14/09-20/09 澳洲一週要聞｜澳洲樓市出現異象！樓價越跌，買家反而開始搶房？｜澳洲房產廣告使用AI修圖！買家看到的還是實景嗎？｜澳洲八大州一週拍賣

Alison Tao

9月21日

讀畢需時 7 分鐘

新聞一.澳洲樓市出現異象！樓價越跌，買家反而開始搶房？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，在澳洲樓價經歷近一年的調整後，市場開始出現一些新的變化。雖然加息風險再次升高，而且春季房源正在增加，但部分買家已經不再一味等待，而是開始重新競爭條件較好的住宅。

最新 Cotality 數據顯示，截至上週六，全澳首府城市共有 1,832 套住宅安排拍賣，高於前一週的 1,585 套，一週增加約 15.6%。隨著更多住宅進入春季市場，初步拍賣清盤率则由前一週的 58.5% 回落至 54%。

表面上看，清盤率再次下跌，市場似乎仍然偏弱。但如果進一步觀察個別成交，可以發現部分買家的態度正在發生變化。

Sydney Inner West 的 Petersham 就出現了一個很典型的案例。

一套位於 Station Street 的三房住宅，拍賣底價為 200萬澳元，最終卻以 231.1萬澳元成交，足足高出 Reserve Price 超過31萬澳元。

負責銷售的 The Agency 中介 Ramon Raneal 表示，買下這套住宅的是一對一直在當地租房的夫妻。兩年前，他們甚至曾經直接將信放進業主信箱，希望如果對方有出售打算，可以優先通知他們。

更值得留意的是，中介估計，如果同一套住宅在去年春季出售，價格可能接近 250萬澳元。對買家而言，即使這次成交價高於底價，與一年前相比，他們仍然是在一個明顯較低的價格水平進入市場。

這亦反映出目前澳洲樓市一個很重要的變化：樓價下跌未必立即令所有買家回歸，但當價格調整到某個水平，一直等待的自住買家開始認為「可以出手了」。

Sydney 整體樓價自今年2月以來平均已經下跌約 7.1%。對部分等待了一兩年的買家而言，這個跌幅開始令部分原本超出預算的住宅重新進入可接受範圍。

Melbourne 亦出現類似情況。

位於 Elsternwick St Georges Road 的一套四房住宅，佔地603平方米，Price Guide 為230萬至240萬澳元。物業在 Auction 當日流拍，但其後仍然以 240.5萬澳元成交。

買家中介 Matt Cleverdon 指出，目前家庭買家確實比以前更加謹慎，但對於位置好、街道好、學校及生活配套完善的住宅，買家仍然願意競爭。

這意味著現在的市場並不是「沒有人買」，而是買家比以前更加挑剔。

澳洲現金利率目前已經處於 4.35%，而在 RBA 即將舉行9月29日議息會議之際，市場對進一步加息的預期再次升高。部分經濟學家甚至認為，今年第四次加息的可能性已經非常高，市場亦開始討論11月是否可能再有第五次加息。

Cotality 研究總監 Tim Lawless 表示，本週拍賣清盤率下降，一方面是因為 Auction Volume 一週增加15.6%，另一方面亦與 RBA 議息前市場的利率預期惡化有關。

不過，目前 54%的初步清盤率仍然高於冬季平均的52.3%，說明市場雖然沒有真正轉強，但也並非完全失去承接力。

Melbourne 上週共有 900套住宅安排拍賣，初步清盤率為 56.3%，低於前一週的63.3%。

Sydney 則有 577套住宅安排拍賣，初步清盤率由前一週的59.6%下降至 54.2%。

較小的首府城市表現則更加分化。Brisbane 有174套住宅安排拍賣，初步清盤率降至 37.5%；Adelaide 則逆勢升至 58.2%；Canberra 初步清盤率亦升至 57.5%。

高端市場亦開始出現一些承接訊號。

Melbourne Toorak 一套三層、六房豪宅，原本 Price Guide 為 1,750萬至1,850萬澳元，最終據市場消息以略高於 1,700萬澳元成交。雖然成交價低於原本叫價範圍，但仍然在21日 Expression of Interest 銷售期內成功售出。

這類成交反映，目前買家並沒有完全離開市場。真正的變化是，買家對價格的敏感度比以前更高，也更願意等待價格回到自己認為合理的位置才出手。

那麼問題來了：當樓價已經下跌、房源開始增加，但利率仍有上升風險，你會開始尋找被市場調整出來的機會，還是繼續等待更明確的見底訊號？歡迎留言分享你的看法。

新聞二. 澳洲房產廣告使用AI修圖！買家看到的還是實景嗎？

根據 Australian Financial Review（AFR）最新報導，AI正在快速進入澳洲房地產廣告市場，但隨著AI修圖、虛擬家具及物件移除變得越來越容易，一個新的問題亦開始出現：買家在網上看到的房子，究竟還是不是現實中的那套房子？

一項針對澳洲房地產廣告的分析發現，在約 66,000個澳洲房地產頁面中，14.05%的Listing至少有一張圖片被識別為含有AI處理。

換句話說，比例已經接近 每7個房產廣告就有1個。

而更加值得留意的是，在這些經過處理的圖片當中，97.7%沒有在圖片本身、Caption或者Listing頁面披露AI的使用。

目前最常見的處理方式包括更換天空，佔被修改圖片的 55%；其次是利用AI進行家具 Virtual Staging，佔 28%；另外約 5%涉及移除圖片中的物件。

單純調整天空、光線或者在空置住宅中加入虛擬家具，本身未必一定存在問題。

真正的爭議是：當AI開始改變房屋本身的狀況、遮蓋缺陷，甚至令房間看起來比現實更好時，廣告與誤導之間的界線應該畫在哪裡？

Queensland Logan 地區 Kingston 就有一套住宅的睡房及客廳圖片被AI明顯修改。該物業最終在今年6月以 57.5萬澳元成交。

Real Estate Institute of Australia 主席 Jacob Caine 認為，如果住宅圖片經過大量AI處理，只是在廣告最下面用細小字體作出說明，並不足以真正讓買家清楚知道自己正在看什麼。

他認為，澳洲各州雖然存在不同的房地產廣告監管制度，但基本原則應該一致：任何對廣告素材的修改，都不應該實質改變物業本身的特徵、呈現方式及質素。

他甚至認為，澳洲現有的房地產廣告法規需要進行快速而大幅度的更新。

不過，AI Virtual Staging 本身並不是問題的全部。

Western Australia Geraldton 就有中介利用AI重新處理一套需要全面翻新的住宅圖片，目的是向買家展示房屋完成翻新後可能呈現的效果。

負責銷售的中介 Dave 表示，這與發展商利用Render展示未來住宅效果的概念相似，是透過圖片幫助買家想像物業的潛力。該住宅最終在2月以 65.5萬澳元成交，而開放Inspection一週內更吸引約 120組買家到場。

所以，市場真正爭議的並不是「房地產廣告能不能使用AI」，而是AI究竟是在幫助買家想像住宅的可能性，還是在令買家誤以為住宅目前就是這個樣子。

Swinburne University of Technology 的 Emily Wright 指出，大部分消費者其實都知道房地產照片會經過挑選及美化。

真正重要的是，這些圖片究竟能不能幫助買家理解物業，還是創造了一個現實住宅根本無法符合的期待。

如果只是加入虛擬家具，而且清楚標示「Virtually Staged」，買家通常仍然可以理解自己看到的是示意效果。

但如果AI被用來移除牆身裂縫、改變房間大小的視覺效果、隱藏缺陷，甚至改變可能影響物業價值的特徵，性質就完全不同。

尤其對首次置業者而言，網上圖片可以幫助篩選物業，但真正決定是否出價之前，現場Inspection、Building Inspection，以及對住宅實際狀況的核實，仍然不能被AI圖片取代。

而對中介及賣家而言，AI確實可以令房產廣告更加吸引，但如果圖片與現實之間的差距太大，短期可能增加點擊和Inspection，長期卻可能削弱買家對Listing甚至中介品牌的信任。

當AI工具越來越普及，未來澳洲房產廣告面對的問題，可能已經不是「應不應該使用AI」，而是什麼程度的修改可以接受，以及是否應該強制更加清晰地標示AI內容。

那麼問題來了：如果房產廣告使用AI加入家具、改善環境，你可以接受嗎？還是只要圖片不是住宅的真實狀況，就應該在圖片上明確標示？歡迎留言分享你的看法。

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

State / Territory	Clearance Rate	Auction Results Available	Private Sales
Victoria (VIC)	51%	812	1,021
New South Wales (NSW)	39%	723	1,358
Queensland (QLD)	29%	263	730
South Australia (SA)	44%	100	199
Western Australia (WA)	N/A	7	388
Northern Territory (NT)	80%	5	20
Australian Capital Territory (ACT)	59%	51	106
Tasmania (TAS)	N/A	0	119