01/04 - 07/04 澳洲一週要聞 | 郊區租金遠超業主工資？| 日本企業將在澳洲投資 12 億澳元 | 澳洲房產投資者平均年齡只有二三十歲 | 下月公布的聯邦預算案或將減少澳人生活成本
- Alison Tao
- 2024年4月11日
- 讀畢需時 8 分鐘
已更新：2月27日
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一. 澳洲近千個郊區租金收入已遠超業主工資？
澳洲全國樓價經歷了連續 14 個月的上漲，在 3 月達到新高。PropTrack 的最新數據顯示，今年到目前為止，樓價已經上漲了 1.57%，比 2023 年 3 月的水平高出 6.79%。與 6.79% 的樓價增長率相比，目前的薪資增長率僅為 4.2%。
根據澳洲統計局（ABS）的最新數據，全職成年人每週普通時間總收入為 1,888.80 澳元，換算過來，平均年收入就是 98,218 澳元。
那麼有多少區域的樓價增長超過了一個全職成年人的收入呢？數據顯示，在截至 2024 年 2 月的一年中，有近 900 個澳洲郊區的樓價中位數增長了 98,218 澳元以上！以下是各州樓價中位數增長排名前十的區域：
Suburb | Region | AVM 12 Months Ago ($) | Current AVM ($) | Change ($) |
Bellevue Hill | Sydney – Eastern Suburbs | 7,917,472 | 9,230,311 | 1,312,840 |
Vaucluse | Sydney – Eastern Suburbs | 7,957,341 | 8,980,058 | 1,022,717 |
Dover Heights | Sydney – Eastern Suburbs | 6,137,873 | 6,944,833 | 806,960 |
Rose Bay | Sydney – Eastern Suburbs | 5,620,247 | 6,125,406 | 505,159 |
Strathfield | Sydney – Inner West | 3,114,452 | 3,561,869 | 447,417 |
North Bondi | Sydney – Eastern Suburbs | 4,083,836 | 4,512,973 | 429,137 |
South Coogee | Sydney – Eastern Suburbs | 3,375,920 | 3,802,614 | 426,695 |
Bronte | Sydney – Eastern Suburbs | 5,034,836 | 5,448,932 | 414,096 |
Abbotsford | Sydney – Inner West | 2,753,167 | 3,154,494 | 401,327 |
Clontarf | Sydney – Northern Beaches | 4,977,224 | 5,378,500 | 401,276 |
Source: PropTrack / realestate.com.au, Top 10 Earners in NSW (12-month AVM change).
根據 PropTrack 的數據，截至今年 2 月，新南威爾斯州的樓價整體增漲了 7.77%。
不出意外，增長最高的地區都位於雪梨最富裕的東部，但一些西部郊區也名列前茅。
Suburb | Region | AVM 12 Months Ago ($) | Current AVM ($) | Change ($) |
Toorak | Melbourne – Inner | 4,148,336 | 4,385,822 | 237,486 |
Canterbury | Melbourne – Inner East | 3,121,281 | 3,281,919 | 160,638 |
Balwyn | Melbourne – Inner East | 2,702,699 | 2,859,099 | 156,400 |
South Yarra | Melbourne – Inner | 1,891,053 | 2,027,363 | 136,311 |
Surrey Hills | Melbourne – Inner East | 2,163,709 | 2,289,021 | 125,312 |
Mont Albert | Melbourne – Inner East | 2,077,778 | 2,200,017 | 122,239 |
Wheelers Hill | Melbourne – South East | 1,301,619 | 1,417,325 | 115,706 |
Balwyn North | Melbourne – Inner East | 2,102,890 | 2,214,560 | 111,670 |
Middle Park | Melbourne – Inner | 2,682,799 | 2,790,123 | 107,325 |
Park Orchards | Melbourne – Outer East | 1,900,536 | 2,003,730 | 103,194 |
Source: PropTrack / realestate.com.au, Top 10 Earners in Victoria (12-month AVM change).
過去一年，墨爾本樓價整體成長相對溫和，僅 1.33%。但在墨爾本內城的Toorak 和 South Yarra 等富人區，樓價漲幅仍遠高於平均工資，分別為 237,486 澳元和 136,311 澳元。
Suburb | Region | AVM 12 Months Ago ($) | Current AVM ($) | Change ($) |
Surfers Paradise | Gold Coast | 2,057,039 | 2,378,449 | 321,410 |
Mermaid Beach | Gold Coast | 2,464,819 | 2,742,922 | 278,103 |
Palm Beach | Gold Coast | 1,363,080 | 1,638,895 | 275,816 |
Coolangatta | Gold Coast | 1,323,049 | 1,583,089 | 260,040 |
Clayfield | Brisbane Inner City | 1,493,585 | 1,729,710 | 236,126 |
Broadbeach Waters | Gold Coast | 1,876,179 | 2,108,972 | 232,793 |
Hawthorne | Brisbane Inner City | 1,706,439 | 1,938,823 | 232,384 |
Currumbin | Gold Coast | 1,309,467 | 1,541,369 | 231,902 |
Paradise Point | Gold Coast | 1,429,435 | 1,657,424 | 227,990 |
East Brisbane | Brisbane Inner City | 1,180,882 | 1,407,103 | 226,221 |
Source: PropTrack / realestate.com.au, Top 10 Earners in Queensland (12-month AVM change).
在截至二月的一年中，Gold Coast的房產表現最為強勁。Surfers Paradise的樓價增長竟高達321,410澳元！與此同時，Brisbane的樓價在一年內增長了12.16%，其中，該城市有三個郊區的樓價增長表現非常優異，主要集中在Clayfield、Hawthorne 和East Brisbane ，樓價分別增長了236,126澳元、232,384澳元，和226,221澳元。
Suburb | Region | AVM 12 Months Ago ($) | Current AVM ($) | Change ($) |
Glenelg South | Adelaide - South | 1,501,192 | 1,771,057 | 269,866 |
Malvern | Adelaide - Central and Hills | 1,844,195 | 2,084,464 | 240,269 |
Glenelg | Adelaide - South | 1,142,645 | 1,352,360 | 209,715 |
Toorak Gardens | Adelaide - Central and Hills | 2,068,499 | 2,272,701 | 204,202 |
Glenelg East | Adelaide - South | 1,115,137 | 1,301,478 | 186,342 |
Hawthorn | Adelaide - South | 1,483,552 | 1,669,345 | 185,793 |
West Lakes | Adelaide - West | 903,142 | 1,082,756 | 179,614 |
Kingswood | Adelaide - South | 1,383,837 | 1,563,269 | 179,432 |
Highgate | Adelaide - Central and Hills | 1,334,036 | 1,506,522 | 172,486 |
Fullarton | Adelaide - Central and Hills | 1,273,774 | 1,440,633 | 166,859 |
Source: PropTrack / realestate.com.au, Top 10 Earners in South Australia (12-month AVM change).
在南澳大利亞首府Adelaide，樓價在過去一年中上漲了12.76%，其中該市富裕的內環和海岸線附近的房產增長最高。在過去一年中，Glenelg South，Glenelg，和 Glenelg East 的房價分別上漲了269,866澳元，209,715澳元，和186,342澳元。
Suburb | Region | AVM 12 Months Ago ($) | Current AVM ($) | Change ($) |
Cottesloe | Perth – Inner | 2,933,774 | 3,196,168 | 262,394 |
Swanbourne | Perth – Inner | 2,137,655 | 2,367,875 | 230,221 |
Dalkeith | Perth – Inner | 3,232,117 | 3,449,717 | 217,600 |
Winthrop | Perth – South West | 1,048,271 | 1,261,281 | 213,010 |
Coolbinia | Perth – North West | 1,444,209 | 1,651,825 | 207,616 |
Applecross | Perth – South West | 1,900,723 | 2,104,030 | 203,308 |
Claremont | Perth – Inner | 1,614,380 | 1,799,503 | 185,123 |
North Coogee | Perth – South West | 1,374,808 | 1,558,980 | 184,172 |
Murdoch | Perth – South West | 856,647 | 1,039,624 | 182,977 |
Darling Downs | Perth – South East | 907,011 | 1,082,654 | 175,643 |
Source: PropTrack / realestate.com.au, Top 10 Earners in Western Australia (12-month AVM change).
珀斯樓價在過去 12 個月中大幅上漲了 16.32%，是所有首府城市中漲幅最大的。
其中，珀斯西部沿海郊區Cottesloe 和Swanbourne 的樓價在過去一年中分別上漲了 262,394 澳元和 230,221 澳元，而富裕的內城郊區Dalkeith 的樓價則上漲了 217,600 澳元。
即使在珀斯樓價較低的地區，中央商務區南部的 Manning 和北部的 Merriwa，也分別上漲了 107,591 澳元和 99,324 澳元。
二. 日本林業巨頭將在澳洲合作開發價值 12 億澳元的 "Build-To-Rent "项目
投資管理公司 Cedar Pacific 與日本木材、住房和建材巨頭 Sumitomo Forestry 聯手計劃開發一個價值12 億澳元的 “Build-To-Rent” 公寓项目，該投資組合將重點關注出租房的可持續發展性。
雖然Cedar Pacific執行長Bernie Armstrong 表示，"在資金敲定之前"，該基金管理公司傾向於對其Build-To-Rent 的融資規模保持沉默，但由五項資產和1600- 2000 套出租公寓組成的初始投資項目預計將帶來5.75% 至6% 的無槓桿成本收益率。
該平台將建立一個新的 Build-To-Rent 品牌，由學生公寓營運商 UniLodge Australia 的子公司 Essence Communities 管理。
這個項目會是不斷擴大的Build-To-Rent平台和項目中的最新且最完善的一個，它將藉鑒日本公司在住宅建材開發方面的專業知識，以及Cedar Pacific自2015年啟動以來開發和管理價值25億澳元的18個學生住宿設施組合的業績記錄，旨在為匱乏的市場提供數千套高質量公寓。
那麼未來該項目的出世是否會讓澳洲租房市場重新洗牌？我們拭目以待。
三. 嚇！澳洲房產投資者平均年齡只有二三十歲？
澳洲的房產投資者已經不是我們刻板印象中的那群人了。
投資者在公眾心目中的形象通常是退休的澳洲老年人或為實現即時套現的專業買家，但事實證明，他們越來越多是二三十歲的年輕人。Commonwealth Bank 的最新研究表明，1981 年至 1996 年出生的人是最積極購買投資房產的群體，佔 2023 年投資者整體的 46%。約有三分之一的人在沒有伴侶的幫助下，獨自購買房產。
CBA稱，由於近些年來 "租屋投資 "的傾向越來越強，投資人正變得越來越年輕。這類投資者在他們負擔得起的地方買房，同時在他們認為更適合居住的地方繼續租房。
除此之外，還有部分年輕人則是在社群媒體的刺激下，將房地產投資視為創造財富和提前退休的一種方式。買方代理兼投資顧問 Lloyd Edge 說：“年輕的投資者不想和他們的父母一樣工作一輩子，他們想早點退休。儘管我們的客戶還在上大學，也沒有很多錢，但他們 21 歲、22 歲甚至 19 歲就想買房的情況並不少見。”
由於目前信息传播多元化，大家獲得金融數據的渠道增多，越來越多的千禧世代進行投資並不奇怪。澳洲房地產投資專業人士協會主席 Nicola McDougall 也表示："他們這一代比他們之前的任何一代都更容易接觸到房產投資策略，因為他們可以隨時獲得大量的內容。
Lachlan Vidler 作为新一代投資者中的佼佼者，他在海軍服役期間購買了自己的第一套投資房產，當時他才 22 歲。
不得不說，澳洲人民在房產投資領域的意識可謂是非常領先，想要未來快速實現財務自由的你還在猶豫些什麼呢？
四. 期待！下月公布的聯邦預算案或將減少澳人生活成本！
Anthony Albanese總理在上週四澳洲小型企業委員會（COSBOA）全國高峰會提出了迄今為止最強烈的建議，即在五月的預算案中，為澳洲家庭和小型企業的能源帳單，提供幫助。他說，“工黨在編制五月預算時，幫助家庭和小企業將再次成為「我們思考的重點」。去年預算中，與各州和地區合作的能源帳單減免計畫與各州和地區合作，為約100萬家小型企業和500萬個家庭節省了高達650澳元的開支。”
衛生部長 Mark Butler 早些時候曾表示，生活成本是 "第三階段減稅政策修改的核心"。同時，總理在會議演講中也著重強調了支持太陽能產業的必要性，並稱讚小企業 "一直引領著全國 "採用太陽能來 "控制他們的賬單"。
雖然總理並未概述下月將施行何種政策措施，但我們可以察覺得到，生活費用減免已是八九不離十，大家可以密切關注一下5月14日發布的聯邦預算案。同時，財政部長也警告稱，雖然生活費用減免計劃是我們思考的重點，但我們不會一味的慷慨派發現金津貼，以免引發通貨膨脹！
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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