09/02 - 15/02澳洲一週要聞｜升息後隱憂浮現！5%首付買家成最脆弱群體？｜百億住房計劃兩年僅完成2%！供應危機未解？｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 升息後隱憂浮現！5%首付買家成最脆弱群體？

隨著利率再次上升，澳洲政府的「5%首付購房計劃」正面臨新的財政壓力。財政部官員最新表示，若未來出現更多借款人因升息而出現還款困難，政府可能需要追加資金，用於承擔潛在違約風險。

在去年12月的迷你預算中，政府已為該計劃預留約3570萬澳元作為違約風險準備金。但在央行兩年來首次加息後，官方已開始重新評估利率上升對低首付買家的還款能力影響，並計劃在正式預算中更新相關負債預估。

這項政策的初衷，是降低入市門檻，讓買家只需5%首付即可購房，其餘15%由政府擔保，從而免除貸款保險成本。然而，本質上買家仍需承擔高達95%的貸款額，在升息周期中，槓桿風險被明顯放大。

更關鍵的變化在於門檻上調。政策已將可購房價上限大幅提高：悉尼升至150萬、墨爾本95萬、布里斯本與坎培拉100萬。這意味著買家能用更低首付進入更高總價市場，但同時背負更大的債務壓力。業內按揭經紀直言：「債務越大，利率上升的衝擊就越直接。」

目前數據顯示，該計劃的實際違約率仍低於整體市場，約73%的借款人提前還款，僅0.3%出現90天以上逾期，整體表現仍屬穩健。但約0.8%的借款人已進入困難還款計劃，顯示壓力正在邊際累積。

在利率升至3.85%的背景下，低首付政策的「雙刃劍效應」逐漸浮現：一方面確實幫助更多人上車，另一方面也讓部分買家在高利率環境下承擔更高財務風險。

市場人士普遍認為，真正影響房市的，不只是實際加息幅度，而是買家對未來借貸成本上升的預期。一旦信心轉弱，入門市場的脆弱性將最先被放大。

那麼問題來了：當5%首付讓更多人「提前上車」，但同時背上95%高槓桿貸款，這究竟是在降低門檻，還是在轉移風險？

如果利率維持高位甚至再上升，低首付買家會成為未來市場最脆弱的一群嗎？

澳洲政府耗資100億澳元推動的「可負擔住房未來基金（HAFF）」原本被視為解決住房危機的關鍵政策，但兩年過去，實際完成量僅約目標4萬套住房的2%，推進速度遠低於市場預期，引發外界對供應問題的進一步擔憂。

目前已完工的可負擔與社會住宅約895套，僅佔首兩輪撥款項目中的4.8%。儘管官方強調，約9485套住房正在建設中、超過8000套處於規劃階段，並預計2026年可新增最多3000套住房，但整體落地節奏仍被批評「過慢」。

房屋機構解釋，新建住宅本身具有長週期特性，早期進度偏慢屬正常現象，未來完工數量將加速。然而，政策啟動初期過於倉促，加上治理與執行策略爭議，也拖慢了資金落地與項目審批效率。

從實際交付結構來看，由中標機構自行開發的「申請方主導項目」反而比直接購買現成住宅（turnkey）交付更多房源。

業界指出，turnkey模式雖速度較快，但往往位於新開發區，與現有租戶需求匹配度較低；而自行開發項目更貼近實際居住需求，但施工周期更長。

更受關注的是資金結構風險。第三輪計劃提供最高達90%的融資支持（包含優惠貸款與高級債務），但在25年資助期結束後，貸款將轉為計息債務。部分社區住房機構擔憂，未來可能被迫出售資產償債，反而削弱長期可負擔住房存量。

在租賃危機持續、人口增長強勁的背景下，供應遲緩意味著市場壓力難以短期緩解。即使政策規模空前，真正影響房價與租金的，仍是「實際落成的房子」，而非計劃中的數字。

那麼問題來了：當政府百億住房計劃兩年僅完成2%，供應缺口卻持續擴大，房價與租金還有可能真正回落嗎？如果可負擔住房最終因債務壓力被出售退出市場，這場政策，究竟是在解決住房危機，還是在延後問題爆發？

Source: https://www.realestate.com.au/auction-results/ at Mon 16 Feb 12:30 PM AEDT (data extracted and reformatted)

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

歡迎大家為我點贊，轉發，如果大家也有關於投資和房產和澳洲諮詢的問題，歡迎給我留言和私訊。

Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。