓市正式領跌全國｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一.澳洲樓市進入「大暫停」？買家賣家都在觀望

聯邦預算案公布兩週後，澳洲房市明顯陷入停滯。隨著工黨政府宣布調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT），首次置業者、投資者與賣家都開始放慢腳步，等待市場反應進一步明朗。

市場人士已將這一輪放緩稱為 「The Great Pause（大暫停）」。不少買家原本積極看房，但

在政策公布後選擇暫停入市，等待價格、供應與貸款環境重新穩定。

財政部在預算文件中保守預測，稅務改革可能令房價在未來幾年內少漲約 2%。但部分經濟學家與房產分析師認為，在高利率與中東局勢不確定性疊加下，房價跌幅可能高達 10%。

Westpac 分析更預測，新投資者活動可能下降 34%，整體房屋交易量下跌 20%，今年各大首府城市房價增長恐全面停滯。

市場最大的問題，是買賣雙方預期嚴重脫節。悉尼中介指出，買家已開始按「新市場」出價，但不少賣家仍停留在預算案前的價格預期，導致成交速度明顯放慢。

這種變化在悉尼最為明顯。預算案後第一個週末，悉尼最終拍賣清空率跌至 43.1%，不足一半物業成功成交，反映市場信心受到明顯衝擊。

Ray White 首席經濟學家 Nerida Conisbee 指出，市場已經出現「卡住」的狀態，新掛牌量與成交量都開始放慢。她認為，未來幾個月不確定性仍會持續，並逐步反映到房價上。

貸款市場亦顯示出同樣信號。Loan Market 數據顯示，過去一週首次置業者貸款申請按週下跌 13%，投資者貸款申請更下跌 19%，反映買家正在暫停行動。

部分銀行也開始提前調整投資貸款審批方式。有按揭經紀指出，部分銀行在評估投資者還款能力時，已不再完全計入負扣稅帶來的稅務效益，導致部分投資者可借款額即時下降。

例如一對原本計劃在昆州購買投資房的年輕買家，政策公布前可承受約 60萬澳元 的預算，但現在被重新評估後，購買力降至約 50萬澳元。

不過，對部分首次置業者而言，市場降溫也可能帶來機會。部分買家認為，如果更多物業流入市場、投資者減少競爭，首次置業者或許能獲得更公平的入場機會。

整體來看，澳洲房市正在進入一個「等待定價」階段。買家不急著接盤，賣家不願意降價，投資者則等待政策細節最終落地。

那麼問題來了：當買家、賣家與投資者同時按下暫停鍵，澳洲房市會只是短暫冷卻，還是正式進入新一輪調整？如果交易量繼續下滑，真正先讓步的會是買家，還是賣家？

澳洲樓市的風向，似乎真的變了。最新Cotality數據顯示，悉尼房價5月下跌0.9%，跌幅首次超越墨爾本的0.8%，成為本輪調整中表現最弱的主要城市。市場分析更指出，悉尼未來跌勢可能進一步擴大，正式成為全澳樓市下行的領頭羊。

Cotality研究總監Tim Lawless直言：「未來悉尼的跌勢將逐漸拉開與墨爾本的差距。」

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee亦認同這個觀點。她表示：「當市場情緒轉變時，悉尼通常跌得更快、更明顯。」

事實上，今年4月悉尼與墨爾本房價同樣下跌0.6%，但到了5月，悉尼跌幅已進一步擴大至0.9%。

更值得關注的是，全澳首府城市房價指數5月下跌0.1%，是自2025年1月以來首次轉為負增長。

換句話說，兩大城市的轉弱，已開始拖累整體澳洲樓市表現。除了價格下跌，成交量也同步降溫。

數據顯示：悉尼成交量按年下跌17%，墨爾本成交量按年下跌14.2%。

反映越來越多買家選擇觀望，市場交易明顯放緩。

不過，如果從過去五年表現來看，墨爾本其實仍然是相對疲弱的市場。

過去五年，悉尼房價累計上升17%，墨爾本僅上升3.3%。

但專家認為，本輪調整最大的不同，在於市場同時面對多重壓力。

Tim Lawless指出，這次樓市降溫並非單純由利率推動，而是多項不利因素同時出現，包括：

其中，聯邦預算案被認為是關鍵轉折點之一。新政策規定，未來只有新建住宅才能享有負扣稅（Negative Gearing）及50%資本增值稅折扣（CGT Discount），現有住宅投資將失去相關優惠。

而悉尼正是全澳最依賴投資者需求的市場之一。數據顯示：新州投資房貸佔總房貸比例高達43.9%，高於全國平均的41%。Tim Lawless表示：「投資者比例越高的市場，越容易受到投資需求退潮的衝擊。」

另一個問題是，悉尼投資回報率已經變得相當低。目前，悉尼平均租金回報率僅3.2%，墨爾本平均租金回報率3.9%，投資貸款利率約6.4%。再扣除維修、管理費、保險、空置成本等支出後，許多投資房的實際現金流壓力進一步增加。簡單來說：租金收益已明顯追不上借貸成本。

相比之下，墨爾本雖然表現疲弱，但有一個重要差別。Nerida Conisbee指出：「很多投資者其實早已離開墨爾本市場。」

由於近年維州土地稅及投資環境變化，不少投資者早已撤出，因此本輪政策調整對墨爾本造成的新增衝擊，相對沒有悉尼那麼大。

不過，專家亦認為房價未必會出現大幅崩跌。澳洲仍然處於缺房狀態。建築成本依然高企，人口持續增長，新屋供應不足，這些因素都將限制房價下跌空間。

Conisbee表示：「即使市場情緒轉弱，澳洲仍然是需求大於供應的市場。」

另一方面，過去兩年表現最強勢的布里斯本、珀斯及阿德萊德，雖然房價仍然維持增長，但升幅也開始明顯放慢。Tim Lawless坦言：「中型首府城市正在失去動能。」

這意味著過去由布里斯本、珀斯帶動的房價上升週期，也開始進入降溫階段。

整體而言，澳洲樓市已經從全面上漲，逐漸進入分化與調整時期。

那麼問題來了：

當悉尼開始領跌全國，投資者又持續退場，這會是短期修正，還是新一輪樓市下行週期的開始？

如果悉尼與墨爾本持續轉弱，布里斯本、珀斯與阿德萊德還能獨善其身多久？