16/02 - 22/02澳洲一週要聞｜澳洲40鎮供樓比租樓更便宜！入市窗口還剩多久？｜黃金海岸豪宅塔樓強勢回歸！估值翻倍至10億澳元｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao
5天前
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新聞一.澳洲40鎮供樓比租樓更便宜！入市窗口還剩多久？

根據房產數據機構 Cotality 最新數據，澳洲目前有40個地區城鎮，每兩週的房貸還款額與租金相差不超過200澳元，部分地區甚至是供樓比租樓更便宜。其中包括維多利亞州的 Echuca/Moama、新南威爾士州的 Grafton，以及昆士蘭州的 Emerald——三地的兩週租金甚至比同等物業的房貸還款高出約50澳元。維多利亞州的 Portland、Sale、Bairnsdale 及 Swan Hill 等城鎮，兩週房貸還款亦僅比租金高出不足50澳元。

而在西澳鐵礦石採礦重鎮 Karratha，這一差距更為驚人——當地租金回報率高達10.6%，每兩週的租金竟比房貸還款高出整整1,145澳元。不過值得注意的是，礦業城鎮受資源週期及人口流動性影響較大，房價波動風險相對較高，投資需格外審慎。

這一現象的背後，是疫情後大規模的城鄉人口遷移。大批居民從首都城市移居地區，帶動租賃需求急升，但住宅供應未能同步跟上，導致部分非礦業地區出現「租金反超房貸」的罕見倒掛現象。Cotality 研究主管 Gerard Burg 指出，許多新移居者初到一個地方，往往會先選擇租房，待確定定居意向後才考慮置業，這正是造成租賃市場供不應求的主要原因之一。

對投資者而言，真正具備資本增值潛力的，是那些房價長期穩定、但租金持續高企的地區。這類供求錯位一旦被市場發現，買家競爭將迅速推高樓價。Burg 直言：「當足夠多的人追求可負擔性，那份可負擔性就會很快消失。」換言之，這個窗口可能正在快速關閉。

數據亦顯示，地區房產的資本增值速度已全面超越首都城市。截至今年一月，地區住宅價格季度漲幅達3.2%，高於首都的2.1%，主要受惠於持續的人口內部遷移及相對可負擔的入市門檻。地區租金在過去五年內更累計上漲近42%，租賃市場的結構性需求仍然強勁。

與此同時，「Rentvesting（租住自住、異地置業）」趨勢持續升溫。信貸機構 Equifax 數據顯示，地區房產投資較2021年增長18%，其中昆士蘭領跑全國，漲幅高達36%，遠超新南威爾士州的8%及維多利亞州的4%。年輕世代更是這股浪潮的主要驅動力——昆士蘭地區的千禧世代與Z世代購房人數，分別按年上升64%及77%。部分專家認為，聯邦政府推出的5%首付資助計劃，進一步降低了入市門檻，是推動這一趨勢的重要政策背景。

在宏觀層面，澳洲的負扣稅（Negative Gearing）及資本利得稅折扣政策，一直是造成「租樓比供樓便宜」這一普遍現象的結構性原因。目前，聯邦參議院正就資本利得稅折扣展開調查，澳洲房地產協會亦警告，若相關政策取消，租金將大幅飆升。這場政策討論的走向，或將對整個租賃及投資市場帶來深遠影響。

那麼問題來了：當「供樓比租樓便宜」這個現象出現在地區城鎮，你會選擇果斷入市，還是繼續觀望？這些被數據點名的城鎮，究竟是長期被低估的投資窪地，還是只是特殊時期下曇花一現的機會？面對即將收緊的利率環境與持續攀升的地區租金，如果這扇窗口真的正在關閉——你覺得還剩多少時間？

新聞二. 黃金海岸豪宅塔樓強勢回歸！估值翻倍至10億澳元

墨爾本知名開發商 Central Equity 宣布重啟一個塵封近四年的黃金海岸公寓項目。這個曾因建築成本飆升而被迫擱置的計劃，如今以全新面貌強勢回歸——不僅重新定位為頂級豪宅市場，更將項目估值從原來的5億澳元直接翻倍至10億澳元。

重啟後的項目更名為「Palmera」，選址於 Broadbeach 與 Surfers Paradise 之間的 18 Garfield Terrace，為一座52層高塔樓。與原方案相比，樓層數減少4層，單位數量亦由486個大幅削減至347個，但每個單位的面積與規格均顯著提升。三睡房單位售價介於370萬至500萬澳元，位於47至48層的「天空豪宅（Sky Homes）」更高達520萬至580萬澳元，主要面向換小居所的富裕業主及自住買家。

Central Equity 執行董事 Karl Kutner 坦言，項目當年暫停是因為建築成本波動過於劇烈，而今次重新出發，是基於對市場需求的重新研判：「今天的市場需要的，是更寬敞、配套更精良的單位，而這批買家，主要是準備換小居所的成熟業主。」

這一策略轉型，折射出黃金海岸整體房產市場的深層變化。牛津經濟研究院澳洲分部經濟學家 Michael Dyer 指出，黃金海岸的公寓開發市場正經歷「結構性轉變」，項目整體呈現明顯的高端化趨勢。數據顯示，平均建築成本超過100萬澳元的單位，在所有獲批公寓中的佔比，已從2020年11月的12%急升至過去一年的47%；在9層以上的高層項目中，這一比例更超過三分之二。

與此同時，黃金海岸的建築成本升幅遠超其他城市。自2022年11月至今，當地平均單位建築成本累計暴漲117%，達每單位133萬澳元，相比之下悉尼僅升59%、布里斯本升53%、墨爾本更只有17%。豪宅項目的湧現，在推高市場需求的同時，亦加劇了本已緊張的建築資源爭奪，令中端市場項目愈發難以為繼。

事實上，昆士蘭州本已面對嚴峻的建築勞動力短缺問題。要完成聯邦政府五年內新建120萬套住宅目標中屬於昆士蘭的份額，估計需額外招募18,500名建築工人。與此同時，州政府正推進170億澳元的醫院建設計劃，2032年奧運主場館布里斯本體育場（造價38億澳元）亦預計明年動工，建築業的多線作戰局面，令承建商資源愈加稀缺。

正因如此，Central Equity 已在正式開售前便率先委任 Multiplex 擔任總承建商，以確保項目能如期於2029年中竣工。Palmera 由建築師事務所 Marchese Partners 操刀設計，室內設計則由 DBI 負責，配套設施涵蓋桑拿房、礦物泉水池、瑜伽室、健身房、住客休息室及戶外燒烤區，並設有一個家庭友善泳池及獨立的25米競速泳池。

不過，豪宅市場亦非毫無風險。牛津經濟研究院報告指出，超豪華公寓在建築及定價週期中，歷來波動較大，即使項目大量預售，開發商在交樓結算環節仍面臨獨特風險。

那麼問題來了：當黃金海岸的新盤市場愈來愈向超豪華靠攏，中端買家的選擇空間是否正在被擠壓？對於有意在黃金海岸佈局的投資者而言，這場高端化浪潮究竟是機遇還是警示？而當建築成本持續飆升、承建商資源日益緊張，這波豪宅熱潮又能持續多久？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

州/地区	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	62%	1,342	1,409
New South Wales (NSW)	55%	1,324	1,810
Queensland (QLD)	53%	221	1,106
South Australia (SA)	83%	155	339
Western Australia (WA)	33%	12	492
Northern Territory (NT)	33%	3	12
ACT	60%	129	113
Tasmania (TAS)	50%	4	191