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18/03 - 24/03 澳洲一週要聞: 澳洲房產多為現金買家？ | 央行利率決定 | 最低工資提議 | Perth樓價暴漲

  • 作家相片: Alison Tao
    Alison Tao
  • 2024年3月27日
  • 讀畢需時 6 分鐘

已更新：2月27日

目錄

一、過去一年中，澳洲超過四分之一的房產有現金買家購入？！


根據PEXA發布的最新報告，2023年澳洲三大州（維多利亞州，新南威爾斯州，昆士蘭州）超過四分之一的住宅物業完全由買家現金支付，房產銷售總值增加了1.5%，共計1,296億澳元。這些現金買家完全不受近期利率調漲的影響。


PEXA 首席經濟學家 Julie Toth 表示：現金購屋者正在改變住宅房地產市場的動態，未來，該客戶群的需求將對澳洲整體房地產市場產生更大的影響。


2023 年，新南威爾斯州的現金購買總值最高，達 549 億澳元，佔住宅房產購買總額的 27.7%。其次是昆士蘭州，現金購屋價值為 394 億澳元（佔住宅房產購屋總額的 29.6%），維多利亞州為 353 億澳元（佔住宅房產購屋總額的 25.2%）。


我們從PEXA的報告還發現，不斷成長的現金買家市場主要由兩類人主導：


  • 區域買家-- 他們在住宅房產現金買家中所佔比例最大

他們主要由一些退休人員和「大房子換小房」者組成，這些買家通常喜歡選擇風景或環境設施好的區域購入房產。

  • 市中心買家-- 以價值和數量計算，他們在現金購買中佔最大份額，因為市中心房產的交易量相對其他地區更大，房產價格更高。他們主要由近期搬遷的富裕自住者，和國內外房產投資者組成。


以下是各州最受現金買家歡迎的區域：

  • 在新南威爾斯州，郵遞區號 2765（Marsden Park）在 2023 年獲得最高的現金購買總值，該區域有總共價值9.719 億澳元的房產是在沒有抵押貸款的情況下購買的。郵遞區號 2422（Gloucester）取得最高的現金買家購屋比例，該地區63.9%現金買家選擇在該區域購置房產。


  • 在昆士蘭州，郵遞區號 4217（Surfer Paradise ）是 2023 年現金購屋總值最高的地區，有總價值超過 14 億澳元的房產是在沒有抵押貸款的情況下購買的。郵遞區號 4421（Tara）取得最高的現金買家購屋比例，該地區 86.0%現金買家選擇在此購置房產。


  • 在維多利亞州，墨爾本郵編 3000 是 2023 年現金購屋總值最高的地區，在買家沒有抵押貸款的情況下購買的房產總價值高達 13 億澳元。除此之外，該地區超過一半（58.0%）的現金買家喜歡選擇在郵編 3880（Paynesville）購買住宅物業。


二、3月20日澳大利亞央行決定，目前將現金利率維持在4.35%，這意味著什麼？


在央行2024 年 3月的會議上，董事會決定將現金利率目標維持在 4.35% 不變。這次現金利率的穩定不變，大大增加了房產市場買家的自信心，許多經濟學家甚至都認為下一步會是利率下調。


澳洲央行一直強調將通膨率恢復到 2-3% 的未來目標。


雖說目前整體通膨率的下降速度快於預測，從2022年底的峰值7.8%降至年率4.1%，而最新的季度通膨率僅為0.6%，是2020年3月以來的最低值。


然而，在整體結果之下，服務業通膨率顯然仍居高不下，這反映出勞動市場狀況的緊張。同時，保險和金融服務（年率+8.1%）以及包括租金（年率+7.3%）、新建建築（年率+5.1%）和公用事業（年率+8.4%）在內的住房成本等服務成本也在持續增長。


澳洲央行預計服務業通膨只會在後續逐步緩慢下降，使得降息時機具有高度不確定性。是否降息？什麼時候降息？將取決於在服務業通貨膨脹是否取得的進一步進展。



三、驚喜！工黨政府提議調漲最低工資！


儘管商業遊說團體對持續的通膨壓力發出了警告，工黨政府仍將支持在 7 月 1 日生效的減稅政策基礎上提高最低工資。


政府認為，雖然最近幾個月通膨率有所下降，但物價仍高於澳洲儲備銀行 2% 至 3% 的通膨目標，這對低收入家庭造成了影響。澳洲財政部長Jim Chalmers 在接受Sky News Australia 採訪時表示，政府本週四向Fair Work Commission 提交的2023-2024年度工資審查報告將與先前的計劃保持一致，要求最低工資與通貨膨脹保持同步，以確保實際工資不會倒退且澳洲人能夠"賺得更多，保留更多的收入"。這是工黨連續第三年建議提高最低工資，去年，在生活成本危機最嚴重的時候，它幫助實現了 8.2% 的歷史性增長，使得最低工資達到了每小時 23.23 澳元。


同時，政府備受爭議的第三階段減稅政策將於今年 7月生效，屆時將提供一定的減免。 45,000 澳元以下收入的稅率將從 19% 降至 16%。


Income Bracket

Tax Rate Before

Tax Rate After

$18,200 or less

0%

0%

$18,201 – $45,000

19%

16%

$45,001 – $120,000

32.5%

30%

$120,001 – $180,000

37%

30%

$180,001 – $200,000

45%

30%

$200,001+

45%

45%

Source: Australian Stage Three Tax Cuts schedule (as shown).



對澳洲的工薪階級來說，這無疑是一大好消息！



四、天哪！Perth這些區域這些年暴漲了這麼多？


根據Domain最新數據顯示，Perth 所有區域的樓價都在過去的五年中取得了質的飛躍。其中，Cottesloe的房價漲幅最大，在截至2023年12月的五年內，該郊區的房價中位數躍升了50%以上，達到300萬澳元。

Suburb

Median ($)

Annual Change (%)

5-Year Change (%)

Cottesloe

3,000,000

9.1

50.4

Swanbourne

2,115,000

20.3

49.3

Sorrento

1,300,000

23.2

45.7

Cooloongup

410,000

14.7

43.9

Waikiki

470,000

11.9

43.8

Mullaloo

920,000

-3.2

42.6

Wembley

1,310,000

2.7

42.5

Carine

1,122,000

14.9

42.0

Golden Bay

467,000

10.0

41.9

Quinns Rocks

622,500

8.3

40.3

Warnbro

441,000

11.9

40.0

Alfred Cove

1,079,500

12.4

39.7

Darlington

820,000

2.5

39.6

Winthrop

1,220,000

23.2

39.4

Willagee

725,000

14.0

39.4

Parmelia

375,000

19.2

39.1

Cooloongup

392,500

18.9

38.9

Singleton

560,500

3.9

38.5

Merriwa

443,500

15.2

37.7

Wannanup

612,000

3.7

37.5

Source: Suburb median price performance data (as shown).


在同一時期，一大批濱海區域也進入了增長最強勁的前 20 名郊區名單，其中包括Swanbourne 增長了 49.3%、Sorrento了增長 45.7%，和 Mullaloo了增長 42.6%。


除此之外，根據REIWA的最新數據，2月開始，Perth房屋售價成長最多的區域是Como，上漲4.1%，達到115萬澳元；緊接著便是Two Rocks 上漲2.9%，達到51.5萬澳元；以及Southern River，上漲了2.6%，達到73.6萬澳元。


Herron Todd White 總監Chris Hinchcliffe 說，這些Perth的區域在很長一段時間內被認為是次要投資地區，但由於過去幾年租金增長得如此強勁，許多東海岸買家都開始都在這些郊區進行深入研究，從而造成了對該區域需求量的激增，和房價的飆升。


因此，不難看出，Perth珀斯已經成為了除悉尼和墨爾本外，越來越受投資者青睞的城市了！



Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。







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