02/02 - 08/02澳洲一週要聞 ｜澳洲區域房價增速超越首府城市？部分郊區年漲幅逼近50%｜ 加息後首拍意外火爆！悉尼清空率創新高｜澳洲八大州一週拍賣
- Alison Tao
- 2月12日
- 讀畢需時 6 分鐘
已更新：6天前
新聞一. 澳洲區域房價飆漲近50%！「逃離大城市」成澳洲置業新趨勢
澳洲區域房市正以驚人速度增長，過去一年漲幅達10.3%，超越首府城市的9.2%。這股「逃離大城市」浪潮背後，折射的是生活成本危機下，澳洲人對「可負擔生活」的集體追尋——但同時也引爆了區域住宅嚴重供不應求的隱憂。
根據Cotality數據，截至今年1月的12個月內，區域房價增速已全面超越首府城市。而這僅僅是個開始。隨著儲備銀行本週二再度加息，悉尼和墨爾本的房貸壓力將進一步惡化，預計將有更多買家被迫將目光投向區域市場。
按州份劃分，昆州(不含布里斯班)以21%的年漲幅領跑全國，南澳區域緊隨其後達20%，西澳19.5%，塔州16.5%。新州和維州區域則均錄得9.2%增長。
更驚人的是個別郊區表現:昆州黃金海岸的Biggera Waters去年暴漲43.3%，Jacobs Well過去五年累計漲幅更達128%。新州的Tweed Heads漲30.9%，維州Bendigo北部的Rochester則以48%領跑該州。
Ruben Gueli一家的故事，正是這波遷徙潮的縮影。他們從墨爾本東南部的Chelsea搬到距布里斯班五小時車程的Agnes Water，不僅將原本86萬澳元的半塊地三房屋換成110萬、帶海景的整塊地大房，更重要的是找回了失落的生活品質。
「這裡連紅綠燈都沒有，更別提環島。生活簡單多了」Gueli說。「我們的開銷大幅減少，因為所有活動都在大自然裡進行——去海邊、在公園辦孩子生日派對，帶個蛋糕就搞定。」
他觀察到孩子們的變化最為明顯:創造力提升了，專注力改善了，以前總想玩螢幕，現在會主動拿筆畫畫。
但真正促使他們離開的，是安全考量。一位鄰街朋友的兒子差點被陌生人拐走，讓Gueli對三個八歲以下女兒的安全深感憂慮。維州犯罪率去年12月攀升至20年來最高點，盜竊案激增，更堅定了他們的決心。
Domain高級經濟學家Joel Bowman指出:「區域市場從2024年12月開始就持續跑贏首府城市，而且這個趨勢很可能延續。區域住宅供應嚴重不足，租金壓力更大，這些都在支撐價格上漲。」
加息只會讓問題雪上加霜。越來越多投資者採取「租住投資(Rentvesting)」策略——在首府城市租房生活，卻在區域市場買房投資，既享受城市便利，又鎖定高收益率和增長潛力。
區域澳洲研究所(Regional Australia Institute)首席執行官Liz Ritchie力挺這種做法:「我們的出租房源嚴重不足。如果有人有能力買房並願意出租，請務必鼓勵!」
該研究所估計，五分之二的城市居民正考慮搬到區域，但問題是:區域住宅長期以獨立屋為主，缺乏適合退休族和年輕人的公寓、聯排屋等中等密度住宅。
「我們需要人口，也需要住房。沒有人口就建不了房，沒有房子人也來不了，」Ritchie坦言。
該機構呼籲，國家住房協議計劃在2029年中前建成的120萬套新房中，40%應分配給區域。
但現實是:自去年7月計劃啟動以來，全澳共批准28.72萬套新房，其中區域僅佔27.6%(7.97萬套)。按目前月均1.6萬套的審批速度，要達成目標需要每月2萬套——缺口依然明顯。
那麼問題來了：當區域房價年漲兩成、部分郊區五年翻倍，而首府城市買家因壓力被迫外遷，這究竟是「可負擔住宅」的解方，還是另一場資產泡沫的區域轉移?當政府呼籲在區域建更多房，但審批速度遠遠跟不上需求，你認為這波「區域文藝復興」最終會讓誰受益——是真正追求簡單生活的家庭，還是嗅到商機的投資者?
新聞二. 加息後首拍意外火爆！悉尼清空率創新高
儲備銀行上週二宣布加息25個基點後，市場原本預期買家會持觀望態度，但本週末的拍賣結果卻出乎意料——初步清空率達73.7%， 創下自去年9月春季賣房旺季以來的最高紀錄。這似乎在釋放一個信號：短期內的利率調整，尚未動搖市場的基本需求面。
根據Cotality物業數據，全澳共有1593套房產參與拍賣，初步清空率從上週的69.7%躍升至73.7%。其中悉尼表現最為強勁，約602套房產上拍，清空率高達79.6%，為去年8月以來最佳成績，較上週增加31%。墨爾本則有638套房產拍賣，但成功率僅為67.9%，相對遜色。
儘管中高端市場(190萬至500萬澳元區間)在上季度出現0.1%的微幅下跌，但真正的頂級豪宅市場仍展現強勁韌性——特別是那些擁有稀缺特質的物業，如鄰近私立學校、大地塊、獨特建築風格等。
位於悉尼北區Pymble的79 Pymble Avenue，一套七房四衛的豪宅最終以1102.7萬澳元成交， 較1000萬澳元的指導價高出超過100萬。DiJones地產經紀Justin Jia透露，三名登記競標者激烈競價，整場拍賣持續近一小時。
「市場上仍有大量活躍買家在尋找優質物業，關鍵在於為合適的買家匹配到他們真正需要的房產，」Jia表示。
在墨爾本內城區Abbotsford，41-43 Raphael Street的一套三房住宅以148.5萬澳元售出，同樣超出130萬至140萬的指導價區間。BigginScott地產經紀Emily Sayers指出，該房產吸引了三名積極競標者。
專家預測，在政府首次置業者5%首付計劃的推動下，中低端市場的價格將繼續以快於高端市場的速度增長，因為買家和投資者正在爭奪數量有限的可售房源。
悉尼低端市場(92.5萬澳元以下)在上季度增長0.4%，而中高端市場則出現小幅回調。這種分化趨勢預計將持續，直到供應面有實質性改善。
McGrath首席拍賣師Scott Kennedy-Green表示，近期加息尚未削弱市場熱情，整體銷售情況與2025年底相似。「我預計當前情緒將保持不變，買家和賣家都已將未來的融資成本納入考量，」他說。「短期內，加息不太可能影響雙方的交易意願。」
不過，也有跡象顯示市場可能正在悄然轉向。Sayers注意到Richmond地區看房人數本週明顯減少:「上週一套公寓有20組買家看房，本週六只有6組。」但她也謹慎表示，現在判斷這是對加息的反應，還是僅僅是安靜的一天，還為時過早。
那麼問題來了: 當加息後首個週末清空率不跌反升，悉尼豪宅超指導價百萬成交，這是市場真正的韌性，還是「最後的瘋狂」? 如果儲備銀行繼續加息，目前這種供需失衡支撐的價格增長還能維持多久?
新聞三. 澳洲八大州一週拍賣
【結語】
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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