澳洲9 NEWS 9月5號下午兩點半。澳聯儲利率決議中，澳聯儲行長Philip作出重要宣佈，澳洲第三次暫停加息，決定將利率維持在4.10%不變。這個也是即將卸任的澳聯儲行長Philip Lowe最後一次宣佈利率結果。大家都知道，自從去年5月份以來，澳洲利率已經提高了4%。澳洲的通貨膨脹已經超過峰值，而今年7月份的月度CPI指標顯示進一步下降，通貨膨漲同樣意外地降到4.9%，超出了市場預期的5.2%。也就是說，澳洲的通脹已經到受控制的水平。所以澳聯儲繼續加息的誘因已經少了很多了，因為由始至終，澳聯儲一直都說它們加息的目的主要都是讓通脹慢慢下降。大家聽完這個消息之後，第三次暫停加息，大家都是鬆一口氣。但是作為普通人的我們，又應該怎樣看這次加息？這次加息又是不是喜訊的開始，還是後果更加嚴重呢？
大家好，我是澳洲Alison老師，我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產。我是澳洲房地產課程導師，我是澳洲執業律師，澳洲及香港持牌地產中介，亦都是新書“澳洲買樓打造財務自由”作者。以下內容純粹個人意見分享，並不構成任何投資建議。8月30號澳洲統計局公佈的通脹數據中，我們了解到，在截止到7月份的12個月期間，通脹率雖然從2022年12月份的7.8%下降到4.9%，但是各項民生成本仍然處於不同程度的上漲。而處於漲幅前兩位的就是澳洲的能源。大家如果收到電費單都知道，電費以及家用燃料分別上漲15.7%和13.9%。電價今年7月份都上漲了6%。不過居住在澳洲的家庭應該都知道，維州對於每個家庭是有這個用電方面的補助可以領取。而緊隨其後的漲幅最大的就是日常食品以及飲料方面。
從數據之中，我們可以看到，住房這項支出是推動整個7月份CPI指數上漲的最大因素，增加了7.3%。由於建築材料價格的上漲放緩，新住宅價格7月份上漲5.9%，是自從2021年10月以來的最低年度漲幅。但是澳洲的租賃市場仍然緊張，租金始終保持持續上漲的勢頭，例如7月份租金價格上漲7.6%。過去一年內，全國的首府城市都有不同程度的上漲，其中51個獨立屋以及apartment的市場租金漲幅是超過20%的。住房供應量不足以及新房審批量創歷史低點，所以顯然地作為普通人生活在澳洲，其實需要關注的是租金不停上漲始終是在澳洲生活需要面對的問題。我們另一個停止加息的後遺症，我們的貨幣可能會大幅度貶值。
澳聯儲在Covid期間，M0市場的流通貨幣是增加高達5倍，M3（廣泛貨幣）的增長大概是3倍的水平。貨幣容量如果跟經濟產出相匹配的話，通脹是零，例如市場上的貨品供應增長20%，貨幣總量相應都增長20%的話，物價就會保持不變。但是疫情期間，澳洲供應鏈斷裂，經濟跟生產直線下滑，澳聯儲配合聯邦政府應急政策，大量增發貨幣必然會導致通脹。為什麼會是這樣的情況？實際上如果大家有關注的話，歷史上是有發生過類似的情況，例如在2000年代，津巴布韋政府面臨經濟危機，開始大規模印刷紙幣，就導致通貨膨脹，貨幣嚴重貶值，人民失去了信心，最後甚至是要用幾十億的津巴佈韋幣去買一個麵包。
而1948年，民國政府未限制金圓券的發行，導致通脹嚴重，最終導致政府在內戰中迅速敗北。這個例子比比皆是，如果根據貨幣增發是通脹的唯一原因的經濟理論，這個3-5倍的貨幣增發會在未來10年左右的時間內反映出來，有經濟學家預測，我們手上的錢的價值在10年左右會減少2/3，到那個時候也就是說，一澳幣的購買力值等於現在的30分。
我曾經跟客戶討論過這個問題，現在我們做澳洲的定期都很好，租金收入有時扣除持貨成本的話，可能都沒有定期那麼好。那不如去買定期，如果大家是從現金流的角度來看，這個是沒有錯的，但是這是一個比較短視的做法，因為大家都知道錢會一路貶值。我前段時間回香港去大家樂吃了一碗叉雞瀨，我竟然需要用50港幣才能吃到叉雞瀨。
想當年，大概10年前，我還在讀書的時候，其實只不過需要20幾港幣。所以我經常說，我們投資就是為了長遠自己的財務規劃。當然我們是要拿常升、常有的磚頭。可能大家都會說Alison 你有什麼總結。首先就是要跟供著樓的業主說聲恭喜，因為我們終於守得雲開見月明。當時我收到我供樓Bank Statement的時候，每個月都多了幾百澳幣，都不可以說是不大壓力，但是現在我們都可以鬆一口氣。
對於觀察了一年，想等減息再入市的朋友，我覺得現在是一個入市的窗口，因為真真正正去到減息的時候，市場無論是一手樓或者是二手樓，都會上漲的很快。現在聰明的提早入市，總好比每個人都想入市的時候，搶高了樓價。你覺得巴菲特會在現在入市，還是等到減息的時候才入市呢？
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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